保障性住房定價(jià)缺陷及其重構(gòu)研究.pdf

1、保障性住房價(jià)格是調(diào)節(jié)保障性住房資源配置的重要杠桿。合理的保障性住房價(jià)格有利于促進(jìn)公平分配，提高資源配置效率效果，而有缺陷的價(jià)格體系則會(huì)導(dǎo)致公平和效率兩方面的損失。本文梳理了我國保障性住房定價(jià)體系現(xiàn)狀，對(duì)比三種定價(jià)模式及其原理，指出我國當(dāng)前保障性住房定價(jià)存在重大缺陷，并基于公平理論、資源配置理論、效用論、財(cái)政收支平衡理論和公共產(chǎn)品定價(jià)理論，借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，提出重構(gòu)建議。作者認(rèn)為:(1)保障性住房定價(jià)可以歸納為三種模式，即成本定價(jià)模式、收

2、入定價(jià)模式和市場定價(jià)模式。其中，成本定價(jià)模式的理論基礎(chǔ)為財(cái)政收支平衡理論，其內(nèi)涵有三個(gè)層面——宏觀層面整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益的平衡、中觀層面某一特定地區(qū)保障性住房事業(yè)的收支平衡、微觀層面單個(gè)保障性住房項(xiàng)目的收支平衡，地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)保障對(duì)象的收入等因素選取不同層面的內(nèi)涵，制定不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn);收入定價(jià)模式的理論基礎(chǔ)為效用論和補(bǔ)償公平理論;市場定價(jià)模式的理論基礎(chǔ)為資源配置理論。(2)當(dāng)前保障性住房定價(jià)錯(cuò)位主要表現(xiàn)為:出售型保障性住房保障的是住房所

3、有權(quán)，屬于高水平保障，但卻簡單使用成本定價(jià)模式確定較低的價(jià)格;出租型保障性住房保障的是住房使用權(quán)，即保障居民的基本住房需求，屬于低水平保障，但卻使用市場定價(jià)模式確定了較高的租賃價(jià)格。(3)在經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)方面，不僅定價(jià)思路和選用定價(jià)模式錯(cuò)誤，同時(shí)存在定價(jià)時(shí)點(diǎn)不明確、開發(fā)建設(shè)成本標(biāo)準(zhǔn)不一致、利潤率低過合理水平、單套住房價(jià)格修正方法不適應(yīng)新的建筑形式等諸多具體問題。(4)在公共租賃住房定價(jià)方面，存在各地區(qū)對(duì)成本認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，市場定價(jià)模式使用

4、不當(dāng)，保障對(duì)象收入分級(jí)過于粗放，以及租金標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制運(yùn)行不暢等問題。
　　錯(cuò)位的保障性住房定價(jià)體系亟須矯正。首先，應(yīng)重點(diǎn)矯正定價(jià)模式選擇錯(cuò)位問題，用市場模式主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用住房，公共租賃住房應(yīng)區(qū)分不同收入群體分別采用不同定價(jià)模式;其次，要積極探索與經(jīng)濟(jì)適用住房和公共租賃住房定位相適應(yīng)的定價(jià)模型，經(jīng)濟(jì)適用住房使用綜合成本和收入因素的市場定價(jià)模型，公共租賃住房應(yīng)該采用租補(bǔ)分離模式，統(tǒng)一按照市場標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收租金，同時(shí)對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行反向補(bǔ)貼;

5、此外，政府應(yīng)該完善立法，促進(jìn)保障性住房定價(jià)結(jié)果趨于科學(xué)、高效、合理。作者基于系統(tǒng)觀提出了保障性住房定價(jià)體系重構(gòu)思路:分別確定各類住房定價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮的因素以及適用的定價(jià)模式，同時(shí)運(yùn)用“04打分模型”對(duì)這些因素和模式進(jìn)行綜合量化，再以此為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)了基于市場模式的經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)模型和基于租補(bǔ)分離方式的公共租賃住房定價(jià)模型。
　　重構(gòu)后的保障性住房體系，不僅可以使各種類型保障性住房之間的價(jià)格關(guān)系更加協(xié)調(diào)，保障對(duì)象、開發(fā)商和政府等各方利益關(guān)