基于模糊數(shù)的住宅折舊評估方法與應用研究.pdf

1、住宅折舊的確定是評估既有住宅價值的關鍵，可協(xié)助評估師對收益性財產進行分析和比較，為后續(xù)進行的住宅抵押、投資、保險、課稅等經濟活動提供科學的房地產現(xiàn)值依據(jù)。目前，我國在住宅折舊的評估上存在諸多問題:(1)住宅折舊包括有形折舊和無形折舊兩部分，在大多數(shù)評估實例中，只對有形折舊即實物折舊進行評估，而很少對無形折舊進行評估。無形折舊未能在住宅折舊評估中得到充分的體現(xiàn)。(2)住宅折舊評估方法缺乏深入的研究。因此，合理地構建住宅折舊指標體系以及科學

2、地對住宅折舊進行評估顯得尤為重要。
　　 本文以確定住宅折舊度為研究目的，對住宅折舊評估指標體系的構建、指標權重的確定、評估方法的應用進行了深入研究，并獲得一定成果。主要研究內容為:
　　 (1)在查閱、分析研究國內外文獻和相關規(guī)范標準的基礎上，考慮實物折舊、功能折舊、外部折舊三個方面，建立了住宅折舊評估指標體系及相應的折舊評價準則。
　　 (2)在考慮等級個數(shù)和相鄰等級之間模糊關系的基礎上，提出了應用隸屬函數(shù)構

3、建了評估等級模糊集，能夠較好地處理等級間“亦此亦彼”的模糊關系。
　　 (3)應用區(qū)間數(shù)改進的層次分析法確定住宅折舊指標權重。由于住宅折舊評估指標大多為無量綱定性指標，客觀數(shù)據(jù)難以獲取，選用主觀方法——層次分析法確定指標權重。提出應用區(qū)間數(shù)對層次分析法改進，能更好地體現(xiàn)評價時的模糊性，并能較好反映出指標之間的優(yōu)先關系。
　　 (4)提出應用物元理論對住宅折舊影響因素進行分析，并結合模糊綜合評價方法對住宅折舊進行綜合評估，