不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力研究.pdf

1、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度隸屬于物權(quán)法領(lǐng)域中的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中不可或缺而又極其獨(dú)特的一種登記類型。之所以特殊，原因在于其他類型的不動(dòng)產(chǎn)登記一般都是將已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)記載于冊(cè)；然而預(yù)告登記所記載的并不是一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是一項(xiàng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，這項(xiàng)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在將來(lái)經(jīng)過(guò)義務(wù)人的履行后會(huì)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果。預(yù)告登記賦予被登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的某些效力，可以排除其后他人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所實(shí)施的與權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)相抵觸的處分行為

2、，以確保將來(lái)能夠順利發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律結(jié)果。換言之，預(yù)告登記并不能實(shí)現(xiàn)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)利益，而是為日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)提供一種保障。作為一種確保不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)切實(shí)發(fā)生的擔(dān)保手段，預(yù)告登記具有自主性、臨時(shí)性、附隨性，并且兼具物權(quán)性和債權(quán)性。
　　預(yù)告登記制度是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法領(lǐng)域中一項(xiàng)不可或缺的制度，最早出現(xiàn)在18世紀(jì)的普魯士法中，《德國(guó)民法典》正式以法典的形式將該制度確立下來(lái)，后來(lái)世界上許多國(guó)家和地區(qū)如日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在制定相關(guān)

3、法律時(shí)都對(duì)該制度予以采納和承繼。我國(guó)2007年頒布的《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍、效力以及失效情形等方面作出了規(guī)定，這標(biāo)志著這項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在我國(guó)物權(quán)法領(lǐng)域的正式建立。
　　效力問(wèn)題是預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題，只有具備完整的、較強(qiáng)的效力，預(yù)告登記制度才能充分發(fā)揮其保障物權(quán)變動(dòng)實(shí)現(xiàn)的功能?？疾靽?guó)外立法可知，在一些對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度規(guī)定比較完善的國(guó)家和地區(qū)，如德國(guó)、日本，該項(xiàng)制度通常都具備保全權(quán)利、保全順位以及破產(chǎn)

4、保護(hù)的效力，并且對(duì)于預(yù)告登記后再處分行為的效力各國(guó)也有其不同的立法模式。
　　我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記的效力予以明確，即當(dāng)事人雙方申請(qǐng)了預(yù)告登記后，登記義務(wù)人在沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記權(quán)利人同意的情況下，不得對(duì)登記不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施再次處分的行為，即使義務(wù)人實(shí)施了再次處分行為，該處分行為也不會(huì)導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。這條規(guī)定體現(xiàn)出了預(yù)告登記具有保全權(quán)利的效力，也可以說(shuō)明，對(duì)于預(yù)告登記后再處分行為的效力我國(guó)立法采絕對(duì)無(wú)效原則。關(guān)于預(yù)告登記的其他效力，我國(guó)立法未予

5、確認(rèn)。可以看出，我國(guó)《物權(quán)法》僅用一個(gè)條文對(duì)預(yù)告登記的效力作出規(guī)定，顯然比較簡(jiǎn)略，不夠完善，不能充分發(fā)揮預(yù)告登記制度的功能，也不利不動(dòng)產(chǎn)交易的繁榮發(fā)展。
　　本文共分為四大部分，由五個(gè)章節(jié)組成。本文以發(fā)生在江蘇省的一個(gè)司法案例作為切入點(diǎn)，引出我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力在實(shí)踐操作中所存在的問(wèn)題。本文的第一部分由兩個(gè)章節(jié)組成，闡述不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的基本理論，包括研究背景及意義、國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究綜述、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的內(nèi)涵、性質(zhì)、價(jià)值選擇以

6、及歷史演變過(guò)程；第二部分主要對(duì)大陸法系國(guó)家的德國(guó)、日本以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力進(jìn)行論述；第三部分主要介紹我國(guó)法律法規(guī)對(duì)預(yù)告登記效力的規(guī)定，并對(duì)我國(guó)的預(yù)告登記效力進(jìn)行評(píng)析；第四部分，在借鑒其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合我國(guó)目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀為我國(guó)建立更加全面系統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力體系提出相應(yīng)建議。以期使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度更加全面、具體，具備可操作性，更好地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度保障交易安全的功能，促進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的