淺析廣東省物業(yè)管理條例

1、>解析,企管部2024年4月4日,前 言,一部法律的誕生，意味著一種精神權(quán)威的樹立；一種政治價值的確認(rèn)；一種美好秩序的奠基；一種善良愿望的匍匐。 古希臘先哲伯拉圖說過，法律不可能發(fā)布一種既約束所有人，同時又對每個人都真正有利的命令。因此，為了我們共同的對于有序資產(chǎn)的渴望，每個人、每個單位、每個組織都必須比照法律法規(guī)的要求，來調(diào)整自己個別需求和實際行動。,一、我國物業(yè)管理的立法進(jìn)程,１９９４年，建設(shè)部下發(fā)了《城

2、市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。 １９９４年以來，建設(shè)部和有關(guān)部門先后制定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》等規(guī)章。,續(xù)上,２００３年６月，國務(wù)院正式頒布《物業(yè)管理條例》（2003年9月1日正式施行），規(guī)定業(yè)主大會為物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)了業(yè)主對小區(qū)公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。２００３年６月，建設(shè)部印

3、發(fā)《業(yè)主大會規(guī)程》。２００４年５月，建設(shè)部制定的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》開始實施。２００４年７月，國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》。２００７年３月，《物權(quán)法》（2007年10月1日正式施行）通過，進(jìn)一步明晰了物的所有權(quán)。,續(xù)上,2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議修訂《廣東省物業(yè)管理條例》物業(yè)由管理者變成“服務(wù)員”

4、根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，《決定》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。,二、《廣東省物業(yè)管理條例》 適用范圍,第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動?！”緱l例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

5、 一般認(rèn)為，“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地。一個完整的物業(yè)一般由以下四個部分構(gòu)成：（1）建筑物本體（2）附屬設(shè)備（3）公共設(shè)施（4）建筑地塊,三、各級政府部門、行業(yè)協(xié)會在物業(yè)管理活動中的作用,第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

6、會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。 居民委員會、村民委員會予以協(xié)助和配合。,四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分,劃分依據(jù)：1、規(guī)劃紅線圖2、公用設(shè)施設(shè)備是否可分割3、社區(qū)建設(shè)因素舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣

7、人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會的意見后確定。,五、業(yè)主的相關(guān)問題,業(yè)主的概念《物權(quán)法》第六章：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人為業(yè)主或區(qū)分建筑物所有權(quán)人為業(yè)主?！秶覘l例》第六條：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。《省條例》第十條：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。《特區(qū)條例》第八條：物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主（認(rèn)定） 尚未登記取得所有權(quán)，但基于買

8、賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。,業(yè)主身份的確認(rèn),1、房屋所有權(quán)證登記人（查詢確認(rèn)）《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?、房屋買賣合同的合法買受人（登記對抗主義）《物權(quán)法》第十五條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同

9、，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”,續(xù)上,3、房屋繼承人和受遺贈人《物權(quán)法》第二十九條：“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力?！薄吨腥A人民共和國繼承法》第二條：“繼承從被繼承人死亡時開始?！?、房屋建造人《物權(quán)法》第三十條：“因合法建造、拆除房屋等 事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”,續(xù)上,5、生效的行政、仲裁或司法文書確認(rèn)人

10、《物權(quán)法》第二十八條：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán) 設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民 政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！眴栴}：1、夫妻雙方中的一方，未在房產(chǎn)證登記，其本人是否 是業(yè)主？2、房產(chǎn)證上登記為多人時，如何計算業(yè)主人數(shù)及投票權(quán)數(shù)？（登記生效主義）,業(yè)主權(quán)利,專有權(quán)（獨立性：1、構(gòu)造 2、使用，3、登記）1、內(nèi)部權(quán)利 ：

