住宅專項(xiàng)維修資金存在的法律問題分析.pdf

1、住宅專項(xiàng)維修資金是為了保證房屋建筑保修期滿后的正常使用而由業(yè)主繳納的專項(xiàng)資金。住宅專項(xiàng)維修資金是住宅小區(qū)的“養(yǎng)老金”和“保命錢”，住宅專向維修資金作為關(guān)系到人民群眾住房的使用壽命周期內(nèi)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的一項(xiàng)基本制度，政府給予了高度重視。由于住宅專項(xiàng)維修資金長期被物業(yè)管理學(xué)、行政管理學(xué)納入自己的調(diào)整范圍，再加上我國住房商品化時(shí)間不長，相關(guān)法律問題尚沒有充分暴露，法學(xué)界特別是民法學(xué)界過去很少關(guān)注這一問題。2008年《中華人民共和國物權(quán)法》和《住宅專

2、項(xiàng)維修資金管理辦法》出臺后，雖然對住宅專項(xiàng)維修資金的權(quán)利歸屬、歸集、管理、使用等問題有了相關(guān)規(guī)制，但是上述問題仍缺乏深層次的理論探討。住宅專項(xiàng)維修資金在權(quán)利上屬于區(qū)分所有人對建筑物共有部分的修繕改良權(quán)，是群體物權(quán)。它有獨(dú)立的籌集渠道、運(yùn)作方式、管理和監(jiān)督部門。細(xì)化共有部分設(shè)施的產(chǎn)權(quán)、明確請求權(quán)主體、完善監(jiān)管程序以及業(yè)主團(tuán)體的維權(quán)渠道，是解決住宅專項(xiàng)維修資金法律問題的應(yīng)對之策。
　　 本文除引言和結(jié)語外，正文共分為四個(gè)部分：

3、>　　 第一部分，此部分主要根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定以及理論界的通說，立足于建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對住宅專項(xiàng)維修資金的概念和特征進(jìn)行闡述，重點(diǎn)分析了住宅專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)。住宅維修資金衍生于業(yè)主的物權(quán)，其涉及的法律關(guān)系就是物權(quán)中的群體關(guān)系，具體來說是群體關(guān)系中的共有關(guān)系。對住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行使用、收益和處分，是區(qū)分所有權(quán)人行使共有權(quán)應(yīng)盡的權(quán)利和義務(wù)。
　　 第二部分，此部分著重闡述了我國目前的住宅專項(xiàng)維修資金制

4、度存在的法律問題。一是《物權(quán)法》沒有為其提供強(qiáng)有力的私法基礎(chǔ)?！段餀?quán)法》和《建筑區(qū)分所有權(quán)解釋》規(guī)定的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，請求權(quán)的權(quán)利、義務(wù)主體不明確，從而不能為形成穩(wěn)定的區(qū)分所有關(guān)系提供扎實(shí)的法律基礎(chǔ)。二是具體操作和運(yùn)行方面存在許多問題。住宅維修資金歸集程序以房屋“建安費(fèi)”為計(jì)取基數(shù)的模式，但是“建安費(fèi)”的界定主體不明確，其費(fèi)率難以確定?！半p2/3”原則的硬性規(guī)定，使得住宅維修資金的使用和操作程序缺乏應(yīng)有的靈活性。開

5、發(fā)商承諾的保修期以內(nèi)，不可抗力情況下住宅維修資金的啟動(dòng)尚存在法律空白。業(yè)主沒有分年，分檔儲存住宅維修資金，銀行簡單地按照統(tǒng)一期限的定期利率計(jì)息，使得專項(xiàng)住宅維修資金無法得到適當(dāng)?shù)谋Ｖ翟鲋?，降低了專?xiàng)住宅維修資金可利用的效率等。
　　 第三部分，此部分研究了關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的國際立法概況以及部分國家的法律規(guī)定，比較分析了美國、香港、新加坡、馬來西亞以及英國的住宅專項(xiàng)維修資金的運(yùn)行程序和具體操作方法。這些國家的住宅維修資金制度在

6、歸集、使用和管理方面具有獨(dú)特性，其規(guī)定比較完善，權(quán)利義務(wù)清晰。針對我國目前住宅維修資金制度存在的優(yōu)勢與不足，借鑒國外立法的基礎(chǔ)，將會對我國的住宅維修資金制度的完善有所裨益。
　　 第四部分，此部分主要探討了如何完善我國的住宅專項(xiàng)維修資金制度，并對我國的住宅維修資金制度提出了一些合理化建議。通過確立“業(yè)主委員會的優(yōu)先權(quán)”解決專項(xiàng)住宅維修資金續(xù)交困難。通過明確界定住宅小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)，明確分所有人的權(quán)利和義務(wù)，制定合理