上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案分析.pdf

1、隨著我國房地產(chǎn)中介行業(yè)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)中介與客戶之間的糾紛也在日漸增加,其中以委托人的“跳單”行為導(dǎo)致的糾紛更是頻繁發(fā)生,這不僅嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)中介的合法利益,還擾亂了房地產(chǎn)市場的正常交易秩序。鑒于此,最高人民法院于2011年12月20日發(fā)布的第一批指導(dǎo)性案例中,將二手房居間“跳單”行為的責(zé)任確定位列指導(dǎo)案例的第1號,這為人民法院處理類似案例提供了參照,并為司法實踐中解決此類問題指明了道路。本文基于《合同法》對居間合同及合同格式條款相

2、關(guān)法律規(guī)定對此案進(jìn)行分析,梳理“跳單”行為的原因及構(gòu)成要件,最終確認(rèn)“跳單”的責(zé)任,努力提高對實踐的指導(dǎo)意義,并對如何防范房地產(chǎn)居間合同中的“跳單”行為提出建議,以減少類似案件的發(fā)生。
　　本文除引言外,共分為六個部分:
　　第一部分,主要介紹了案件的主要案情、判決理由以及爭議焦點。首先,簡單介紹了的主要案情、判決理由。其次,根據(jù)雙方的主張及爭議確定案件的爭議焦點為:一是陶德華與中原公司簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》法律性質(zhì);二

3、是《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》中系爭第2.4條的效力;三是陶德華是否構(gòu)成違約等三個爭議焦點。
　　第二部分,界定《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》的法律性質(zhì)。首先,從法理的角度對居間合同概述,包括居間合同的概念、法律特征、合同的效力。其次,對居間合同與委托合同、行紀(jì)合同的異同之處做出了介紹。最后,結(jié)合本案的案情對《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》的法律性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定。
　　第三部分,《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》系爭第2.4條的效力問題。首先,從法理的角度,對格式條款的概

4、念、特征進(jìn)行了分析,再結(jié)合案情對第2.4條作出性質(zhì)認(rèn)定;其次,根據(jù)《合同法》規(guī)定探討格式條款的效力,結(jié)合本案的案情對本案“跳單”條款的效力進(jìn)行了認(rèn)定。
　　第四部分,論述陶德華的行為是否構(gòu)成“跳單”,首先,根據(jù)一些學(xué)者對“跳單”的定義,尋找其共同點,對“跳單”這個行為給出具有普遍意義的概念。其次,分析產(chǎn)生頻繁“跳單”的原因,從而根據(jù)此原因以及實務(wù)中實際操作程序,分析“跳單”的構(gòu)成要件。再次,介紹學(xué)界中對“跳單”違約的歸責(zé)原則的觀點