我國不動產(chǎn)預(yù)告登記效力研究.pdf

1、為了防止“一房二賣”導(dǎo)致購房者的合法權(quán)益嚴(yán)重受損的情形，保障購房者在將來獲得完整的不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)利，維護不動產(chǎn)交易安全和交易秩序，我國于2007年頒布的《物權(quán)法》中正式確立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。但是，我國法律對預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)定僅為原則性規(guī)定，缺乏可操作性，特別是在效力方面規(guī)定得十分欠缺且有欠妥當(dāng)，在法律適用中常常出現(xiàn)損害預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)利、減損預(yù)告登記制度功能和價值的情形。對此，本文在考察域外法對預(yù)告登記效力規(guī)定的同時，從有利于實

2、現(xiàn)預(yù)告登記制度設(shè)立之目的、發(fā)揮預(yù)告登記制度的功能和價值出發(fā)，結(jié)合我國國情和相關(guān)法律規(guī)定，從應(yīng)然的角度對我國預(yù)告登記效力進行分析。
　　第一部分對我國預(yù)告登記效力的立法現(xiàn)狀和存在的司法實務(wù)問題進行了分析。在立法現(xiàn)狀上,一方面，我國法律法規(guī)及司法解釋對于預(yù)告登記的效力僅作了原則性規(guī)定且并不完善；另一方面，雖然我國部分省市出臺的不動產(chǎn)登記地方性法規(guī)對預(yù)告登記的效力進行了些許細化和完善，但層級較低、適用性不廣泛且亦不盡完善。由于這一立法上

3、的缺陷，導(dǎo)致在強制執(zhí)行程序及破產(chǎn)程序中出現(xiàn)了相關(guān)問題。文章結(jié)合案例，通過對相關(guān)司法實務(wù)問題進行檢討分析，為后文進行比較法考察及對我國法預(yù)告登記效力的應(yīng)然分析指引方向。
　　第二部分對德國、日本和我國臺灣地區(qū)在預(yù)告登記的權(quán)利保全效力、順位保全效力和破產(chǎn)保全效力的立法及理論觀點進行考察。在權(quán)利保全效力上，一方面，在中間處分行為的立法模式選擇上大多國家采取相對無效模式；另一方面，德國法和日本學(xué)說、判例對于預(yù)告登記以非法律行為方式而為的處

4、分所具有的排除效力給予了肯定。在順位保全效力上，德國法和日本法規(guī)定經(jīng)預(yù)告登記的請求權(quán)經(jīng)履行后產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)的順位將以預(yù)告登記的時間加以確定。在破產(chǎn)保護效力上，德國法有明確規(guī)定，在預(yù)告登記義務(wù)人進入破產(chǎn)程序的情況下，預(yù)告登記權(quán)利人仍有權(quán)請求繼續(xù)履行，經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)不納入破產(chǎn)財產(chǎn)。
　　第三部分對我國預(yù)告登記的權(quán)利保全效力的應(yīng)有之意進行探討。首先，我國預(yù)告登記中間處分行為效力的立法模式應(yīng)修改為相對無效模式，且中間處分行為構(gòu)成妨害

5、的認定應(yīng)以該處分所為的登記引起的第三人取得的物權(quán)與預(yù)告登記請求權(quán)實現(xiàn)時預(yù)告登記權(quán)利人所取得物權(quán)不相容為依據(jù)；其次，預(yù)告登記對于法院查封、預(yù)查封、國家征收不具有排除效力，但在查封期間，若具備了本登記的條件，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)進行本登記，且對于引起物權(quán)變動的強制執(zhí)行措施和繼承具有排除效力；最后，在實現(xiàn)本登記時，可借鑒德國的做法，預(yù)告登記人可直接請求預(yù)告登記權(quán)利人進行本登記，并請求第三人為更正登記。
　　第四部分對我國預(yù)告登記順位保全效

6、力的應(yīng)有之意進行探討。一方面，以預(yù)告登記保全的請求權(quán)與據(jù)中間處分行為而使第三人取得的物權(quán)之間是否存在著相容關(guān)系為依據(jù)，對順位保全效力與權(quán)利保全效力進行區(qū)分；另一方面，從應(yīng)然的角度總結(jié)歸納出順位保全效力在不動產(chǎn)用益物權(quán)及不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)場合下的適用情形。
　　第五部分對我國預(yù)告登記破產(chǎn)保護效力的在破產(chǎn)程序中的應(yīng)有之意進行探討。一方面，應(yīng)賦予經(jīng)預(yù)告登記之請求權(quán)在我國破產(chǎn)程序中具有特殊的權(quán)利定位，其與普通債權(quán)、別除權(quán)、取回權(quán)有明顯區(qū)別。另