中國(guó)城市房?jī)r(jià)的空間非線性機(jī)理研究.pdf

1、房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與百姓生活息息相關(guān)，也影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。中國(guó)幅員遼闊，各地區(qū)空間位置不同、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)展?fàn)顩r各異，以及受區(qū)域和城市自身特征因素的影響，使得不同城市房地產(chǎn)的發(fā)展表現(xiàn)出明顯的空間差異性。隨著城市房?jī)r(jià)普漲格局的暫時(shí)終結(jié)和市場(chǎng)分化趨勢(shì)的逐步顯現(xiàn)，關(guān)于城市房?jī)r(jià)影響因素及其波動(dòng)的空間差異性探討引起人們廣泛關(guān)注。形成城市之間房?jī)r(jià)影響因素的差異及原因有哪些？各城市自身特征因素如何影響房?jī)r(jià)形成？各個(gè)城市房?jī)r(jià)泡沫的有無(wú)及

2、差異程度如何？針對(duì)新興加轉(zhuǎn)軌特征下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些問(wèn)題都需要進(jìn)一步地科學(xué)探討。信息科技的發(fā)展和交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)步使得城市之間已不再是彼此獨(dú)立的節(jié)點(diǎn)，城市房?jī)r(jià)形成過(guò)程也越來(lái)越復(fù)雜。這對(duì)辨析房?jī)r(jià)影響因素的作用機(jī)理和揭示房?jī)r(jià)波動(dòng)空間差異特征，以及如何實(shí)施差異化的調(diào)控政策都提出了新的挑戰(zhàn)，城市房?jī)r(jià)影響因素及波動(dòng)規(guī)律的探討需要從理論和實(shí)證角度進(jìn)一步拓展。
　　本文在系統(tǒng)總結(jié)相關(guān)理論知識(shí)和已有研究成果的基礎(chǔ)上，以供求均衡理論為依據(jù)構(gòu)建經(jīng)濟(jì)基

3、本面影響因素模型研究房?jī)r(jià)形成的空間非線性特征；以特征價(jià)格理論為依據(jù)從投入力度和產(chǎn)出效果兩方面分別構(gòu)建模型研究城市公共服務(wù)供給和城市價(jià)值對(duì)房?jī)r(jià)影響的空間非線性特征；最后構(gòu)建動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型揭示城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的空間差異規(guī)律。主要研究?jī)?nèi)容和結(jié)論如下：
　　1.提出由“經(jīng)濟(jì)基本面——城市投入——城市價(jià)值”三個(gè)維度構(gòu)成的城市房?jī)r(jià)形成機(jī)理分析框架體系，并建立模型探討了房?jī)r(jià)波動(dòng)的空間差異規(guī)律。
　　遵循“從提出問(wèn)題到理論建模，再?gòu)膶?shí)證分析到

4、結(jié)論建議”的脈絡(luò)體系，以供求均衡理論和特征價(jià)格理論為依據(jù)，從經(jīng)濟(jì)基本面、城市公共服務(wù)投入、城市品質(zhì)特征三個(gè)維度分別構(gòu)建模型，揭示了房?jī)r(jià)影響因素的非線性作用機(jī)理。進(jìn)而建立動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型考察中國(guó)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)規(guī)律，分析了其空間差異特征。
　　2.構(gòu)建經(jīng)濟(jì)基本面因素對(duì)房?jī)r(jià)影響的理論模型，并借助面板分位數(shù)和混合地理加權(quán)回歸方法分析了其對(duì)房?jī)r(jià)影響的作用機(jī)理。
　　基于供求均衡理論，構(gòu)建收入、利率等基本面因素的房?jī)r(jià)影響機(jī)制模型，并使用面

5、板分位數(shù)回歸和混合地理加權(quán)回歸方法考察房?jī)r(jià)形成過(guò)程中主要經(jīng)濟(jì)基本面因素的作用機(jī)理。結(jié)果表明經(jīng)濟(jì)基本面因素對(duì)房?jī)r(jià)影響存在顯著的空間非線性特征：從房?jī)r(jià)水平角度來(lái)看，房?jī)r(jià)越高的城市，收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)越大；人口密度和建造成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響都是在房?jī)r(jià)較低時(shí)較為顯著，隨著房?jī)r(jià)升高它們的影響作用越來(lái)越小且變得不顯著。從空間分布角度來(lái)看，在東南沿海發(fā)達(dá)城市收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大，在北方特別是東北城市成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大，而在中西部地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)