11、 共有權(quán) 2、外部權(quán)利 ：管理權(quán)（業(yè)主成員權(quán)的范疇）→委托 → 物業(yè)管理企業(yè),續(xù)上,《物業(yè)管理條例》第六條第二款：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利： （1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)； （2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議； （3）

12、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議； （4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（5）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；,續(xù)上,（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； （8）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； （9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用； （10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。,業(yè)主義務(wù),一、消極義務(wù):

13、禁止行為（裝修以及生活起居）第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；,續(xù)上,（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；（七）損壞或

14、者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（八）損毀樹木、園林；（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品， 存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（十）亂丟垃圾，高空拋物；（十一）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)； （十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。,法律責(zé)任,第六十八條 違反本條例第五十五條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，并由有關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定予以查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任

15、：違反第一項規(guī)定的，由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。違反第二項、第四項、第五項規(guī)定的，由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。違反第三項規(guī)定的，由縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。違

16、反第六項、第七項規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告；對個人可以處一萬元以下的罰款；對單位可以處二十萬元以下的罰款。違反第八項、第九項、第十項、第十一項、第十二項規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門依法查處。,對禁止行為的處理方式:,投訴、舉報、勸阻、制止、報告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效

17、的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。,,二、配合義務(wù)（相鄰關(guān)系）業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合共用部位設(shè)備設(shè)施的維修。拒不配合造成其他業(yè)主損失的由不配合的業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。第五十六條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。 因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償?！∫蛭?/p>

18、業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新等原因，造成房屋、設(shè)施設(shè)備等損害的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)原狀或者賠償。,,三、告知義務(wù)第五十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。,六、物業(yè)糾紛典型案例解析,1、物業(yè)收費糾紛解析 2、小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛3、因物業(yè)維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛4、

19、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛5、小區(qū)內(nèi)因共用場地的使用而引發(fā)的法律糾紛 6、業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛7、特殊侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛8、物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛9、業(yè)主違反有關(guān)規(guī)定裝飾裝修引發(fā)的物業(yè)糾紛10、小區(qū)內(nèi)發(fā)生的人身損害賠償糾紛,物業(yè)收費糾紛解析,相關(guān)法律法規(guī) ： 《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)

20、合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（前提）《物業(yè)管理條例》第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。,續(xù)上,《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！逗贤ā返谝话倭闫邨l：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承

21、擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 《物權(quán)法》第七十二條 ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。,續(xù)上,《物業(yè)管理條例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專

22、項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。,物業(yè)收費糾紛中不得不注意的三個常識,常識一：物業(yè)管理服務(wù)不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費的主張是不合理的　物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費包括很多具體項目，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實與物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯時，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主

23、可以要求減收物業(yè)服務(wù)費，但不能拒交，因為物業(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費的主張是不合理的。,物業(yè)收費糾紛中不得不注意的三個常識,常識二：業(yè)主委員會未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權(quán)拒交物業(yè)管理費  　按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會決議，無論是物業(yè)管理委員會還是業(yè)主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。但即使這種情況發(fā)生了，單個業(yè)主也不能以物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實際提供物業(yè)管

24、理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費。因為由單個業(yè)主來否認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)與管委會或業(yè)委會訂立的物業(yè)服務(wù)合同，本身就違法了。在《合同法》上，這種物業(yè)管理合同實際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設(shè)之后召開的業(yè)主大會決定承認(rèn)這份合同，則該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會最終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實服務(wù)，交納相應(yīng)的物業(yè)費。如果業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)存有異議，應(yīng)通過建議召開業(yè)主大會的渠道解決，采取拒交物業(yè)費的方式不當(dāng)。,物業(yè)收

25、費糾紛中不得不注意的三個常識,常識三：與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費  　根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這份合同對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無需再與每位業(yè)主單獨訂立合同。

26、60; 　另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實上接受了服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。,(1)因物業(yè)公司的過錯致使業(yè)主不繳納物業(yè)費的,典型案例： 馮女士因拖欠41個月物業(yè)費，被北京中億豪物業(yè)管理有限公司推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、

