城鎮(zhèn)群租行為法律規(guī)制研究.pdf

1、“群租”一度成為都市時(shí)髦話語(yǔ)，但“群租”尚沒(méi)有一個(gè)被廣泛認(rèn)可的，較為統(tǒng)一的概念。一般認(rèn)為，“群租”可以定義為出租人將房屋分別向兩個(gè)以上承租人出租或者承租人將承租房屋部分或者全部再轉(zhuǎn)租(分租)給兩個(gè)以上新承租人的行為。目前，群租可分為三種形式：一是將客廳、房間、廚房，甚至陽(yáng)臺(tái)分割成若干小間，按間分租；二是在一個(gè)房間內(nèi)布置多張床位，按床位出租；三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進(jìn)行分割。群租是復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題，上海市和其他大城市的“群租”

2、現(xiàn)象由來(lái)已久，群租是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是城市化進(jìn)程中一種矛盾的突出表現(xiàn)形式。經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，供需兩旺是“群租”愈演愈烈的原因，國(guó)家宏觀政策的緊縮和政府管理措施不力也是“群租”現(xiàn)象蔓延的助推力。
　　 非法“群租”的問(wèn)題有很多，如安全隱患、消防隱患、非法宗教聚會(huì)等。出租房管理不善，還會(huì)導(dǎo)致戶(hù)籍管理混亂、治安管理混亂、衛(wèi)生、計(jì)生等方面的多個(gè)問(wèn)題，房屋出租征管系統(tǒng)中的偷稅漏稅現(xiàn)象也不可避免。境外一些先進(jìn)做法都給

3、我們制定群租房管理?xiàng)l例以很好的啟示，要從根源上解決群租問(wèn)題，必須規(guī)范租賃市場(chǎng)，加快保障性住房建設(shè)，頒布法規(guī)促長(zhǎng)效管理。我國(guó)現(xiàn)行地方規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定立法層次較低，也比較混亂，我們要在總結(jié)的基礎(chǔ)上取其精華。
　　 工業(yè)化同時(shí)也加速了城市化進(jìn)程，隨著一些大城市外來(lái)人口持續(xù)增多，群租帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題亟待解決。群租主要涉及到三方主體的利益：需求方、供給方和第三方利益相關(guān)者即小區(qū)其他業(yè)主。在分析群租各方主體利益和現(xiàn)行法律界定的前提下，筆者

4、認(rèn)為對(duì)群租現(xiàn)象進(jìn)行適當(dāng)?shù)男姓土⒎ǜ深A(yù)是應(yīng)該的，針對(duì)群租房管理有必要單獨(dú)立法。立法應(yīng)秉承保障房屋租賃當(dāng)事人合法權(quán)益、維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的指導(dǎo)思想，制定我國(guó)群租房管理?xiàng)l例。筆者提出一些具體的立法建議，包括明確在租賃房中不可擅自搭建，要求出租房屋必須進(jìn)行登記，以業(yè)主自律形成規(guī)范群租，衛(wèi)生、消防方面的強(qiáng)制性規(guī)定，治理群租應(yīng)有具體處罰措施。在群租房管理的程序設(shè)定方面，筆者認(rèn)為群租要報(bào)相關(guān)部門(mén)審批，具體設(shè)置了群租糾紛處理程序，提出須明確執(zhí)法