房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)務(wù)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)務(wù)－１房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)務(wù)－１近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓通常采取轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。該等股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有合同標(biāo)的金額大、合同交易條件復(fù)雜、合同履行期限長(zhǎng)等特點(diǎn)。本文系作者結(jié)合多年參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同訂立過(guò)程中，應(yīng)注意的若干法律問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)歸納，以供參考、借鑒。一股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否涉及外商投資若股權(quán)轉(zhuǎn)

2、讓合同雙方當(dāng)事人中有一方或雙方為外國(guó)企業(yè)或個(gè)人（包括香港特別行政區(qū)、澳門(mén)特別行政區(qū)和臺(tái)灣地區(qū)），或該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為外商投資企業(yè)，進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易必須依照規(guī)定經(jīng)審批機(jī)關(guān)（商務(wù)主管部門(mén)）批準(zhǔn)。若受讓方為外國(guó)企業(yè)或個(gè)人，則應(yīng)符合自2006年9月8日起施行的《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》及2006年7月11日起施行的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定，按照上述規(guī)定的要求報(bào)送相關(guān)文件、材料，按照法定的程序進(jìn)行審批。若股權(quán)

3、轉(zhuǎn)讓不涉及外商投資的問(wèn)題，則股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易無(wú)須經(jīng)審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，應(yīng)依法向工商登記管理機(jī)關(guān)辦理工商變更登記。二目標(biāo)公司其他股東方的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)《公司法》第七十二條規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書(shū)面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書(shū)面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股

4、東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購(gòu)買(mǎi)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！备鶕?jù)上述規(guī)定，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的其他股東對(duì)轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同前，應(yīng)取得該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的其他股東同意轉(zhuǎn)讓并申明放棄

5、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律文件。三訂立合同的目以及合同訂立的基礎(chǔ)和前提的約定由于，受讓方受讓該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下稱目標(biāo)公司）股權(quán)，目的是取得對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，并通過(guò)后續(xù)投資以完成該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，取得投資收益。因此，為了使合同目的得以實(shí)現(xiàn)，雙方應(yīng)對(duì)合同訂立的基礎(chǔ)和前提，以及訂立合同的目的進(jìn)行充分描述，以利于雙方履行合同，減少或避免糾紛的產(chǎn)生。（一）明確合同雙方訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的目的轉(zhuǎn)讓方訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的目的：通過(guò)轉(zhuǎn)讓其在目標(biāo)公司的股權(quán)

6、以收回其對(duì)目標(biāo)公司及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資及利益，并由受讓方完成該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。受讓方訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的目的：通過(guò)受讓目標(biāo)公司的股權(quán)，以取得對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，并通過(guò)后續(xù)投資以完成該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，取得投資收益。（二）對(duì)合同訂立的基礎(chǔ)和前提的描述主要可包括以下內(nèi)容：1目標(biāo)公司資產(chǎn)與負(fù)債現(xiàn)狀。包括目標(biāo)公司的歷史沿革、注冊(cè)資金、股權(quán)比例、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、負(fù)債、帳面現(xiàn)金現(xiàn)狀等。2目標(biāo)公司擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本狀況。包括宗地位置、項(xiàng)目名

7、稱、宗地類(lèi)型、宗地面積、宗地規(guī)劃審定建筑規(guī)模、土地規(guī)劃用途、土地使用權(quán)出讓年限、建筑高度、建12有無(wú)其他影響公司及項(xiàng)目重大利益的情況。四，合同轉(zhuǎn)讓受讓標(biāo)的的約定合同中應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓受讓的標(biāo)的：轉(zhuǎn)讓受讓標(biāo)的為轉(zhuǎn)讓方擁有的目標(biāo)公司全部或部分股權(quán)以及該股權(quán)所享有的權(quán)益。前款所說(shuō)的權(quán)益，主要指目標(biāo)公司擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)、項(xiàng)目土地使用權(quán)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)所形成的權(quán)利以及其他為該項(xiàng)目所投入的資金、進(jìn)行的工作而形成的依法及商業(yè)習(xí)慣所實(shí)際取得和應(yīng)當(dāng)取

8、得的成果、權(quán)利及機(jī)會(huì)。前列權(quán)益對(duì)于受讓方至關(guān)重要，也是受讓方受讓股權(quán)的主要目的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓方和受讓方的指定方擁有目標(biāo)公司全部或部分股權(quán)以及該股權(quán)所享有的權(quán)益。五合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款構(gòu)成的約定合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款一般指受讓轉(zhuǎn)讓方擁有的目標(biāo)公司全部或部分股權(quán)以及該股權(quán)所享有的權(quán)益，受讓方應(yīng)支付的全部?jī)r(jià)款。為避免合同雙方在履行合同中發(fā)生爭(zhēng)議，合同中除約定合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款金額，還應(yīng)明確約定合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款的構(gòu)成。轉(zhuǎn)讓價(jià)款一般包含以下項(xiàng)目：（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓前目標(biāo)公司

9、依法設(shè)立、存續(xù)所發(fā)生的費(fèi)用；（2）轉(zhuǎn)讓方對(duì)目標(biāo)公司的債權(quán)；（3）轉(zhuǎn)讓方為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)的取得、立項(xiàng)、規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、場(chǎng)地拆遷、七通一平、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作相關(guān)的所有支出；（4）土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)（包括四源費(fèi)）；（5）土地補(bǔ)償費(fèi)用；（6）拆遷補(bǔ)償款；（7）轉(zhuǎn)讓方的預(yù)期收益；（8）在移交給受讓方前目標(biāo)公司已支付及應(yīng)支付的其他款項(xiàng)。雙方應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓價(jià)款是否包含上述項(xiàng)目，對(duì)于轉(zhuǎn)讓價(jià)款已包含的項(xiàng)目，則其中未付清的款項(xiàng)

10、、費(fèi)用應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)并承擔(dān)，受讓方受讓后，其相應(yīng)的權(quán)利及收益歸受讓方享有。對(duì)于未包含的項(xiàng)目，則其中未付清的款項(xiàng)、費(fèi)用則由受讓方負(fù)責(zé)并承擔(dān)。六合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付的約定（一）若合同轉(zhuǎn)讓方為多個(gè)主體組成，為方便合同價(jià)款的支付，可約定指定其中一個(gè)主體作為轉(zhuǎn)讓方接受價(jià)款的代表。約定受讓方向接受價(jià)款的代表的支付行為視為有效地向轉(zhuǎn)讓方履行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下的付款義務(wù)。（二）合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付一般分期支付，基于合同目的，轉(zhuǎn)讓價(jià)款的支付一般與工商變更登記的

11、時(shí)間、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得相關(guān)政府批文的時(shí)間、項(xiàng)目進(jìn)度等掛鉤。（三）為降低合同交易風(fēng)險(xiǎn)，雙方可約定設(shè)立共管帳戶，受讓方將合同轉(zhuǎn)讓價(jià)款全部或部分先匯入共管帳戶，待雙方約定的付款條件成就時(shí)，再將共管帳戶內(nèi)相應(yīng)的資金支付給轉(zhuǎn)讓方。共管帳戶的設(shè)立可采取以下幾種方式：1共管帳戶由受讓方以受讓方的名義在轉(zhuǎn)讓方指定的銀行開(kāi)立，預(yù)留銀行的印章中，財(cái)務(wù)專(zhuān)用章用受讓方提供的印章，人名章用轉(zhuǎn)讓方提供的印章。雙方同時(shí)向開(kāi)戶銀行具函，非經(jīng)雙方預(yù)留印章共同確認(rèn)，不得動(dòng)用帳