違章建筑的否定與肯定.pdf

1、改革開放后,我國經(jīng)濟、社會發(fā)展都取得了極大的成就,城鄉(xiāng)建設(shè)水平大幅提高。然而,就是在這一過程中,違章建筑開始大量出現(xiàn)。違章建筑的權(quán)屬及其利用和處理問題日益成為城鄉(xiāng)建設(shè)的熱點話題之一。違章建筑的產(chǎn)生有其必然性,并且在今后很長的一段時間內(nèi)都將大量存在。該如何看待違章建筑,在理論和實踐中都存在著很多問題。產(chǎn)生這些問題的原因,在于違章建筑自身的雙重屬性:在公法上，違章建筑因為違反了《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等一系列公法而具有“先天違法性”,

2、只能得到公法的否定性評價,不能進行不動產(chǎn)權(quán)屬登記,面臨停止建設(shè)或使用、限期整改、罰款、拆除等處罰。但在私法上，違章建筑在未被相關(guān)部門依法拆除前所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系卻依然應(yīng)當(dāng)能夠得到私法的肯定性評價,對違章建筑的有效利用也應(yīng)當(dāng)?shù)玫剿椒ǖ谋Ｗo。本文即主要研究違章建筑在私法上的權(quán)利,明確違章建筑的權(quán)利歸屬,并對違章建筑的管理提出大膽的建議。明確違法建筑建造人對違章建筑所享有的權(quán)利,其核心目的在于樹立正確的私權(quán)觀念,給與權(quán)利人以私法上應(yīng)有的保護

3、,進而有利于人們對違章建筑的合理利用,使其更好地為我國社會經(jīng)濟生活服務(wù)。
　　本文除引言和結(jié)論以外,共分為五個部分
　　一、違章建筑及其產(chǎn)生原因。一般認(rèn)為違章建筑就是指在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建造行為的,依法應(yīng)當(dāng)事先取得規(guī)劃管理部門或土地管理部門批準(zhǔn),但是事實上并未取得批準(zhǔn),或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建造,由此形成的建筑物。關(guān)于違章建筑的種類根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)又不同的分類方式。在研究違章建筑權(quán)屬和利用的問題上，違章建筑最重要的分類就是把違章建

4、筑分為“程序性違章建筑”和“實質(zhì)性違章建筑”。因為程序性違章建筑在處以罰款、完成整改、補辦手續(xù)之后就可轉(zhuǎn)為合法建筑,對其權(quán)屬和利用可以按照合法建筑進行處理,而本文主要研究的就是實質(zhì)性違章建筑的權(quán)屬和利用問題。違章建筑的產(chǎn)生原因表面上是由于當(dāng)事人追求個人私利,不惜違反法律以及相關(guān)主管部門管理措施不力,執(zhí)法不嚴(yán)造成的;實質(zhì)上，違章建筑是我國建設(shè)管理制度和人民群眾對房屋的需求之間矛盾無法化解的產(chǎn)物。深層次的原因則可以從社會、法律、經(jīng)濟等方面進

5、行分析。
　　二、違章建筑在中國的現(xiàn)實處境。這一部分包括我國法律對違章建筑的態(tài)度、司法和管理實踐對違章建筑的態(tài)度以及理論界對違章建筑問題的認(rèn)識。我國有眾多法律、法規(guī)都對違章建筑進行了規(guī)范,法律規(guī)定對違章建筑一直持堅決打擊的態(tài)度,不承認(rèn)違章建筑的所有權(quán),拒絕為違章建筑辦理產(chǎn)權(quán)登記,違章建筑的買賣、租賃、抵押等行為都統(tǒng)統(tǒng)無效,也不得進行贈與、繼承等。在我國司法實踐中對違章建筑的歸屬和利用一般存在如下幾種觀念:“動產(chǎn)所有權(quán)說”、“不動產(chǎn)

6、說”、“占有說”。我國目前理論界對違章建筑權(quán)屬的研究并不是很多,主要的觀點有“無所有權(quán)說”、“動產(chǎn)所有權(quán)說”、“不完全物權(quán)說”、“占有說”以及“不動產(chǎn)所有權(quán)說”。
　　三、違章建筑權(quán)利歸屬分析。在這一部分,主要從物權(quán)法的基本理論出發(fā),對違章建筑的權(quán)利歸屬進行深入分析。違章建筑的性質(zhì)當(dāng)屬不動產(chǎn),不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式,有著重要的理論和實踐意義,對物權(quán)變動發(fā)揮著重要作用。根據(jù)我國法律,我國采取的是登記實質(zhì)主義,不動產(chǎn)物權(quán)的

