我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的影響因素分析和政策建議.pdf

1、自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，十幾年間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資迅猛增長(zhǎng)，年均投資增幅都在20％以上，遠(yuǎn)超GDP和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅，房地產(chǎn)投資占GDP和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重不斷升高，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。但是，在這些年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也產(chǎn)生了一些值得高度關(guān)注的問(wèn)題，集中體現(xiàn)在當(dāng)前住房?jī)r(jià)格過(guò)高，并且上漲過(guò)快，嚴(yán)重侵蝕了中低收入家庭的住房購(gòu)買力。
　　 為了保障房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)政府實(shí)施了一系列調(diào)控措施

2、，2003年之后，房?jī)r(jià)的迅速上漲成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，政府調(diào)控的重心也相應(yīng)轉(zhuǎn)向抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，調(diào)控的措施也越來(lái)越嚴(yán)厲，但是，除了2008年受金融危機(jī)影響,房?jī)r(jià)增速回落以外，不少城市的房?jī)r(jià)反而越調(diào)越漲，2009年房?jī)r(jià)則再次走高。對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的效果，社會(huì)戲稱為“空調(diào)”。
　　 本文的研究目的是揭示我國(guó)近幾年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、價(jià)位過(guò)高的原因，并據(jù)此提出穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、解決中低收入家庭購(gòu)房難題的建議。本文以1998年城鎮(zhèn)住

3、房制度改革以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十幾年的快速發(fā)展和政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控歷史作為研究背景，利用理論分析和對(duì)全國(guó)33個(gè)城市2000-2010年十余年間面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)等方法，證明我國(guó)房?jī)r(jià)近幾年的快速上漲和價(jià)位高企是由需求拉動(dòng)、成本推動(dòng)以及政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)管理的不到位三方面因素共同作用的結(jié)果。其中需求拉動(dòng)因素是主要原因，當(dāng)前的二元土地制度、嚴(yán)格的土地供給、政府對(duì)土地市場(chǎng)管理的不到位通過(guò)土地供給緊張對(duì)房?jī)r(jià)的直接影響推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，而政府保障性住房

4、建設(shè)的不足則導(dǎo)致在房?jī)r(jià)快速上漲的過(guò)程中，中低收入家庭普遍面臨購(gòu)房難題。在實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，本文全面分析了居民收入、人口和城鎮(zhèn)化、投資投機(jī)行為、建造成本、土地供給以及保障性住房建設(shè)不足等因素對(duì)房?jī)r(jià)的共同作用，并對(duì)政府在其中扮演的角色進(jìn)行了深入的分析，主要結(jié)論如下:
　　 第一，收入的增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快產(chǎn)生了大量的住房需求。我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均家庭可支配收入從1998年的5425.1元增加到2009年的17174.7元，12年間平均

5、增長(zhǎng)率為10.17％;城鎮(zhèn)人口從2000年的4.59億人增加到2009年的6.22億人，平均每年增加1630萬(wàn)人。收入的提高和日益龐大的流入人口進(jìn)一步增加對(duì)城市房地產(chǎn)的需求。此外，傳統(tǒng)的“重房”觀點(diǎn)和啃老買房透支了對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致我國(guó)住房市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。
　　 第二，居民把住房當(dāng)做養(yǎng)老保障或者投資。由于我國(guó)社會(huì)福利制度不完善，面臨高昂的教育費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用和養(yǎng)老費(fèi)用，民眾普遍將房地產(chǎn)作為養(yǎng)老資金的來(lái)源。同時(shí)由于

6、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅賦主要集中買房環(huán)節(jié)，進(jìn)一步刺激了對(duì)住房的投資投機(jī)性需求。
　　 第三，我國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩是支撐房?jī)r(jià)快速上漲的前提。流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成產(chǎn)生負(fù)面影響，我國(guó)龐大的流動(dòng)性來(lái)自巨額民間儲(chǔ)蓄、充沛的信貸資金、境外“熱錢(qián)”流入和其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移資金。
　　 第四，嚴(yán)格的土地制度成為推高房?jī)r(jià)的重要因素。由于我國(guó)城鄉(xiāng)二元土地制度的約束，我國(guó)土地供應(yīng)總體上面臨嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，耕地18億畝紅線面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)和農(nóng)村集體建設(shè)

7、用地不能流轉(zhuǎn)帶來(lái)的閑置浪費(fèi)并存。土地供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)存在直接影響，城鄉(xiāng)二元的土地制度將大量農(nóng)村集體建設(shè)用地排除在流轉(zhuǎn)市場(chǎng)以外，土地儲(chǔ)備制度和“招拍掛”土地出讓制度又進(jìn)一步收緊了土地供應(yīng)的閘門(mén)，土地供應(yīng)的減少改變了購(gòu)房者的預(yù)期，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。
　　 第五，住宅用地供應(yīng)總體不足，中低價(jià)位、中小戶型和保障性住房用地保障不足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大面積囤地，土地供給難以順利轉(zhuǎn)為住宅供應(yīng)市場(chǎng)，使土地價(jià)格虛漲并傳導(dǎo)到房產(chǎn)領(lǐng)域。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房保障范圍

8、設(shè)計(jì)不合理，落后社會(huì)發(fā)展，覆蓋面有缺口，地方政府出于利益考慮，對(duì)保障性住房建設(shè)缺乏積極性，相應(yīng)“問(wèn)責(zé)機(jī)制”缺失，致使當(dāng)前住房保障建設(shè)滯緩。
　　 第六，政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的臨管者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展負(fù)有直接的責(zé)任，同時(shí)在我國(guó)，政府尤其是地方政府同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益參與和分配者。作為“土地財(cái)政”的最大收益者，地方政府不愿意房?jī)r(jià)下跌，在保障性住房建設(shè)方面地方政府普遍缺乏動(dòng)力.通過(guò)對(duì)土地供給的控制影響住房供應(yīng)，更進(jìn)一步改變購(gòu)房者

9、的預(yù)期;通過(guò)城市拆遷等創(chuàng)造大量需求，這些因素更進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)的上漲。
　　 本文在深入分析我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和價(jià)位高企的原因基礎(chǔ)上，對(duì)如何保障中低收入居民居住權(quán)利、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提出相應(yīng)的政策建議，考慮到我國(guó)地域遼闊，城市之間的發(fā)展水平差異較大，同一影響因素對(duì)房?jī)r(jià)的作用可能會(huì)有很大不同，需要實(shí)行差別化政策。本文利用北京、上海、廣州和深圳4個(gè)一線城市以及其他14個(gè)二三線城市的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)實(shí)證檢驗(yàn)導(dǎo)致我國(guó)一線城市和二三線城市房