廣東省物業(yè)管理條例解讀

1、解讀廣東省物業(yè)管理條例,廣東銘致律師事務所律師 張強1392818274188885926,一、我國物業(yè)管理的立法進程,１９９４年，建設部下發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度。 □１９９４年以來，建設部和有關部門先后制定了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》等規(guī)章。,一、我國物業(yè)管理的立法進程,１９９４年以來，廣東、

2、上海、重慶、深圳等２０多個省、市相繼出臺了地方物業(yè)管理條例。如今很多省市的物業(yè)管理條例已經(jīng)或正在進行修訂?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》１９９４年出臺，１９９９年進行修訂，現(xiàn)正進行第二次修訂；１９９７年，《上海市居住物業(yè)管理條例》出臺；２００４年，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》通過；１９９８年，《廣東省物業(yè)管理條例》出臺。□,一、我國物業(yè)管理的立法進程,２００３年６月，國務院正式頒布《物業(yè)管理條例》（2003年9月1日正式施行），規(guī)定

3、業(yè)主大會為物業(yè)管理的最高決策機構(gòu)，強調(diào)了業(yè)主對小區(qū)公共設施的所有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)?！酰玻埃埃衬辏对拢ㄔO部印發(fā)《業(yè)主大會規(guī)程》?！酰玻埃埃茨辏翟?，建設部制定的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》開始實施?！酰玻埃埃茨辏吩?，國家發(fā)改委、建設部印發(fā)《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》。,一、我國物業(yè)管理的立法進程,□２００７年３月，《物權(quán)法》（2007年10月1日正式施行）通過，進一步明晰了物的所有權(quán)。,一、我國物業(yè)管理的立法進程,二○○七

4、年八月二十六日《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》 2008年11月28日廣東省第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議修訂《廣東省物業(yè)管理條例,二、《廣東省物業(yè)管理條例》 適用范圍,第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動?！　”緱l例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。,二

5、、《廣東省物業(yè)管理條例》 適用范圍,何為“物業(yè)”一般認為，“物業(yè)”指已經(jīng)建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設施與場地。一個完整的物業(yè)一般由以下四個部分構(gòu)成：（1）建筑物本體（2）附屬設備（3）公共設施（4）建筑地塊。,二、《廣東省物業(yè)管理條例》 適用范圍,管理權(quán)業(yè)主權(quán)利 專有權(quán)（獨立性：1、構(gòu)造 2、使用，3、登記）1、內(nèi)部權(quán)利

6、 共有權(quán) 2、外部權(quán)利 : 管理權(quán)（業(yè)主成員權(quán)的范疇）→委托→ 物業(yè)管理企業(yè),,三、各級政府部門、行業(yè)協(xié)會在物業(yè)管理活動中的作用,《廣東省物業(yè)管理條例》第三條 各級人民政府應當規(guī)范物業(yè)管理工作，保障業(yè)主對物業(yè)依法享有的管理權(quán)，促進物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、市場化發(fā)展，鼓勵采用新技術、

7、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平?！　〉谒臈l 省人民政府建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。　　市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！　「骷壢嗣裾嘘P行政管理部門在各自職責范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關工作。,三、各級政府部門、行業(yè)協(xié)會在物業(yè)管理活動中的作用,第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會

8、給予指導和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協(xié)助和配合?！　〉诹鶙l 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，督促其依法、誠信經(jīng)營和服務，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責，促進行業(yè)健康發(fā)展。,三、各級政府部門、行業(yè)協(xié)會在物業(yè)管理活動中的作用,《物業(yè)管理條例》第五條　國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理

9、工作?！　】h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分,劃分依據(jù)：1、規(guī)劃紅線圖 2、公用設施設備是否可分割 3、社區(qū)建設因素,四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分,第七條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管

10、理區(qū)域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域?！　∨f城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域?！　ξ飿I(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、相關業(yè)主、居民委員會的意見后確定。,四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分,物業(yè)管理區(qū)域需備案公示第八條 新建物業(yè)出售前，建設

11、單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示?！　∫呀?jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。,五、業(yè)主的資格認定,第十條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主?！　∩形吹怯浫〉盟袡?quán)，但基于買賣