7、變動需要進行登記,非經(jīng)登記,不發(fā)生效力。然而,這針對的應(yīng)該是依法律行為而發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動,對于非法律行為而發(fā)生的,不以登記為要件,在原因事實發(fā)生之時,即產(chǎn)生物權(quán)變動的效果,當(dāng)事人當(dāng)即取得物權(quán)。所以建造人得依事實行為自動取得違章建筑所有權(quán)。不能登記,并不影響建造人就違章建筑所有權(quán)的取得。同樣,修建行為違法也不會影響違章建筑的權(quán)屬。違法建造行為會引起法律的負(fù)面評價,包括公法以及私法的負(fù)面評價,但這些負(fù)面評價都沒有剝奪或限制建造人對違章建

8、筑的所有權(quán),因此只要違章建筑未被拆除,其“先天違法性”并不會影響建造人對其所擁有的所有權(quán)。同時,可以看出我國法律不承認(rèn)違章建筑所有權(quán),拒絕違章建筑登記的原因在于違章建筑在客觀上對社會造成的嚴(yán)重危害性。不承認(rèn)違章建筑的所有權(quán),就是要讓建造人知道修建違章建筑沒有任何好處,讓人們自覺放棄修建違章建筑。然而,實際生活中,這樣的做法根本沒有作用,既不能減少違章建筑,也不能對現(xiàn)存的違章建筑進行有效管理,反而會帶來負(fù)面影響。
　　四、違章建筑登

9、記的理性思考。根據(jù)上文的分析,提出我們必須正確認(rèn)識違章建筑的地位和性質(zhì),法律應(yīng)當(dāng)承認(rèn)建造人對違章建筑享有所有權(quán),允許違章建筑進行不動產(chǎn)登記。這樣做在法學(xué)層面有利于還原不動產(chǎn)登記的本來面目,真正做到對不動產(chǎn)物權(quán)的全面公示,同時又可以切實保護私權(quán),增進公民的權(quán)利意識;在經(jīng)濟學(xué)層面有利于財產(chǎn)的利用達(dá)到最大化,充分發(fā)揮財產(chǎn)的效率,增加社會財富;在社會層面有利于國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控與監(jiān)管,增加國家財政收入,維護社會穩(wěn)定,促進社會和諧發(fā)展。

10、>　　五、關(guān)于構(gòu)建我國違章建筑管理制度的具體思考。在這一部分,主要論述承認(rèn)違章建筑的所有權(quán),允許違章建筑進行產(chǎn)權(quán)登記,所需要進行的相應(yīng)制度配套規(guī)范,這需要特別注意以下幾點:明確違章建筑從始至終都不能夠?qū)狗蓪λ姆穸ㄐ栽u價,即在相關(guān)政府部門在依據(jù)法律規(guī)定,按照法定程序和法定內(nèi)容對違章建筑進行處理時,建造人不能對抗;相關(guān)部門應(yīng)完善規(guī)劃、審批、建設(shè)等房屋建造制度,制定詳細(xì)的規(guī)劃并向社會進行公示,完善建房的審批程序,降低審批成本,同時應(yīng)加強

11、法律宣傳;對一些特殊違章建筑應(yīng)進行特殊處理,如樓頂?shù)捻斉?、墻體外的雨棚、為改變室內(nèi)戶型結(jié)構(gòu)而拆墻或修建室內(nèi)夾層等等,只要不影響公共安全,都不應(yīng)作為違章建筑進行處理;法律上應(yīng)當(dāng)明確承認(rèn)建造人對違章建筑享有所有權(quán),并允許違章建筑進行不動產(chǎn)登記;完善違章建筑登記制度,允許違章建筑進行產(chǎn)權(quán)登記。建造人依修建這一事實行為即可取得所有權(quán),該物權(quán)的產(chǎn)生并不以登記為生效要件。但是在建造人處分違章建筑時,應(yīng)當(dāng)辦理登記,未經(jīng)登記的,不發(fā)生物權(quán)變動的效力;完