27、設(shè)啤酒銷售攤位等。,,案例解析： 業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)就要承擔(dān)繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費，但可以要求物業(yè)公司在服務(wù)瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費。法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實際違約情況確定為30％，馮女士須交41個月物業(yè)費的70％。,（2）非因物業(yè)公司的過錯產(chǎn)生的物業(yè)糾紛,①以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒不交納物業(yè)費的

28、 北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)費。原告世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司訴稱，業(yè)主曹女士于2000年前后購買了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元，請求法院判令業(yè)主交納欠費。被告曹女士辯稱，被告拒交物業(yè)費的理由是因為房屋質(zhì)量存在問題長期得不到解決、物業(yè)服務(wù)不能令人滿意，以及電梯使用費計算不合理。 被告曹女士的律師則認(rèn)為：《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約

29、定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！?,案例解析： 至于收費標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原則，被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭一審判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費2.9萬元、供暖費6076.2元、車位管理費1500元。,,②以無人居

30、住為由拒不交納物業(yè)費的典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費，物業(yè)公司將柳先生告上法院。,,案例解析：第一，所擁有的空置房僅僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物

31、的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證. 第二,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.,續(xù)上,第三,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管

32、理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.第四,減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的.雖然物業(yè)建筑物

33、空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.,,③業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)費的交納爭議糾紛典型案例： 2005年4月，黃女士購買了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。從2006年10月份開始，黃女

34、士認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由實際使用人萬某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務(wù)費用時遭拒絕，萬某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無支付物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。,,案例解析：本案的焦點是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費?！段飿I(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)

35、主負(fù)連帶繳納責(zé)任。 因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務(wù)費用。,,④以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒交納物業(yè)費的 典型案例： 艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費。2003年11月7日，政興物業(yè)公

36、司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費3611.6元，并承擔(dān)訴訟費。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費。,,案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費的義務(wù)。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實際發(fā)生的服務(wù)價格向物業(yè)公司交納相應(yīng)

37、費用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無效，而拒交物業(yè)費問題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實際提供了物業(yè)管理服務(wù)業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費。,,法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽

38、訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費3611.6元。,,風(fēng)險防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。,小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛,相關(guān)法律法規(guī)： 《中華人民共和國民法通則》第一百零六條

39、：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.《合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！段飿I(yè)管理條例》第三十五條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。 《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。,（1）車輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛,典型案例： 王女士的汽

40、車停放在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每次每輛車5元的標(biāo)準(zhǔn)收取露天臨時停車費。前年12月22日晚車輛丟失。市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，公安部門對車輛被盜案一直未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進(jìn)行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司存在重大過錯，判決物業(yè)無責(zé)。,,案例解析：在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看，物業(yè)

41、公司與車主之間存在的是保管合同關(guān)系還是場地使用關(guān)系以及物業(yè)公司在車輛丟失中是否存在過錯。,,擴(kuò)展解析： 1、如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理，即在物業(yè)管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務(wù)，那么發(fā)生車輛丟失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。,續(xù)上,2、如果沒有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理，未盡至安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對車輛的丟失有過錯過失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠

42、償責(zé)任。 當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù)，沒有過錯的，物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任，因為物業(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財產(chǎn)保管關(guān)系，對業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)。,續(xù)上,3、如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費，則應(yīng)根據(jù)其收費的數(shù)額和車輛的價值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)的

43、賠償責(zé)任。 在無法查清該車是否丟失，是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時，應(yīng)按照最高人民法院《證據(jù)規(guī)定》第73條高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對待證事實的證明無法達(dá)到確定充分的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實發(fā)生具有高度蓋然性，人民法院即可以對該事實予以確認(rèn)的規(guī)定，并同時結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯程度、收費標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。,（2）業(yè)主家中財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛,典型案例： 業(yè)主王某家中被盜,財產(chǎn)損失達(dá)