12、、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔相應的義務。,六、業(yè)主大會籌備工作制度,1、成立的條件：A、50%（已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的）B、20%（百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。）,六、業(yè)主大會籌備工作制度,2、籌備組的成立： A、人數(shù)7～15人（業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表

13、、建設單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表七至十五人組成）B、60%（業(yè)主代表應當不少于首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之六十）C、7日（業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告）D、3個月（業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。）,六、業(yè)主大會籌備工作制度,3、建設單位的義務：A、書面報告（第十二條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，建設單位應

14、當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。）,六、業(yè)主大會籌備工作制度,B、參與籌備組,六、業(yè)主大會籌備工作制度,C、協(xié)助籌備組工作〔　第十四條 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支持。〕,六、業(yè)主大會

15、籌備工作制度,4、物業(yè)公司的義務人力支持第十四條 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支持。,六、業(yè)主大會籌備工作制度,5、籌備組職責：第十五條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會籌備組履行下列

16、職責：　　（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；　?。ǘM訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；　?。ㄈ┐_認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；　　（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；　?。ㄎ澹┱匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作?！　∏翱睿ㄒ唬┲粒ㄋ模╉椀膬?nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。,七、投票權(quán),第二十二條 業(yè)主大會決定籌

17、集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關共有和共同管理權(quán)利重大事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。,七、投票權(quán),面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：　?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算?！　。ǘ┙ㄔO單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計算；

18、建設單位未出售的專有部分按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。,八、業(yè)主大會的議事程序。,1、會議形式：定期會議　（業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。 )臨時會議(經(jīng)業(yè)主委員會決定，或者百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。),八、業(yè)主大會的議事程序。,救濟規(guī)定：業(yè)主委員會不按照前兩款規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街

19、道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)組織召開。,八、業(yè)主大會的議事程序。,2、提前15日（第十九條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。）,八、業(yè)主大會的議事程序。,3、公示30日（業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見等形式。采用書面征求意見形式的，應將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關資料。）,八、業(yè)主

20、大會的議事程序。,4、規(guī)定了業(yè)主代表以及業(yè)主委托人制度第二十條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議?！　⊥七x業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。第二十一條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當

21、出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。,八、業(yè)主大會的議事程序。,5、記名投票（第二十三條 業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。　　任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。）,九、業(yè)主委員會的職責,第二十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責： 　　（一）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作；　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務

22、企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；　?。ㄈ┘皶r了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；　?。ㄋ模┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關問題；　?。ㄎ澹┡浜辖值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設工作；　　（六）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責?！　I(yè)主委員會對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督。,十、業(yè)委會成員的資格,第二十五條 業(yè)主委員會委員應當從具備以下條

23、件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生： 　　（一）具有完全民事行為能力；　?。ǘ┳窦o守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有較強的公信力和組織能力；　?。ㄈ┳袷毓芾硪?guī)約，履行業(yè)主義務，按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害公共利益行為；　?。ㄋ模┍救思捌浣H屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職。,十一 業(yè)委會的議事程序,1、業(yè)委會的組成第二十六條 業(yè)主委員會一般由五至十五人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連

24、任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生?！　I(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。,十一 業(yè)委會的議事程序,業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議

25、，不具有表決權(quán)。,十一 業(yè)委會的議事程序,2、業(yè)委會會議第二十九條 業(yè)主委員會會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，可以召開業(yè)主委員會會議。　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。,十一 業(yè)委會的議事程序,3、委員資格的滅失　?。ㄒ唬┪飿I(yè)轉(zhuǎn)讓　　（二）疾病等原因　?。ㄈ┬淌仑熑危弧　。ㄋ?/p>

26、）辭職；　?。ㄎ澹┢渌樾巍?十一 業(yè)委會的議事程序,4、委員的候補以及補選、重新選舉第三十二條 業(yè)主委員會委員職務終止，有候補委員的，由候補委員依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告?！　÷殑战K止的業(yè)主委員會委員應當自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。,十一 業(yè)委會的議事程序,4、委員的候補以及補選、重新選舉第三

27、十三條 業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。　　業(yè)主委員會委員集體辭職的，應當召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予協(xié)助。,十一 業(yè)委會的議事程序,5、業(yè)委會任期屆滿前的選舉、交接以及職責限制第三十四條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應

