論商品房預(yù)售制度的完善——以強(qiáng)化消費(fèi)者保護(hù)為視角.pdf

1、隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋銷售也由現(xiàn)房銷售發(fā)展到了期房銷售，而在期房銷售的初期，期房銷售制度的發(fā)育很不完善，出現(xiàn)了很多侵害消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象。針對(duì)出現(xiàn)在商品房預(yù)售中的諸多不良現(xiàn)象，央行公布的《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。但是從我國(guó)10多年來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商品房預(yù)售制度確實(shí)從一定程度上拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加強(qiáng)了國(guó)家的宏觀調(diào)控，所以有的學(xué)者也贊成保留預(yù)售房制度，認(rèn)為預(yù)售是一種商業(yè)運(yùn)作的模式，是銷售

2、多樣化的表現(xiàn)，也是市場(chǎng)的必然趨勢(shì)，不宜強(qiáng)行取消，也有的學(xué)者也認(rèn)為取消預(yù)售房制度對(duì)愿意購(gòu)買(mǎi)期房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也是一種損失，所以完善和改革商品預(yù)售房的法律制度成了一個(gè)很迫切需要解決的問(wèn)題。 本文結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》、《商品房預(yù)售管理法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《合同法》就商品房預(yù)售糾紛中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)展開(kāi)了全面的論述，并結(jié)合實(shí)際談了幾點(diǎn)的看法。全文共分三大部分。 第一部分，闡述了商品房預(yù)售與商品房預(yù)售合同的概念、特征及完成預(yù)售

3、商品房買(mǎi)賣的程序。通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)理論與現(xiàn)有法律的分析，得出我國(guó)商品房預(yù)售條件過(guò)于簡(jiǎn)單、漏洞多、流程不科學(xué)、操作性差的問(wèn)題，提出了商品房預(yù)售制度要加速完善的緊迫性。 第二部分，闡述了預(yù)售商品房過(guò)程中的相關(guān)法律漏洞所呈現(xiàn)的特點(diǎn)及其表現(xiàn)形式，提出了相應(yīng)的對(duì)策。房地產(chǎn)案件法律關(guān)系復(fù)雜、政策性較強(qiáng)，且矛盾尖銳、范圍廣，具體表現(xiàn)為：預(yù)售合同的登記效力問(wèn)題、預(yù)售房資金監(jiān)管的問(wèn)題、預(yù)售房樓盤(pán)抵押權(quán)重合的問(wèn)題、預(yù)售房合同情事變更原則的應(yīng)用問(wèn)題。作為房

4、屋消費(fèi)者相對(duì)于開(kāi)發(fā)商處于明顯的弱勢(shì)，地位有所不平等，在預(yù)購(gòu)商品房領(lǐng)域自我保護(hù)能力不夠，對(duì)相關(guān)法律了解甚少，在購(gòu)買(mǎi)商品預(yù)售房過(guò)程中自己的合法權(quán)益極容易受到侵害，保護(hù)預(yù)購(gòu)者權(quán)益要從根本上打擊在商品房預(yù)售過(guò)程中侵犯預(yù)購(gòu)者利益的不良行為，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，構(gòu)建完善的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的法律制度． 第三部分，闡述了完善商品房預(yù)售制度的建議，主要探討了商品房預(yù)售條件的完善，預(yù)售合同內(nèi)容的完善以及違約制度的完善，倡導(dǎo)消費(fèi)者在商品房預(yù)售領(lǐng)域