房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)若干問題研究——以上市房地產(chǎn)開發(fā)公司為例.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)在收入確認(rèn)條件的選擇上一直存在比較明顯的差異。從上市房地產(chǎn)公司在年度財(cái)務(wù)報(bào)告披露的信息中顯示：目前收入確認(rèn)實(shí)際運(yùn)用主要存在三種，即竣工驗(yàn)收時(shí)確認(rèn)收入、實(shí)際交付時(shí)確認(rèn)收入和產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)確認(rèn)收入。其中，竣工驗(yàn)收時(shí)確認(rèn)收入和實(shí)際交付時(shí)確認(rèn)收入使用較為廣泛。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》（以下簡(jiǎn)稱CAS14）對(duì)于收入確認(rèn)條件也做出了較為明確的規(guī)定。我國(guó)《物權(quán)法》中也明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移適用登記制度。也就是說，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移是

2、以獲得產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)志。而我國(guó)上市房地產(chǎn)公司存在的收入確認(rèn)條件方面卻與物權(quán)法等法律法規(guī)的要求以及CAS14的要求就存在較大的矛盾。如果上市房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)實(shí)際運(yùn)用中存在不符合CAS14的要求，那么目前存在的兩種較多的實(shí)際運(yùn)用就存在提前確認(rèn)收入或者延后確認(rèn)收入的嫌疑。而很多專家學(xué)者對(duì)于這兩種收入確認(rèn)的實(shí)際操作卻也持支持的觀點(diǎn)。而從會(huì)計(jì)的角度來講，這兩種收入確認(rèn)的實(shí)際操作相對(duì)于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入是否存在明顯的優(yōu)勢(shì)，也成為各方專家學(xué)者爭(zhēng)論的焦點(diǎn)

3、。與此同時(shí)，兩種不同的收入確認(rèn)實(shí)際應(yīng)用導(dǎo)致了收入的確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)也不同，這也與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在明顯的矛盾。反過來，如果上市房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)實(shí)際運(yùn)用中存在符合CAS14的要求，那么提前確認(rèn)收入或者延后確認(rèn)收入就很可能導(dǎo)致收入與成本確認(rèn)不符合配比等會(huì)計(jì)質(zhì)量要求，同時(shí)也會(huì)造成收入確認(rèn)與現(xiàn)金流不同步，以及導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高等問題。針對(duì)以上的問題，筆者通過分析目前主要的上市房地產(chǎn)公司的具體收入確認(rèn)運(yùn)用以及近幾年的財(cái)報(bào)情況做出具體的分析研究，對(duì)三種不