28、當組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予協(xié)助。　　業(yè)主委員會應當在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會?！　I(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。,十一 業(yè)委會的議事程序,6、經(jīng)費第三十五條 業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)

29、主承擔，經(jīng)費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。　　業(yè)主委員會應當按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。,十二、業(yè)委會備案以及印章制度,業(yè)委會備案第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應提交以下材料：　?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；　　（二）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；　?。ㄈI(yè)主委員會委員（

30、候補委員）名單及其基本情況?！　∥飿I(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)?！　I(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告?！　浒傅挠嘘P事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。,十二、業(yè)委會備案以及印章制度,最高人民法院關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟

31、主體資格請示一案的復函 安徽省高級人民法院：　　你院[2002]皖民一終字第112號《關于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格的請示報告》收悉。經(jīng)研究，答復如下：　　根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關于適用若干問題的意見》第四十條的規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房

32、、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。2003年8月20日,國外關于業(yè)主管理團體的立法模式——,1.業(yè)主管理團體具有法人人格模式。（法國、新加坡模式 ）2.業(yè)主管理團體不具有法人人格模式（德國模式)3.折中模式。（日本模式）4.法人人格模式 。（美國模式）,十二、業(yè)委會備案以及印章制度,印章管理第二十八條 業(yè)主委員會憑物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的備案回執(zhí)，向公安機關申請刻制印章，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主

33、大會的決定使用。,十三、業(yè)委會的行為規(guī)范,1、業(yè)委會的禁止行為：第三十條 業(yè)主委員會委員應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：　　（一）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；　?。ǘ┧魅　⒎欠ㄊ帐芙ㄔO單位、物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關系業(yè)主提供的利益或者報酬；　?。ㄈ├寐殑罩阋笪飿I(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費；,十三、業(yè)委會的行為規(guī)范,（四）違反物業(yè)服務合同拒不交納物業(yè)服務費用；　　（五）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的

34、活動；　　（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。　　業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務。,十三、業(yè)委會的行為規(guī)范,2、業(yè)委會的法律責任：第六十五條 業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定，給業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔民事責任。　　業(yè)主委員會違反法律法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴重影

35、響公共秩序的，由政府有關部門依法追究責任。,十三、業(yè)委會的行為規(guī)范,第六十六條 業(yè)主委員會委員違反本條例第三十條規(guī)定的，由縣級以上人民政府相關行政主管部門依法處理，并在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。　　業(yè)主委員會委員職務終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會，業(yè)主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部

36、門責令限期改正，并給予警告?！　〉诹邨l 違反本條例規(guī)定，泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務無關的活動的，依法追究法律責任。,十四、前期物業(yè)管理收費,1、前期物業(yè)管理收費的實際定價權(quán)屬于建設單位與物業(yè)公司　第三十七條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務費的時間、標準和方式。,十四、前期物業(yè)管理收費,2、支付物業(yè)管理費以房屋“交付”為界：第四十

37、一條 物業(yè)買受人應當在建設單位交付物業(yè)后按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務費用。物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用由建設單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納?！　〗ㄔO單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。,十五、物業(yè)管理用房,第三十八條 建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置

38、物業(yè)服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務用房。,十五、物業(yè)管理用房,物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)服務用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不

39、得挪作他用。,十五、物業(yè)管理用房,第四十條 建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)服務用房、共用場地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。,十六、檔案管理,物業(yè)、設施設備以及資料的移交需注意查驗以及保密第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗?！　≡谵k理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管

40、網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；　　（二）設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；,十六、檔案管理,（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設施設備的清單；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)及配套設施的產(chǎn)權(quán)清單；　?。┪飿I(yè)服務用房的清單;　　（七）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。,十六、檔案管理,保密義務： 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務企業(yè)不得將業(yè)主資料用于

41、與物業(yè)管理服務無關的活動。在前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將前款資料移交給業(yè)主委員會。,十七、物業(yè)管理服務,1、物業(yè)服務合同的簽訂 合同當事人：1.業(yè)主大會（業(yè)主委員會代表）2.物業(yè)服務企業(yè),十七、物業(yè)管理服務,2、物業(yè)服務合同的內(nèi)容物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務事項、服務標準、服務費用、,十七、物業(yè)管理服務,雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用

