地票價格形成機制研究.pdf

1、地票交易制度提供了一種新的土地流轉(zhuǎn)模式,地票是在當(dāng)前既要保城鎮(zhèn)發(fā)展又要保農(nóng)村耕地的“雙?！泵芟庐a(chǎn)生的一種能夠?qū)崿F(xiàn)大范圍、遠(yuǎn)距離置換建設(shè)用地的手段,是能夠?qū)崿F(xiàn)城鄉(xiāng)土地的合理配置、促進(jìn)土地節(jié)約集約地利用、農(nóng)村建設(shè)用地合理利用的良好途徑。地票實現(xiàn)了城鄉(xiāng)建設(shè)用地的等量轉(zhuǎn)化,實現(xiàn)了空間上農(nóng)村建設(shè)用地向城鎮(zhèn)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)換。地票作為一種指標(biāo),良好地實現(xiàn)了農(nóng)民財產(chǎn)性收入的增加,實現(xiàn)了農(nóng)村建設(shè)用地價值地挖掘,成為了探索我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)土地制度改革的重要

2、嘗試。作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要手段,地票的價格形成機制的合理建設(shè)是地票有效、穩(wěn)步發(fā)展的前提和重要保障,由于地票交易制度從2008年底開始實施,到現(xiàn)在僅僅經(jīng)歷了不到五年的時間,地票價格形成機制的相關(guān)理論還不夠完善。因此,深入的認(rèn)識地票的性質(zhì),理清地票的價值組成,分析目前地票價格現(xiàn)狀和地票價值的關(guān)系,對地票價格形成機制給予建議有其必要性和現(xiàn)實意義。
　　目前學(xué)術(shù)界對于地票的內(nèi)涵、地票的創(chuàng)新意義、地票的交易風(fēng)險、地票的法律性質(zhì)及法律依據(jù)、

3、地票的價值等有著大量的研究,但是對于地票價格及地票價格形成機制的研究十分缺乏,而且對于目前地票價格現(xiàn)狀與地票價值的關(guān)系,很少有學(xué)者涉及到。地票交易制度實現(xiàn)的是農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城鄉(xiāng)建設(shè)用地,地票之所以值錢,是因為蘊含在土地中的土地發(fā)展權(quán)價值得以實現(xiàn),所以理清地票的價值組成,最關(guān)鍵的步驟是弄清楚土地發(fā)展權(quán)的價值以及量化標(biāo)準(zhǔn)。目前國內(nèi)外對于土地發(fā)展權(quán)都有研究,但國外的研究相對來說更加成熟和豐富,國內(nèi)目前對于土地發(fā)展權(quán)有兩種不同的研究方向,一

4、種是研究農(nóng)地發(fā)展權(quán),另一種是研究土地的發(fā)展權(quán)。
　　本文將借鑒國內(nèi)外土地發(fā)展權(quán)的研究成果,并將其應(yīng)用到對地票價值的研究中。通過對目前重慶市地票交易價格現(xiàn)狀與地票價值的關(guān)系作定性和定量分析,得出結(jié)果并由此提出地票價格形成機制方面的建議。
　　本文提出了三個假設(shè):1.重慶當(dāng)前地票價格與地票價值相符;2.重慶當(dāng)前地票價格高于地票價值;3.重慶當(dāng)前地票價格低于地票價值。
　　本文通過深入分析地票的創(chuàng)新性和作用,詳細(xì)地剖析了地票

5、價值的四大組成部分:固定在特定地塊的土地發(fā)展權(quán)的價值、農(nóng)村建設(shè)用地作為土地資源的價值、地票形成過程中資本投入的價值和地票空間靈活性、落地土地性質(zhì)不受限制的自由度價值。
　　此外本文對地票價值進(jìn)行了量化,同時詳細(xì)列舉了目前重慶地票價格水平及變動情況,通過定性和定量比較,得出地票價值量化結(jié)果為33.2萬元/畝,而重慶市自2008年至今,地票最高成交價格為24.42萬元/畝,即該結(jié)果屬于第三種假設(shè)?；谶@個分析結(jié)果,本文對重慶市地票交易