上海農(nóng)轉(zhuǎn)非土地發(fā)展權(quán)價(jià)值測(cè)算和分配機(jī)制研究.pdf

1、近年，我國(guó)城市化發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)邊界不斷擴(kuò)大，農(nóng)村大量土地被征收用于城鎮(zhèn)化建設(shè)，同時(shí)也引發(fā)了如補(bǔ)償款過(guò)低、損害農(nóng)民權(quán)益、占用大量?jī)?yōu)質(zhì)耕地等社會(huì)矛盾和糾紛。相關(guān)研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，創(chuàng)設(shè)土地發(fā)展權(quán)可以有效的平衡城市發(fā)展和農(nóng)地保護(hù)工作，保護(hù)農(nóng)民利益。而對(duì)土地發(fā)展權(quán)的合理定位，對(duì)歸屬的界定及對(duì)土地發(fā)展權(quán)收益的合理分配，是創(chuàng)設(shè)這一機(jī)制的前提條件。我國(guó)現(xiàn)有的土地發(fā)展權(quán)研究多局限于理論層面、發(fā)展權(quán)定價(jià)和歸屬討論，尚不足以指導(dǎo)具體的土地發(fā)展權(quán)設(shè)立。

2、>　　本文從土地發(fā)展權(quán)內(nèi)涵出發(fā)，界定土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的測(cè)算方法，并從產(chǎn)權(quán)角度明確土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的分享主體。探討土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的影響因素，通過(guò)建立特征價(jià)格模型，確定各因素對(duì)土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的影響情況，以此界定各權(quán)利主體應(yīng)享有的份額，對(duì)完善現(xiàn)有的理論研究提供借鑒和參考。同時(shí)，將土地發(fā)展權(quán)價(jià)值分配理論引入征地補(bǔ)償制度，為上海征地過(guò)程中，保護(hù)集體農(nóng)民合理的利益實(shí)踐操作提供了一條全新的方法途徑。本文研究的主要內(nèi)容之一是土地發(fā)展權(quán)的影響因素和定價(jià)問(wèn)題。

3、本文研究的土地發(fā)展權(quán)價(jià)格為國(guó)有土地使用權(quán)與集體土地所有權(quán)價(jià)格差（不包括實(shí)物改造、開(kāi)發(fā)成本，并且要扣除其他資本、勞動(dòng)的正常收益）。以此，構(gòu)建土地發(fā)展權(quán)價(jià)值分析框架，建立土地發(fā)展權(quán)定價(jià)模型。根據(jù)土地發(fā)展權(quán)價(jià)值構(gòu)成及其內(nèi)涵出發(fā)，土地發(fā)展權(quán)價(jià)值由建設(shè)用地價(jià)值因素、農(nóng)地價(jià)值因素和區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件因素相互作用形成。其中建設(shè)用地價(jià)值因素主要由容積率、土地面積、土地開(kāi)發(fā)成本、土地用途和市場(chǎng)供需情況；農(nóng)地價(jià)值因素主要由農(nóng)地生產(chǎn)力決定的，包括氣候條件、土壤條件

4、、環(huán)境條件、地形條件、灌溉條件農(nóng)作物市場(chǎng)價(jià)格水平、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)供求以及農(nóng)作物種植類型等；區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件因素主要通過(guò)不同區(qū)位土地的交通便捷程度、市場(chǎng)繁華程度、土地位置和城市規(guī)劃狀況等影響土地產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而影響土地發(fā)展權(quán)價(jià)值。并以上海市為實(shí)證區(qū)域，從工業(yè)、商業(yè)、居住用地三類用途土地進(jìn)行土地發(fā)展權(quán)定價(jià)。接著，探討了上海市土地發(fā)展權(quán)實(shí)際應(yīng)用現(xiàn)狀及問(wèn)題并提出相關(guān)政策建議。目前，我國(guó)雖未設(shè)立土地發(fā)展權(quán)制度，但現(xiàn)有的土地權(quán)利的交易中隱含了土地發(fā)展權(quán)

5、的流轉(zhuǎn)，土地權(quán)利的市場(chǎng)交易價(jià)格中也包含了土地發(fā)展權(quán)的價(jià)格。實(shí)際上，我國(guó)的土地發(fā)展權(quán)是歸屬于國(guó)家所有，權(quán)能的行使受到嚴(yán)格限制，農(nóng)村土地所有權(quán)內(nèi)容是不完整的；農(nóng)民無(wú)法直接參與土地交易，獲得的補(bǔ)償并不包含土地發(fā)展權(quán)價(jià)值；大部分土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)收益的獲得者是政府和開(kāi)發(fā)建設(shè)者，加之，村集體對(duì)補(bǔ)償款的截留、挪用或者將土地補(bǔ)償費(fèi)另作他用等情況，農(nóng)民的土地發(fā)展權(quán)收益被嚴(yán)重侵害。針對(duì)這些問(wèn)題，本文建議我國(guó)應(yīng)盡早設(shè)置土地發(fā)展權(quán)，明晰產(chǎn)權(quán)歸屬，完善我國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)

6、制度；制定科學(xué)、合理的土地發(fā)展權(quán)估價(jià)技術(shù)和科學(xué)的收益分配規(guī)范規(guī)范；確定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償與發(fā)展權(quán)分配相結(jié)合的合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建立與之相配合的社會(huì)保障體系。最后對(duì)研究的結(jié)論進(jìn)行分析并提出不足與展望。本文從土地發(fā)展權(quán)價(jià)值出發(fā)，通過(guò)各影響因素對(duì)價(jià)值的影響程度來(lái)決定各權(quán)利所有人所應(yīng)分享的價(jià)值份額，得到了一些具有價(jià)值的研究結(jié)論。研究結(jié)果表明:商業(yè)和居住用地的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值較工業(yè)用地高出許多；奉賢區(qū)、嘉定區(qū)、金山區(qū)和青浦區(qū)等農(nóng)田質(zhì)量和土地面積影響較最大的區(qū)域，

7、農(nóng)民可享有的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的比例為55.41％，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可享有的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的比例為24.59%，政府可享有20%的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值。對(duì)浦東新區(qū)、松江區(qū)和閔行區(qū)等容積率因素和時(shí)間因素對(duì)土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的影響較大的區(qū)域，政府在保證農(nóng)民合理的農(nóng)業(yè)補(bǔ)償、安置補(bǔ)償及對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合理的土地所有權(quán)補(bǔ)償?shù)那疤嵯?，可享?00%的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值比例。但無(wú)論政府獲得的土地發(fā)展權(quán)價(jià)值比例為多少，不應(yīng)直接參與土地發(fā)展權(quán)價(jià)值的分配，而應(yīng)通過(guò)稅費(fèi)征收