武漢項目可行性研究

1、聯(lián)想集團武漢地產(chǎn)項目可行性研究報告（二） 聯(lián)想集團武漢地產(chǎn)項目可行性研究報告（二）一）市場概況1 武漢市總體經(jīng)濟狀況武漢市是中國六大中心城市之一。 在 1992 年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實力 50 強中，武漢名列第六。2001 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1348 億元，按可比價格計算，比 2000 年增長 12%。經(jīng)濟運行質量提高，全年實現(xiàn)財政收入 150.18 億元,同比增長 21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 11.

2、1%。自 1992 年以來,武漢經(jīng)濟發(fā)展駛入快車道,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎。中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大

3、的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資 63.7 億美元，外資來自全球五大洲 40 多個國家或地區(qū)，全球 500強跨國公司有 35 家來漢投資，另有 45 家設立了代表處。邁向世界超級城市 世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《未來學家》

4、雜志 1999年 6-7 月刊發(fā)表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21 世紀全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列 3 項條件特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟投資。未來超級城市必不可少的 10 個因

5、素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡；圓頂體育場；技術中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學和技術學院，武漢具有很大的機會。2 武漢房地產(chǎn)市場概況國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房

6、地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資 100 億元興建 600 萬平方米的住宅，五年共建 3000 萬平方米，用五年的時間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳

7、引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。3 武漢商品住宅價格走勢2001 年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態(tài)勢。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持 3600 元/㎡。虹景豪庭、曙光嘉

8、園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 洪山區(qū)：2002 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 1488.67 點，比上季度上漲了 36.92 點；住宅平均價格為2325.85 元/平方米，比上季度上漲了 57.68 元/平方米，漲幅為 2.54%。勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)調查：2002 年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達 150 余棟，總建筑面積將達到 200 萬平方米以上，與上年相比，其增幅為 30%左右。隨著小高層、高層

9、住宅的逐步增多，消費者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。 4．消費者的購房行為漸趨理性隨著房改政策的深入實施和城市建設不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調查：購房影響因素中地理位置 40％，價格為 36.85％，環(huán)境為 22.96％，交通為 6

10、.47％，其他因素的被選率為 0.93％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。5. 價格及指數(shù)2002 年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為 1115.72 點，較上季度上漲 66.43 點；綜合物業(yè)平均價格為3207.76 元/平方米，與上季度相比上漲了 190.98 元/平方米，漲幅為 6.33%。住宅價格指數(shù)此季度為 1136.63 點，比上季度上漲 58.32 點；平均價格為 2206.88 元/平方米，比上季度上升 113