44、二萬多人民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.,,案例解析：首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù).因此本案中,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)視具體情況. 如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定：

45、“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任” .如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處.則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.,,風(fēng)險防范：為了避免因業(yè)主財務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛，物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實的履行對業(yè)主的安全保障義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供安全保障服務(wù)并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必要的安全保障義務(wù)，物業(yè)公司是無責(zé)任

46、的在此類糾紛中。為了確保業(yè)主,住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險,一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購買公眾責(zé)任險,將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司.,因物業(yè)維修問題而引發(fā)的物業(yè)糾紛,相關(guān)法律法規(guī): 《物業(yè)管理條例》第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依

47、法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 《物業(yè)管理條例》|第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定?！段餀?quán)法》第七十條 ：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 《物權(quán)法》第七十一條 ：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 《物權(quán)法》第七十二條

48、 ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。,(1)因物業(yè)公司維修不及時所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任,典型案例： 某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過樓前通道

49、時，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費、營養(yǎng)費及誤工補貼等相關(guān)費用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任,,案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條理》及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部分和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共

50、用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。,,根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對公用水箱的滲漏，應(yīng)及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔

51、倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要避免因維修不及時導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時維修的問題及時的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對沒有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處罰。,(2)因維修費用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛,典型案例： 去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現(xiàn)場。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個多小時的努

52、力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費用時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費。,,案例解析 ：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。 在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。,（3）維修共用設(shè)施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾

53、紛,典型案例： A物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂，清洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會破壞該業(yè)主家的清潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時，該業(yè)主總是加以阻礙， 并要求給予經(jīng)濟(jì)補償。,,案例解析：按照《物權(quán)法》第70－72條規(guī)定：各區(qū)分所有權(quán)人對自己專有部分享有完整的所有權(quán)，具有獨立支配的權(quán)利，但并不意味著對專有部分享有絕對支配權(quán)利，不允許其他任何人利用。各區(qū)分所有權(quán)人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義

54、務(wù)。這種義務(wù)屬于各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，而并非相鄰關(guān)系的義務(wù)，對各區(qū)分所有權(quán)人在履行義務(wù)時所造成的損害給予補償，則是應(yīng)當(dāng)?shù)摹?樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛,相關(guān)法律法規(guī)： 《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯的除外.《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)

55、。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。,,典型案例： 某大廈是被告某實業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn)權(quán)屬實業(yè)公司，該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業(yè)管理由實業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管理。大廈共16層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實業(yè)公司未及時進(jìn)行修繕處理。2001年5月21日下午3時許，13層廣告公司

56、的員工肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落并破碎，玻璃碎片下落插入當(dāng)時在樓下搬運貨物的孫某的頭部，致死孫某當(dāng)場昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先后用去醫(yī)療費，護(hù)理費，誤工損失費等共計人民幣8萬元事后，孫某將實業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要求三被告承擔(dān)賠償責(zé)任。,,被告肖某辯稱：玻璃下落傷人是該窗戶安裝不牢所致，而非本人責(zé)任，實業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。被告實業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗

57、不當(dāng)所致，本公司對此不能承擔(dān)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，物業(yè)管理企業(yè)曾多次向?qū)崢I(yè)公司反映，要求其出資修繕，但實業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。,,案例解析：誰應(yīng)承擔(dān)本案的法律責(zé)任？本案產(chǎn)生的原因：由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒有及時得到維修；13層廣告公司的員工肖某在關(guān)窗戶時用力過猛，致玻璃墜落。,,擴(kuò)展解析：先就應(yīng)當(dāng)搞清楚對

58、于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題卻沒有及時得到維修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理論 ，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存在足以造成致以人民群眾財產(chǎn)或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人或者財產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險，如果這種風(fēng)險不及時排除，就可能造成財產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時維修的義務(wù)，如果這

