房地產市場與城市經濟協(xié)調發(fā)展研究.pdf

1、我國房地產業(yè)經過改革開放后短短20多年的發(fā)展已取得巨大的成就，房地產市場體系也逐步建立起來。但是，由于國家的整體經濟水平比較落后，加之市場發(fā)育較晚且不健全，近年來我國房地產市場一直存在“供給過量”和“有效需求不足”的矛盾。20世紀90年代以來，我國城市房地產市場經歷了多次“跌宕起伏”的波動，特別是目前針對房地產市場發(fā)展現狀和趨勢的爭論，恰恰說明我國目前房地產市場的發(fā)育過程中，仍存在很多問題需要我們深入的研究和解決。 然而，國內目

2、前有關房地產市場運行規(guī)律的理論研究，總體顯得比較零碎和分散；缺乏系統(tǒng)、全面的一般性的理論分析框架，尤其是以城市社會經濟發(fā)展為背景的研究尚比較薄弱；更忽視對于房地產市場的空間維度的經濟學分析；對房地產市場如何使通過要素之間的相互擴張或收縮，達到其優(yōu)化配置等結構平衡問題也缺乏深入探討。鑒于此，本文將城市房地產市場的發(fā)展與城市經濟的運行結合起來，用時、空相結合的思維方法了解兩者協(xié)調發(fā)展的規(guī)律性。期望通過此項研究，對我國未來房地產市場的發(fā)展以及

3、城市房地產市場發(fā)展戰(zhàn)略的制定，從理論上及實際操作上進行有價值的探討。 本文在系統(tǒng)地綜述已有的房地產市場與城市經濟的相關領域研究成果的基礎上，從時間和空間維度，通過總量、結構和布局三個方面，對城市房地產市場與城市經濟的關聯(lián)性進行分析，試圖尋求一個較為完整的反映城市房地產市場與城市經濟相互關系的理論體系，構建一個兩者協(xié)調發(fā)展的一般理論框架。并聯(lián)系某些特定城市作實證分析，探討城市房地產市場運行規(guī)律及在一定時期的發(fā)展趨勢和模式，進而提出

4、應對之策。 房地產市場的總量均衡，即使房地產的發(fā)展與宏觀經濟（GDP）、人口及人民生活水平的提高保持合理的比例關系，并使房地產市場供求在總量上保持均衡。本文對于房地產市場的總量均衡問題，主要從房地產的投資規(guī)模和增長速度、與城市經濟存在均衡關系的房地產市場價格兩方面進行深入分析。通過房地產投資與城市經濟增長的互動機理的闡釋和實證分析說明，在我國，房地產投資的增長和波動對城市經濟有較大的影響，而城市經濟則主要通過長期均衡關系來調整房

5、地產投資的增長；并從房地產投資和城市集聚效應關系的角度，定量研究城市規(guī)?；虺鞘芯奂潭葘ν顿Y的影響，得到我國大中城市的房地產投資基本依賴于城市集聚人口的能力的結論。 房地產價格是體現總量協(xié)調發(fā)展最為關鍵的一個因素。文中基于住宅價格研究的理論基礎，從構成城市基礎因素及商品房供求傾向因素兩個方面，對影響中國城市住宅價格的基本因素及其產生的變量進行了詳細分析。并在此基礎上，對住宅價格與城市經濟之間的關系進行實證分析，論證了城鎮(zhèn)居民人均

6、可支配收入、預期、城市GDP對住宅價格水平存在顯著影響，從總體上看，宏觀經濟的增長可以解釋我國城市住房價格的增長。文中還對我國房價收入比的理論研究和現實狀況進行了探討。 與總量均衡相對應，房地產市場結構均衡也是房地產市場與城市經濟協(xié)調發(fā)展的要求之一。近年來，在全國或部分地區(qū)存在商品房大量空置和有效供給不足的矛盾，結構非均衡問題是產生此矛盾的重要原因。結合武漢市各類房地產商品的投資結構和供求結構的實證分析論證了房地產內部結構存在著

7、一定程度的非均衡性。文中還通過分析市場層次結構的均衡問題，探討房地產增量與存量市場的結構模式，提出我國住宅增量和存量市場發(fā)展不平衡的問題尤為嚴重，調整房地產市場的層次結構勢在必行。 城市房地產空間布局本質上是房地產市場內不同產品結構的房地產商品在城市空間區(qū)位上的選擇。房地產市場的總量和結構均衡，最終要都要通過空間布局均衡或區(qū)位均衡才能得以實現。因此，城市房地產市場空間布局均衡是房地產市場與城市經濟協(xié)調發(fā)展的關鍵。本文基于城市房地

8、產空間布局在經濟運行中演變的規(guī)律及其機理的探討，同時結合改革開放以來中國城市空間布局發(fā)生的巨大變化，論證了城市房地產市場在空間結構布局上呈現的新模式：住房的郊區(qū)化發(fā)展與房地產市場結構在內部空間布局上的調整；并探討其格局形成的動力機制。本文還進一步以武漢市為例，對武漢近20年來隨著城市經濟運行及城市空間結構變化導致的房地產空間布局的發(fā)展，以及由此形成的房地產市場價格的空間差異進行了分析；并針對發(fā)展過程中存在的問題，提出相應對策。