某安置房住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

1、目錄一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)和采用的管理方式……………………1二、質(zhì)量管理目標(biāo)………………………………………………………6三、管理服務(wù)內(nèi)容………………………………………………………8四、管理人員配備………………………………………………………34五、管理規(guī)章制度………………………………………………………40六、檔案的建立與管理…………………………………………………105七、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算………………………………………………………118八、

2、物資裝備計(jì)劃………………………………………………………124九、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的新思路………………………………………129一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)和采用的管理方式一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)（一）周邊環(huán)境復(fù)雜，治安防范要求高。項(xiàng)目依山而建，周邊有軟件園、學(xué)校、小區(qū)、部隊(duì)基地、舊村等，人員復(fù)雜，人流量大，流動(dòng)人員多。措施：制訂一套完整的治安防范制度，包括外來(lái)人員進(jìn)出管理制度、巡邏制度等。加強(qiáng)治安防范工作的宣傳力度，使得人人參與安全防范。

3、對(duì)來(lái)訪人員嚴(yán)格實(shí)行盤問(wèn)登記制度，未獲得受訪人員的同意將被拒絕入內(nèi)；加強(qiáng)管理人員的素質(zhì)培訓(xùn)，對(duì)保安實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理；建立快速反應(yīng)體系。加強(qiáng)與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、派出所的聯(lián)系，共建共創(chuàng)示范住宅區(qū)。（二）小區(qū)業(yè)主結(jié)構(gòu)復(fù)雜，素質(zhì)參差不齊，管理服務(wù)工作難度大。業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)相對(duì)較弱，在管理上特別是二次裝修上帶來(lái)一定的難度。措施：因地制宜，根據(jù)需求將業(yè)主進(jìn)行分類，在做好公共性管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，確定不同的工作重點(diǎn)，并開展個(gè)性化服務(wù)。在二次裝修管理上，主

4、要采取以下措施：1、制定嚴(yán)格的管理制度。根據(jù)國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，制定《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修特別提示》、《裝修承諾書》等文件制度，明確業(yè)主、施工單位、管理處等各方的權(quán)利和義務(wù)。2、向業(yè)主廣泛宣傳裝修的注意事項(xiàng)。在入伙期間，我們將采取案例及法規(guī)的形式，在社區(qū)宣傳欄、刊物等處廣泛宣傳依法裝修的重要性。3、嚴(yán)格審查、督導(dǎo)、查驗(yàn)。對(duì)業(yè)主申報(bào)的裝修方案由責(zé)任樓管員、專業(yè)工程人員、管理處主任先后進(jìn)行嚴(yán)格的審批；樓管員在業(yè)主

5、裝修期間，每周巡查裝修現(xiàn)場(chǎng)不少于3次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即時(shí)記錄并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)按流程采取措施，協(xié)同施工單位制定整改措施并跟蹤整改結(jié)果；裝修結(jié)束后，依據(jù)業(yè)主提供的裝修申請(qǐng)方案進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)，特別注重公共管道、滲漏水、外觀等方面的查驗(yàn)。（三）項(xiàng)目住宅為16至34層高層樓宇，設(shè)備數(shù)量、品種多，管理養(yǎng)護(hù)要求高。管理的各部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理居住區(qū)管理中出現(xiàn)的各種情況和問(wèn)題，保證居住區(qū)的正常運(yùn)作，受理業(yè)主的投訴，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各種管理工作暢順。管理處設(shè)有客

6、戶服務(wù)部，全面負(fù)責(zé)居住區(qū)的日常管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮一體化管理資源合理配置的優(yōu)勢(shì)，節(jié)約人力、物力的投入，加強(qiáng)居住區(qū)各部門的相互支持和促進(jìn)，提高管理效能。管理處將以人性化的管理貫穿于工作的始終，充分發(fā)揮員工的工作積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性，最好地滿足住業(yè)主的各項(xiàng)要求。管理處將結(jié)合本居住區(qū)的特點(diǎn)，把管理和服務(wù)相結(jié)合，創(chuàng)造出獨(dú)具風(fēng)格的管理模式，以盡善盡美的管理服務(wù)，為業(yè)主提供安全、舒適的居住環(huán)境。3、管理運(yùn)作機(jī)制公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)

7、指標(biāo)責(zé)任書，管理處各級(jí)員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書，實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理，同時(shí)，還貫以督導(dǎo)管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下：（一）計(jì)劃目標(biāo)管理根據(jù)《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的要求，按照《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)》制定各項(xiàng)管理指標(biāo)；制定二年內(nèi)將東坑（五鳳家園）、丞相坑（坊）

8、安置房創(chuàng)建成福州市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目的管理目標(biāo)。在條件許可情況下三年內(nèi)省示范住宅小區(qū)。（二）督導(dǎo)管理采取有效的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各職能部門實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理，保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法：⑴經(jīng)濟(jì)管理公司與各級(jí)員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀，明確員工的權(quán)利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績(jī)效相掛鉤的工資制度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。⑵法規(guī)管理遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來(lái)規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。⑶行政管