59、種傷害或者人身損害發(fā)生，則責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)。本案實業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。,續(xù)上,其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時用力過猛，是窗戶玻璃墜落的直接原因，與孫某的傷害存在必然的直接關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題，使得玻璃存在安全隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實業(yè)公司共同承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過錯。從本案的案情

60、來看，物業(yè)管理企業(yè)對某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請求，但實業(yè)公司并未答復(fù)，說明物業(yè)管理企業(yè)對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業(yè)服務(wù)合同沒有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。,,風(fēng)險防范：對樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對侵權(quán)行為的發(fā)生有沒有管理上的過錯，只要物業(yè)管理人員對樓房業(yè)主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對樓房共有部位擱置物存在

61、的安全隱患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了避免此類糾紛的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱患。,小區(qū)內(nèi)因共用場地使用而引發(fā)的法律糾紛,相關(guān)法律法規(guī)： 《物業(yè)管理條例》第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 《物業(yè)管理條例》第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和

62、共用設(shè)施，不得改變用途。 《物業(yè)管理條例》第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。,（1）物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設(shè)施的用途引發(fā)的物業(yè)糾紛,典型案例： 某小區(qū)的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達(dá)室一間20多平方米的房子出租給他人經(jīng)營。 而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購房時已將傳

63、達(dá)室分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e，對傳達(dá)室擁有所有權(quán)，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達(dá)室出租，這侵犯了他們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。,,案例解析：按照《民法通則》第71條和《物業(yè)管理條例》第11、55、66條規(guī)定，小區(qū)傳達(dá)室是共用部分，所有權(quán)人是全體業(yè)主，如要另作他用，應(yīng)該由業(yè)主大會決定。物業(yè)公司只能對傳達(dá)室行使管理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會通過就擅自出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)，賠償損失，并可要求房地產(chǎn) 。,

64、（2）業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛,典型案例： 曾先生原是婁底市的一個煤礦主，2006年2月他在長沙市一高檔小區(qū)買了一套180多平方米的商品房，把一家人從婁底遷到長沙的新房居住。去年7月，曾先生買了一輛高檔小車。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時車位已全部售完，害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。后來，曾先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃為綠化或其他建設(shè)用地，可以開辟出來做泊車之用。 于是，曾先生未經(jīng)開發(fā)商和物

65、業(yè)管理公司許可，就請來民工把空地整理出來，不到2天時間搭建好了一個車棚。開發(fā)商和物業(yè)管理公司知道后，限定曾先生在一周內(nèi)把車棚拆掉，否則雇請民工將車棚強(qiáng)行拆除，而且還要求曾先生支付拆除費用。 對開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不執(zhí)行，而且還辯稱說，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。小區(qū)不能給他提供車位，他把屬于自己的空地平整出來搭建車棚，是合情合理的。 為此，曾先生與開

66、發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今尚未解決。,,案例解析：按照建設(shè)部頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條對共用部位的解釋，小區(qū)內(nèi)的空地屬于住宅共用部位。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主共同所有，業(yè)主可以對小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)，但不能對其中一部分主張使用專屬性，單獨排他性使用；按照《物業(yè)管理條例》第7、51條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸全體業(yè)主享有，個體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會的同意；按照《物業(yè)管理條理》

67、第1條規(guī)定，物業(yè)管理公司對曾先生的行為應(yīng)該履行制止的職責(zé)和向有關(guān)行政管理部門報告的義務(wù)。 按照《物權(quán)法》第70－73、76條規(guī)定，曾先生搭建車棚的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)利。 《物權(quán)法》第71條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。,業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛,相關(guān)法律法規(guī)： 《物權(quán)法》第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，

68、將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意《物權(quán)法》第八十四條：不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。,,典型案例： 2002年3月，吳先生在某小區(qū)買了一套一層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種配套設(shè)施還不完善，特別是飯館缺少，吳先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個月，小區(qū)物業(yè)