人口流動(dòng)視角下的房地產(chǎn)價(jià)格空間差異性研究.pdf

1、保障和改善民生工作，事關(guān)群眾福祉以及社會(huì)和諧穩(wěn)定。自古以來，居者有其屋就是百姓的期盼，住房問題既是民生問題也是社會(huì)發(fā)展的問題，事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定和百姓住有所居。住房制度改革近二十年來，盡管取得了巨大成就，但存在的問題和難題也不容忽視。本文旨在從人口流動(dòng)視角下對(duì)房?jī)r(jià)空間差異性問題進(jìn)行研究，以期為改善民生、解決住房發(fā)展中存在的問題提供理論和現(xiàn)實(shí)依據(jù)。
　　本文首先對(duì)我國(guó)區(qū)域房?jī)r(jià)變化以及流動(dòng)人口遷移規(guī)律進(jìn)行了現(xiàn)狀分析，并在我國(guó)房

2、價(jià)空間異質(zhì)性和人口流動(dòng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建立了人口流動(dòng)視角下的房?jī)r(jià)空間差異性理論模型，對(duì)不同區(qū)域房?jī)r(jià)波動(dòng)的流動(dòng)人口效應(yīng)從學(xué)理上進(jìn)行了闡述。隨后，從市級(jí)層面對(duì)我國(guó)235個(gè)地級(jí)市2005-2013年的流動(dòng)人口指標(biāo)進(jìn)行了測(cè)算，從而獲得本文理論模型中最核心的解釋變量。接下來，利用古典線性回歸模型、空間擴(kuò)展模型以及地理加權(quán)回歸模型，對(duì)不同區(qū)域房?jī)r(jià)的空間異質(zhì)性問題進(jìn)行了研究，并從中挑選出35個(gè)大中城市，利用面板向量自回歸模型和動(dòng)態(tài)面板模型對(duì)其結(jié)果進(jìn)行了

3、穩(wěn)健性檢驗(yàn)。然后，基于人口流動(dòng)視角，對(duì)英國(guó)和威爾士159個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)空間差異性問題進(jìn)行了研究，與國(guó)內(nèi)研究成果進(jìn)行對(duì)比。最后，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，分別從房地產(chǎn)、人口和區(qū)域經(jīng)濟(jì)三個(gè)方面，為住房制度改革和改善民生提出相關(guān)政策建議。
　　通過研究，本文主要得出以下研究結(jié)論：（1）流動(dòng)人口與房?jī)r(jià)在空間上的變動(dòng)規(guī)律一致。從現(xiàn)狀分析來看，在人口流入較多的東部沿海城市，房?jī)r(jià)上漲的幅度明顯較大，而絕大多數(shù)中、西部三、四線城市為人口凈流出城市。（2）

4、流動(dòng)人口是影響房?jī)r(jià)的最主要因素，且影響的邊際效用越來越大。房?jī)r(jià)的線性回歸結(jié)果表明，流動(dòng)人口是影響房?jī)r(jià)的最主要因素，城市中每增加1萬流動(dòng)人口數(shù)量，將會(huì)使100平方米的住房?jī)r(jià)格上漲857元。（3）流動(dòng)人口、房地產(chǎn)投資、人均收入和受教育水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響均呈現(xiàn)出明顯的空間異質(zhì)性?？臻g擴(kuò)展模型的結(jié)果表明，流動(dòng)人口的異質(zhì)性主要表現(xiàn)在2010年之后的東西向，而南北向的空間異質(zhì)性并未得以體現(xiàn)，與流動(dòng)人口遷移規(guī)律大體一致。（4）流動(dòng)人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響在東部

5、沿海地區(qū)較為明顯。地理加權(quán)回歸的結(jié)果表明，2005-2007年，珠三角地區(qū)、西南地區(qū)、西北地區(qū)和華中地區(qū)的流動(dòng)人口對(duì)房?jī)r(jià)的作用最大；2008-2009年，受次貸危機(jī)的影響，珠三角地區(qū)流動(dòng)人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響變?yōu)樨?fù)向作用；2010-2013年，珠三角地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、閩南地區(qū)和西南地區(qū)又重新成為流動(dòng)人口對(duì)房?jī)r(jià)影響作用最大的地區(qū)，流動(dòng)人口每增加1萬人左右，將會(huì)使100平方米的住宅價(jià)格上漲600-1100元左右。（5）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，流動(dòng)人

6、口對(duì)房?jī)r(jià)的影響越大。面板向量自回歸與動(dòng)態(tài)面板回歸的結(jié)果表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的一、二線城市人口集聚對(duì)房?jī)r(jià)上漲具有正效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般的二線城市為平效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的三、四線城市為負(fù)效應(yīng)。（6）流動(dòng)人口的受教育水平?jīng)Q定了其社會(huì)融合程度，從而影響了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)比較分析的結(jié)果表明，流動(dòng)人口的受教育水平會(huì)影響本地居民的遷移決定，從而影響房?jī)r(jià)波動(dòng)，特別在流動(dòng)人口受教育水平較低的區(qū)域，每當(dāng)流動(dòng)人口數(shù)量增加至初始總?cè)丝诘?％時(shí)，房?jī)r(jià)

7、將會(huì)下降大約1.23%-1.85%。
　　與現(xiàn)有研究相比，本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于：（1）提出流動(dòng)人口是影響房?jī)r(jià)空間差異性的最主要原因的觀點(diǎn)，并利用五種回歸模型證實(shí)了這一觀點(diǎn)。（2）在人口流動(dòng)視角下構(gòu)建了房?jī)r(jià)空間差異性理論模型。將流動(dòng)人口按受教育水平劃分為高、低收入兩類，結(jié)合本地居民對(duì)流動(dòng)人口接納態(tài)度，以及在生產(chǎn)過程中流動(dòng)人口與本地居民的互補(bǔ)性和排斥性，通過效用函數(shù)最大化推導(dǎo)出房?jī)r(jià)空間差異性理論模型。（3）構(gòu)建出我國(guó)2005-2013年2