地價、住房掛牌價對住房成交價的影響研究——以北京為例.pdf

1、房價居高不下已經(jīng)成為關(guān)乎民生的重大問題，亟待解決。政府為了穩(wěn)定房價也出臺了一系列調(diào)控政策，但大多政策著眼于宏觀層面，而忽視了房地產(chǎn)市場中參與主體的微觀行為的作用以及市場的內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律，并未達(dá)到預(yù)期穩(wěn)定房價的效果，因此，掌握房地產(chǎn)價格的微觀形成機(jī)制，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場主要參與主體行為對房價的影響是至關(guān)重要的。
　　本文以北京房地產(chǎn)市場為例進(jìn)行了實(shí)證研究，對政府在土地市場的壟斷地位和房地產(chǎn)交易市場買賣雙方的行為進(jìn)行了分析。首先，本文利

2、用格蘭杰因果檢驗(yàn)，分析了北京地價和房價的關(guān)系;再次，基于微觀成交樣本數(shù)據(jù)，建立Hedonic模型，對住房的掛牌價、銷售持時對成交價的影響進(jìn)行研究;最后，利用Hedonic價格指數(shù)法以及平穩(wěn)性、協(xié)整檢驗(yàn)，建立誤差修正模型進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)，分析了住房市場宏觀掛牌價和成交價的因果關(guān)系。得出結(jié)論如下:
　　(1)地價是房價重要影響因素房，而不是決定性影響因素。由地價和房價的關(guān)系以及住房掛牌價和成交價的關(guān)系研究結(jié)果可得，住房并非主要按照成

3、本來進(jìn)行定價，更多的是考慮了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求情況、同類產(chǎn)品的定價水平等因素。因此，地價是房價重要影響因素，而非決定性影響因素，影響房價的決定性因素是房地產(chǎn)市場的供求情況。但地價是房地產(chǎn)價格的重要組成部分，高地價對房價的推升作用也不容忽視。由此可得，由于政府對土地的壟斷供給，土地的供應(yīng)量、供應(yīng)方式以及供應(yīng)對象由政府決定，致使房地產(chǎn)市場需大于供，并且由于房價居高不下，致使市場需求無法釋放。
　　(2)從住房個體來看，住房掛牌價較高

4、時，銷售持時會延長，而最終也會得到較高的成交價。由于房地產(chǎn)市場信息不對稱，在漫長的住房搜尋中，買方就必須被動地進(jìn)行住房選擇，在很大程度上抑制了住房需求的釋放，而銷售持時的延長會導(dǎo)致交易概率降低，住房空置率的上升以及流動性的減弱。此外，由研究結(jié)果得出房地產(chǎn)市場中存在賣方通過“釣魚”、“屯房”等策略獲得更高的利潤的現(xiàn)象。
　　(3)從住房市場來看，掛牌價和成交價之間存在均衡關(guān)系。掛牌價對成交價有推動作用，而掛牌價會受到近期成交價的影響