基于PPP的養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)運營模式研究.pdf

1、養(yǎng)老地產(chǎn)在我國的產(chǎn)生與發(fā)展經(jīng)歷了一個漫長的過程，隨著人口老齡化的日益加劇，已受到社會各方的廣泛關(guān)注。然而，單純依靠政府投資建設養(yǎng)老地產(chǎn)項目的傳統(tǒng)開發(fā)運營模式，既增加了政府的財政負擔，又難以克服行政體制下建設運營效率低下的問題。與此同時，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始進軍養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)，但是大部分企業(yè)只是以養(yǎng)老的名義進行圈地開發(fā)，其本質(zhì)上與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品開發(fā)銷售區(qū)別并不大，無法滿足日益增長的社會養(yǎng)老需求。基于此現(xiàn)狀，本文探索研究基于PPP的養(yǎng)老地產(chǎn)項

2、目開發(fā)運營模式，以解決傳統(tǒng)開發(fā)運營模式的不足，確保項目的順利實施。
　　本文首先從我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營的現(xiàn)實狀況出發(fā)，分析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的概念與發(fā)展歷程、市場供需現(xiàn)狀以及傳統(tǒng)開發(fā)運營模式的局限之處。其次，針對傳統(tǒng)開發(fā)運營模式的不足，研究提出了基于PPP的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營模式，分析了應用PPP模式建設養(yǎng)老地產(chǎn)項目的必要性和可行性，并對其具體運作模式和運行流程進行了分析與設計。然后，分析了養(yǎng)老地產(chǎn)項目應用PPP模式的關(guān)鍵成功因素，包括

3、確定最優(yōu)投資分攤比例和合理的特許經(jīng)營期，并據(jù)此構(gòu)建了項目投資分攤博弈模型和特許期決策模型，分析了模型的具體求解步驟。最后，通過河北懷來永旸灣養(yǎng)老地產(chǎn)項目結(jié)合模型方法進行了實際應用研究。本文研究成果主要包括以下內(nèi)容：
　?。?）全面分析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營的現(xiàn)實狀況。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國的產(chǎn)生與發(fā)展大致經(jīng)歷了三個大的發(fā)展階段，但是目前仍然面臨供給數(shù)量不足、服務水平較低等問題，無法滿足多樣化的社會養(yǎng)老需求。同時養(yǎng)老地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)運營模式也存

4、在項目資金壓力大、建設運營效率低、市場發(fā)展不規(guī)范等問題。
　?。?）構(gòu)建了基于PPP的養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)運營模式。應用PPP模式建設養(yǎng)老地產(chǎn)項目能夠?qū)崿F(xiàn)政府與企業(yè)的優(yōu)勢互補，從理論可行性、經(jīng)濟與政策環(huán)境以及技術(shù)和人才儲備三方面分析了應用PPP模式建設養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性，并對PPP模式下養(yǎng)老地產(chǎn)項目的參與主體、運作模式和具體運行流程進行了分析設計。
　?。?）確定了養(yǎng)老地產(chǎn)應用PPP模式的關(guān)鍵成功因素。養(yǎng)老地產(chǎn)項目應用PPP模式的

5、關(guān)鍵成功因素包括確定最優(yōu)投資分攤比例和合理的特許經(jīng)營期，本文基于博弈論構(gòu)建了政府與企業(yè)之間的投資分攤博弈模型，基于實物期權(quán)理論構(gòu)建了項目特許期決策模型，并分析了模型的具體求解步驟，提高其可操作性。
　?。?）以懷來永旸灣養(yǎng)老地產(chǎn)項目為例進行了實證研究。在以上研究成果基礎上，本文以懷來永旸灣養(yǎng)老地產(chǎn)項目為例，實證分析了PPP模式下該養(yǎng)老地產(chǎn)項目的參與主體及運作模式，并利用構(gòu)建的模型方法計算得到了政府與企業(yè)之間的最優(yōu)投資分攤比例分別為