6、的影響表現(xiàn)得更為明顯。
　　3.從城市居民效用最大化角度建立優(yōu)化模型，使用面板門(mén)限回歸方法探究了城市公共服務(wù)水平對(duì)房?jī)r(jià)的非線性影響。
　　基于 Tiebout理論，構(gòu)建城市居民效用最大化基礎(chǔ)模型，并引入面板門(mén)限回歸計(jì)量方法，檢驗(yàn)了公共服務(wù)供給對(duì)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響。結(jié)果表明，公共服務(wù)供給對(duì)房?jī)r(jià)影響存在著顯著的非線性門(mén)限關(guān)系，當(dāng)城市公共服務(wù)供給水平達(dá)到一定門(mén)限值后，其對(duì)房?jī)r(jià)影響系數(shù)會(huì)增大，城市間公共資源配置失衡對(duì)形成城市房?jī)r(jià)分化

7、以及空間差異具有越來(lái)越明顯的影響。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是一個(gè)系統(tǒng)工程，應(yīng)探索與公共服務(wù)水平掛鉤的房地產(chǎn)稅收、財(cái)政轉(zhuǎn)移支付等政策。
　　4.提出了由宜居、宜業(yè)、宜商、宜學(xué)、宜游五個(gè)方面品質(zhì)特征構(gòu)成的城市價(jià)值指標(biāo)體系，利用面板分位數(shù)回歸研究了城市價(jià)值與房?jī)r(jià)的非線性關(guān)系。
　　以Lancaster消費(fèi)理論和 Rosen隱形市場(chǎng)理論為基礎(chǔ)，構(gòu)建城市房?jī)r(jià)的特征價(jià)格理論模型。將城市品質(zhì)特征分為宜居、宜業(yè)、宜商、宜學(xué)、宜游五個(gè)方面，在此基

8、礎(chǔ)上選取了40個(gè)指標(biāo)構(gòu)建城市價(jià)值指標(biāo)體系，使用最大熵權(quán)法進(jìn)行權(quán)重設(shè)定計(jì)算各城市品質(zhì)特征指數(shù)，并用面板分位數(shù)回歸方法對(duì)城市各品質(zhì)特征與房?jī)r(jià)的非線性關(guān)系進(jìn)行了考察。結(jié)論表明，整體而言對(duì)城市房?jī)r(jià)影響按作用大小依次為宜業(yè)特征、宜居特征、宜游特征、宜商特征和宜學(xué)特征。而對(duì)房?jī)r(jià)各異的不同城市而言，這五方面特征對(duì)房?jī)r(jià)影響的顯著性各不相同：低房?jī)r(jià)城市宜居特征、宜游特征作用顯著，而高房?jī)r(jià)城市宜業(yè)特征更為顯著；宜學(xué)特征對(duì)所有城市都顯著但影響系數(shù)較小。

9、>　　5.構(gòu)建包含預(yù)期的房?jī)r(jià)波動(dòng)模型，通過(guò)迭代回歸方法測(cè)算了中國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)波動(dòng)情況，并檢驗(yàn)了城市之間房?jī)r(jià)波動(dòng)的空間傳導(dǎo)效應(yīng)。
　　通過(guò)建立一個(gè)包含經(jīng)濟(jì)基本面影響因素和預(yù)期因素的動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，并利用迭代回歸方法計(jì)算歷年城市房地產(chǎn)均衡價(jià)格，將由經(jīng)濟(jì)基本面決定的均衡價(jià)格與實(shí)際價(jià)格進(jìn)行比較，從而測(cè)算出各個(gè)城市歷年房?jī)r(jià)泡沫度，最后構(gòu)造相應(yīng)統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)了城市之間存在的房?jī)r(jià)泡沫的傳導(dǎo)效應(yīng)。通過(guò)對(duì)中國(guó)35個(gè)大中城市進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明

10、不同城市之間房?jī)r(jià)泡沫程度差異較大，但泡沫大小與房?jī)r(jià)水平高低無(wú)關(guān)；預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)泡沫形成起到了推波助瀾的作用，而城市之間存在的房?jī)r(jià)波動(dòng)傳導(dǎo)效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)泡沫具有一定的緩解作用。
　　綜上，本文基于房地產(chǎn)價(jià)格形成的供求均衡理論和特征價(jià)格理論兩大體系構(gòu)建基礎(chǔ)模型，使用空間和非線性計(jì)量方法系統(tǒng)分析了城市房?jī)r(jià)影響因素及波動(dòng)特征，探討房?jī)r(jià)的空間非線性機(jī)理，進(jìn)而揭示房?jī)r(jià)分化原因和空間差異規(guī)律，彌補(bǔ)了房?jī)r(jià)影響因素及波動(dòng)研究中忽略空間非線性特征的不足，一定