住宅價(jià)格、居民收入以及住房支付能力的分類研究——基于高維數(shù)據(jù)的聚類分析.pdf

1、近年來，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲的態(tài)勢,為了遏制房價(jià)過快上漲，政府推出了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些調(diào)控政策目前來說已經(jīng)初步成效，但難掩其“一刀切”的劣勢。之所以宏觀調(diào)控政策會誤傷一部分剛性需求的主要原因在于不同收入人群的支付能力是不同，導(dǎo)致其對房屋的戶型、地理位置等需求也不一樣，因此，對住宅的價(jià)格、居民收入以及住房支付能力的分類研究顯得尤為重要。
　　本文通過對過往文獻(xiàn)的綜述，分別探討了比

2、率法和收入法各自的優(yōu)缺點(diǎn)，同時(shí)提出了對高維數(shù)據(jù)的聚類分析相似性函數(shù)的可以改進(jìn)的地方，使其更具有經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。
　　本文通過建立四維數(shù)據(jù)（地區(qū)、收入和價(jià)格指標(biāo)、時(shí)間以及收入分層），構(gòu)建發(fā)展水平、發(fā)展速度、指標(biāo)協(xié)調(diào)以及綜合指標(biāo)的相似性函數(shù)，對目前我國各省份的住宅價(jià)格、居民收入以及住房支付能力進(jìn)行聚類分析，將全國31個(gè)省市分為四大類。本文的主要結(jié)論如下:
　　1、根據(jù)聚類的分析圖譜將全國31個(gè)省市從收入、房價(jià)以及住房支付能力三個(gè)角度

3、分為四大類，四大類地區(qū)的各個(gè)指標(biāo)的絕對水平、發(fā)展水平、指標(biāo)協(xié)調(diào)水平都表現(xiàn)出相似的特征，既同一類地區(qū)的絕對值相差不大，同時(shí)其波動水平也保持一致。
　　2、根據(jù)上述分類結(jié)果，提出了相應(yīng)的政策性建議。對高檔住宅以及發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場使用稅收政策進(jìn)行調(diào)控，維持普通商品住宅限購限貸政策，并同時(shí)繼續(xù)建設(shè)保障性住房，以實(shí)現(xiàn)人人有房住的政策目標(biāo)。
　　本文有如下幾點(diǎn)創(chuàng)新:
　　1、使用了高維數(shù)據(jù)的聚類分析。在過往的研究中，學(xué)者大部分使

4、用面板數(shù)據(jù)聚類分析，從而忽略了部分關(guān)鍵的變量。在研究住房支付能力相關(guān)問題時(shí)，不同收入層次的人對購買房屋的偏好不一樣，導(dǎo)致其支付能力差別巨大，因此本文從地區(qū)、收入和價(jià)格指標(biāo)、時(shí)間以及收入分層四個(gè)維度進(jìn)行了聚類分析。
　　2、對過往聚類分析相似性函數(shù)的完善。國內(nèi)在關(guān)于聚類分析時(shí)，提出的部分相似性函數(shù)缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)意義，僅能從統(tǒng)計(jì)學(xué)上解釋。本文提出了在任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，都存在一個(gè)指標(biāo)反映整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是否正常運(yùn)行，并且可以用其它指標(biāo)偏離該指