當(dāng)房屋租賃遇上抵押和查封

1、當(dāng)房屋租賃遇上抵押和查封抵押和查封能否“破”租賃是承租人和債權(quán)人都非常關(guān) 心的問題。本文將對(duì)此問題進(jìn)行淺析,同時(shí)就各方的權(quán)利救 濟(jì)路徑進(jìn)行探討,并給出相關(guān)建議。在房屋租賃的過程中，有時(shí)會(huì)遇到房屋被抵押或者被查 封的情況，如出現(xiàn)這種情況，是否會(huì)對(duì)承租人的租賃權(quán)產(chǎn)生 影響，抵押和查封究竟能否“破''租賃？本文擬就此問題進(jìn)行 分析，并探究相關(guān)主體權(quán)利救濟(jì)之有效路徑。一、能否 一、能否“破”租賃的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（一）抵押權(quán) 租賃的認(rèn)定

2、標(biāo)準(zhǔn)（一）抵押權(quán)VS VS租賃權(quán) 租賃權(quán)1. 1.先租賃后抵押 先租賃后抵押《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱“《民法典》 《民法典》“）第 四百零五條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移 占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！?022年6月10 日發(fā)布的《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案 件辦理工作指引（三）》［1］第2條第2款中明確，承租人在 租賃物被抵押之前已經(jīng)與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的租賃 合同，并已按約支付

3、租金，且實(shí)際占有使用租賃物，抵押權(quán) 人申請(qǐng)拍賣該租賃物，承租人要求阻止交付的，應(yīng)予支持。向買受人移交案涉房產(chǎn)。[6] [6]（三）出租人發(fā)生變更后承租人的承租權(quán) （三）出租人發(fā)生變更后承租人的承租權(quán)房屋被查封或抵柝承 租人“租賃+占有.點(diǎn)擊可查看大圖在房屋租賃的過程中，如出現(xiàn)出租人的主體變更，亦需 要首先判斷新的房屋租賃合同的權(quán)利來源，繼而再判斷這種 承租權(quán)是否可以對(duì)抗查封和抵押權(quán)。在實(shí)踐中，筆者曾遇到過此類情況，即產(chǎn)權(quán)人甲將房屋 出租