我國(guó)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)處置與地價(jià)評(píng)估研究.pdf

1、國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是我國(guó)土地公有制的產(chǎn)物，與高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立以及土地使用制度改革的深入，國(guó)有劃撥供應(yīng)方式已經(jīng)陷入了“路徑鎖定”的低效狀態(tài)。盡管經(jīng)過三十多年的土地使用制度改革，我國(guó)已基本實(shí)現(xiàn)了有償、有限期的土地供應(yīng)方式，但是城市存量土地中的劃撥土地?zé)o論是規(guī)模還是涉及面都較大，存在的問題較多。
　　盤活城市劃撥土地，逐步取消城市二元供應(yīng)方式，需要我們從制度、立法、管理等方面共同推進(jìn)。本文

2、聚焦“國(guó)有劃撥土地使用權(quán)”這一關(guān)鍵詞，在現(xiàn)有的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)上，針對(duì)現(xiàn)行制度體系中的一些不足之處，拾遺補(bǔ)缺，提出一些觀點(diǎn)、理論和方法。全文共分四個(gè)部分:
　　第一部分，回顧我國(guó)建國(guó)以來城市土地使用制度演進(jìn)的四個(gè)階段，分析國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)涵、特征和權(quán)能，指出城市劃撥土地供應(yīng)方式存在的問題和原因，并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的外部性理論，運(yùn)籌學(xué)中的博弈理論，結(jié)合土地產(chǎn)權(quán)理論和地租理論，對(duì)比分析了我國(guó)大陸地區(qū)的劃撥土地使用權(quán)制度與國(guó)外及香港、臺(tái)

3、灣地區(qū)公有土地管理制度的異同點(diǎn)，進(jìn)而提出了應(yīng)逐步廢除國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的供地方式，建立土地資源的市場(chǎng)配置機(jī)制，實(shí)行公平公正的一元供地方式的建議。
　　第二部分，進(jìn)行國(guó)有劃撥土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)界定，對(duì)比分析了出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)四種處置方式的優(yōu)缺點(diǎn)和適用范圍;根據(jù)我國(guó)國(guó)有劃撥土地的具體情況，將國(guó)有劃撥土地使用權(quán)分為公益性、企業(yè)性和個(gè)人性三種類型，并分別設(shè)計(jì)了相應(yīng)的處置方案。
　　第三部分，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)處置的

4、核心問題是地價(jià)評(píng)估，本文在界定地價(jià)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，通過對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析，探討出國(guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的技術(shù)路線和方法，即采用收益還原法、市場(chǎng)比較法等方法評(píng)估商業(yè)、住宅和工業(yè)用地的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，采用敏感性分析、土地用途轉(zhuǎn)換原理評(píng)估其他類型用地的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
　　第四部分，以中國(guó)鐵路總公司土地資產(chǎn)處置及使用權(quán)價(jià)格評(píng)估為實(shí)例，設(shè)計(jì)對(duì)其土地資產(chǎn)的處置方案，并開展評(píng)估工作，以進(jìn)一步論證本文研究成