42、、合同期限、物業(yè)服務企業(yè)的退出、資料的移交、違約責任其他,十七、物業(yè)管理服務,3、物業(yè)服務合同的備案物業(yè)服務企業(yè)應當于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。,十七、物業(yè)管理服務,各類案例：1、財產(chǎn)損害賠償 A、機動車輛被盜 B、入室盜竊3、人身損害賠償4、名譽權(quán)糾紛5、欠費糾紛,十八、物業(yè)服務費,1、明碼標價，公示服務內(nèi)容、標準

43、、收費項目。,十八、物業(yè)服務費,2、 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)服務費用；物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費用。,十八、物業(yè)服務費,3、水電分攤A、按約定分攤；B、約定不明按面積分攤。物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的水電用量、單價、金額，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。,十九、財務公示,、實行酬

44、金制的物業(yè)公司須向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。,二十、事實合同,第五十條 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服

45、務合同。,二十、事實合同,業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。,二十、事實合同,事實物業(yè)管理合同關系，以業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司之日終止。（物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。）,二十一、車位,1、非規(guī)劃車位：使用經(jīng)業(yè)主大會決定。收益歸全體業(yè)主

46、,二十一、車位：,2.、規(guī)劃車位A、不得預售B、首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人C、外租合同不得超過6個月D、公開出售，透明交易E、不得多拿多占（擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。）,二十一、車位,第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本

47、區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月?！　〗ㄔO單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。,二十二、業(yè)主義務,1、消極義務禁止行為

48、（裝修以及生活起居）第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： 　?。ㄒ唬p壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；　?。ǘ┻`反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；　　（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；　?。ㄋ模┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^；　　（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；,,二十二、業(yè)主義務,（六）損壞或者擅自占用、改建物

49、業(yè)共用部位；　?。ㄆ撸p壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；　　（八）損毀樹木、園林；　?。ň牛┐娣挪环习踩珮藴实囊兹肌⒁妆?、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；　?。ㄊ﹣y丟垃圾，高空拋物；　?。ㄊ唬┌l(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風； 　?。ㄊ┓煞ㄒ?guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。,二十二、業(yè)主義務,2、 對禁止行為的處理方式:投訴、舉報、勸阻、制止、報告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物

50、業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據(jù)物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極予以配合。,二十二、業(yè)主義務,3、配合義務（相鄰關系）業(yè)主應當配合共用部位設備設施的維修。拒不配合造成其他業(yè)主損失的由不配合的業(yè)主承擔責任?！〉谖迨鶙l 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業(yè)主、物業(yè)使

51、用人應當予以配合。因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償?！　∫蛭飿I(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。,二十二、業(yè)主義務,4，告知義務第五十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員

52、會和物業(yè)服務企業(yè)。,二十二、業(yè)主義務,5、法律責任：第六十八條 違反本條例第五十五條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任，并由有關行政主管部門按照下列規(guī)定予以查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：　?。ㄒ唬┻`反第一項規(guī)定的，由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。　?。ǘ┻`反第二項、第四項、第五項規(guī)定的，由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依照有關法律法規(guī)的規(guī)定查處。,二十二、業(yè)主義務,

53、（三）違反第三項規(guī)定的，由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款；逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設行政主管部門可以申請人民法院強制執(zhí)行?！　。ㄋ模┻`反第六項、第七項規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告；對個人可以處一萬元以下的罰款；對單位可以處二十萬元以下的罰款?！　。ㄎ澹┻`反第八項、第九項、第十項、第

54、十一項、第十二項規(guī)定的，由相關行政主管部門依法查處。,二十四、維修資金,1、籌集以及管理第五十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家規(guī)定交存住宅專項維修資金?！　∽≌瑢ｍ椌S修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。,二十四、維修資金,住宅專項維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

55、　　住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。,二十四、維修資金,2、維修資金隨物業(yè)轉(zhuǎn)讓。第五十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其交存的住宅專項維修資金余額不予退還，一并轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主。,二十四、維修資金,3、分攤　第六十條 共有物業(yè)的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分攤。,二十四、維修資金,4、禁止列支的情形：第六十一條 物業(yè)