國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中房地產(chǎn)現(xiàn)有利益格局的實(shí)證研究.pdf

1、房子是人類(lèi)生存和發(fā)展最基本的生活資料,也是衡量一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的重要標(biāo)志之一。在我國(guó)的文化傳統(tǒng)中,“安居方能樂(lè)業(yè)”的思想根深蒂固,“居者有其屋”更是成為文人墨客追求的理想境界。因此,有關(guān)房子的問(wèn)題就顯得至關(guān)重要,成為從中央到地方各級(jí)政府關(guān)注的主要問(wèn)題之一。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自市場(chǎng)化改革之后,經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,不僅帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),同時(shí)對(duì)改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境、促進(jìn)城市化進(jìn)程做出了積極的貢獻(xiàn)。但是,由

2、于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短,發(fā)展經(jīng)驗(yàn)不足,在為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)的同時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)所表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)格上漲過(guò)快等問(wèn)題,已經(jīng)成為困擾社會(huì)各界的一大難題。盡管政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了嚴(yán)厲的調(diào)控措施,但收效甚微。
　　本文通過(guò)觀察中國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的繁榮與問(wèn)題,然后剖析現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)利益格局提出問(wèn)題存在的根源,進(jìn)而探求我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的途徑。
　　本文先研究房地產(chǎn)的社會(huì)績(jī)效,探究其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的繁榮。從五個(gè)方面進(jìn)

3、行分析:房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著基礎(chǔ)性、支柱性、先導(dǎo)性的地位;房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn),在增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率和增長(zhǎng)拉動(dòng)率上有不俗表現(xiàn);房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著間接貢獻(xiàn),拉動(dòng)社會(huì)再生產(chǎn)和增加就業(yè);房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的貢獻(xiàn),主要從房地產(chǎn)業(yè)本身要向政府交納大量稅額、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也能提供給政府的大量稅收和房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)的納稅情況也印證了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的巨大貢獻(xiàn);房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)福利的貢獻(xiàn),房地產(chǎn)能使人均的住房面積增加,提高居民的生活品質(zhì)。

4、　　繼而本文探討中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。經(jīng)過(guò)對(duì)歷年數(shù)據(jù)的比對(duì)、分析,發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)面臨著房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重、房地產(chǎn)激化社會(huì)矛盾、房地產(chǎn)畸型抑制社會(huì)消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)資本過(guò)量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,這些困境都嚴(yán)重抑制著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀,找問(wèn)題存在的根源,發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)泡沫的主導(dǎo)源頭主要是政府和房地產(chǎn)商。先分析政府利益主導(dǎo)下的中國(guó)房地產(chǎn)。從政府的利益動(dòng)機(jī)和地方政府的牟利手段,這兩個(gè)方面看政府的那些作為驅(qū)使了房地產(chǎn)亂象。首先,發(fā)現(xiàn)政府有兩

5、個(gè)利益動(dòng)機(jī):政府的親民動(dòng)機(jī)和地方政府的私利動(dòng)機(jī)。其次,觀察地方政府的牟利手段,主要有六個(gè)方面:經(jīng)營(yíng)城市、自動(dòng)壓縮賣(mài)地規(guī)模、土地出讓信息不透明、打壓其他建房形式、公務(wù)員集資建房或分福利房和不合理稅收。繼而分析房地產(chǎn)商利益主導(dǎo)下的中國(guó)房地產(chǎn)。首先,分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商的利益動(dòng)機(jī),主要有三方面:高額的凈利潤(rùn)、易得的土地轉(zhuǎn)讓收入和房地產(chǎn)行業(yè)工作人員的高收益。其次,觀察發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商的牟利手段,主要有四個(gè)方面:倒地與屯地、不當(dāng)財(cái)務(wù)手段、捂盤(pán)和直接在房?jī)r(jià)

6、上做文章。
　　最后,針對(duì)房地產(chǎn)存在的問(wèn)題,探求政府能夠有效作為,促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展策略。提出兩條途徑:政府規(guī)范原則性導(dǎo)向和政府秉承可持續(xù)發(fā)展理念。首先,政府規(guī)范原則性導(dǎo)向的途徑有四條:清晰界定市場(chǎng)健康的概念、差異化政策培育中產(chǎn)階級(jí)、遵循“保低放高,以低調(diào)市”的原則和關(guān)注社會(huì)反應(yīng)。其次,通過(guò)三個(gè)方面保證政府有效作為,使得房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,具體方法是:加大有效供給,緩解供需矛盾;打破區(qū)域壟斷,促進(jìn)有效競(jìng)爭(zhēng);調(diào)整發(fā)展速度,強(qiáng)調(diào)

7、發(fā)展質(zhì)量。
　　文章的研究目的是正確把握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律,提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控效果、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展具有重要的借鑒意義。
　　本文的創(chuàng)新之處在于以下三點(diǎn):
　　第一,對(duì)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的指導(dǎo)思想、調(diào)控措施進(jìn)行了深刻的反思。一直以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的指導(dǎo)思想、調(diào)控措施都存在偏差,由此加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的不平衡。政府雖然提出要建立健康的房地產(chǎn)市場(chǎng),但對(duì)健康市場(chǎng)的內(nèi)涵并未真正理解,也無(wú)法正

8、確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)的升降,更是錯(cuò)誤的將“讓每個(gè)老百姓都買(mǎi)得起房子”作為住房政策的主導(dǎo)思想。在這樣的指導(dǎo)思想之下,政策出臺(tái)總是流于表面化和膚淺化,中央政府并不能做到把握全局;地方政府出于自身利益對(duì)政策執(zhí)行不力。不僅無(wú)益于行業(yè)規(guī)范的建立,甚至在某種程度上擾亂市場(chǎng)秩序,對(duì)市場(chǎng)造成更大的破壞。
　　第二,本文在基于基本事實(shí)、基本數(shù)據(jù)、基本國(guó)情和房地產(chǎn)發(fā)展真實(shí)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,探討導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的深層次原因,特別是政府以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)畸形發(fā)

9、展中扮演的角色,在深陷房地產(chǎn)行業(yè)綁架?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展怪圈中,地方政府以及開(kāi)發(fā)商的利益格局。
　　第三,提出中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)變成了一個(gè)社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題。如果政府不解很好的解決房?jī)r(jià)問(wèn)題,在未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的二十年左右將會(huì)引發(fā)一場(chǎng)巨大的社會(huì)動(dòng)蕩,進(jìn)而將改變中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利益格局。因?yàn)檫@是80以及90年代出生人群進(jìn)行生存的需要,他們有著能夠有房結(jié)婚,成家的生存愿望,這是有實(shí)實(shí)在在利益的,他們是有利益沖動(dòng)的。房地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,房子已然成為