房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及審批流程詳解(精華)

1、重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)批流程,,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,主要內(nèi)容,重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)批流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的問(wèn)題與對(duì)策,重點(diǎn)研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期報(bào)批流程。,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,研究方法,文件檢索公司調(diào)研★理論研究,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,基本假設(shè),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（商、住、辦公）重慶市主城區(qū)嚴(yán)格依法建設(shè)，不存在罰款,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,第一篇：報(bào)批流程

2、,,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段劃分,投資機(jī)會(huì)尋找投資機(jī)會(huì)篩選可行性研究獲得土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批簽署有關(guān)合作協(xié)議施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,,,,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段劃分,投資決策階段前期工作階段（規(guī)劃設(shè)計(jì)階段）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段租售階段,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,一.投資決策階段,投資決策階段是房地

3、產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的階段之一，主要包括市場(chǎng)信息資料搜集，投資機(jī)會(huì)研究，土地信息獲取和土地競(jìng)買以及《項(xiàng)目建議書》、《可行性研究》的編制和審批等工作步驟。,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,獲得土地信息的渠道,重慶市土地交易中心★ http://jyzx.cqgtfw.gov.cn/com/default.asp土地轉(zhuǎn)讓合作開(kāi)發(fā)其它方式,還有什么其它方式？,返回,房地產(chǎn)E網(wǎng)www

4、.fdcew.com,投資機(jī)會(huì)研究,針對(duì)已有的土地信息根據(jù)開(kāi)發(fā)商自己的開(kāi)發(fā)能力測(cè)算項(xiàng)目的獲利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力測(cè)算土地競(jìng)買最高價(jià)經(jīng)驗(yàn)在這一程序中占了很大的成分,返回,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,,先找土地，再考慮項(xiàng)目先有項(xiàng)目構(gòu)想（投資意向），再找土地,一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有別于重大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和其它重大項(xiàng)目。由于土地的獲取難度大，開(kāi)發(fā)商的一般做法是先取得土地，然后再考慮項(xiàng)目。在報(bào)批的過(guò)程中，這兩個(gè)過(guò)程則是相互交

5、替進(jìn)行的。,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,土地競(jìng)買（土地交易中心）,招標(biāo)方式市土房局發(fā)出招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)通知；索取資料，報(bào)名，交保證金；市土房局組織開(kāi)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，并向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)證明書；憑中標(biāo)證明書與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；申領(lǐng)《土地成交確認(rèn)書》,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,土地競(jìng)買（土地交易中心）,拍賣方式市土房局提前公告拍賣有關(guān)事宜；到市土房局辦理競(jìng)買手續(xù) ；

6、市土房局主持拍賣活動(dòng)，有意競(jìng)買者參與競(jìng)投，應(yīng)價(jià)最高者為受讓方；受讓方與市土房局簽訂出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；申領(lǐng)《土地成交確認(rèn)書》。辦理完《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后再辦理國(guó)土證,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,項(xiàng)目建議書的審批,審批部門市發(fā)展與改革委員會(huì)審批材料待審批的項(xiàng)目建議書項(xiàng)目資本金中除自有資金外的資金來(lái)源證明項(xiàng)目業(yè)主資信證明材料或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件其他特殊規(guī)定必備

7、的材料審批結(jié)果項(xiàng)目建議書批復(fù),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,重慶市計(jì)劃委員會(huì)文件渝計(jì)委固[2004] 號(hào)關(guān)于XXX花園項(xiàng)目建設(shè)工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)重慶市XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司： 你公司XX[2004]第01號(hào)文件收悉。為改善人民居住條件，加快XX區(qū)的城市建設(shè)，經(jīng)研究，同意你公司開(kāi)發(fā)建設(shè)XX區(qū)XX花園，觀予以立項(xiàng)批復(fù)如下：重慶市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 年 月 日 主題詞：

8、城鄉(xiāng)建設(shè) 房地產(chǎn) 立項(xiàng) 批復(fù)報(bào)送：市計(jì)委，區(qū)政府。抄送：區(qū)地方稅務(wù)局，規(guī)劃分局，區(qū)建委，國(guó)土局，環(huán)保局，房管局，公安分局，財(cái)政局，審計(jì)局，統(tǒng)計(jì)局。,,,,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,委托環(huán)境影響評(píng)估,委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的單位委托結(jié)果項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遵循市場(chǎng)價(jià)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第九條,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,可行性研究的審批,審批部門市發(fā)展與改革委員會(huì)申請(qǐng)材料待

9、審批的可行性研究報(bào)告項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書 項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)文件復(fù)印件 其它特殊規(guī)定必備的材料審批結(jié)果可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)文件通常委托有資質(zhì)的單位編制可研報(bào)告,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,項(xiàng)目立項(xiàng),審批部門市發(fā)展與改革委員會(huì)申請(qǐng)材料立項(xiàng)申請(qǐng)書土地出讓確認(rèn)書《項(xiàng)目建議書》《可行性研究報(bào)告》開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明和營(yíng)業(yè)執(zhí)照法人身份證復(fù)印件獲得證件《企業(yè)投資項(xiàng)目備案證》《建設(shè)項(xiàng)目備案批復(fù)》（１０份）,房地產(chǎn)E網(wǎng)w

10、ww.fdcew.com,二.前期工作階段,前期工作階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中頭緒最為復(fù)雜的階段。具體工作在于落實(shí)開(kāi)發(fā)方案，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)做準(zhǔn)備。前期涉及工作程序以及部門眾多，主要工作內(nèi)容包括：購(gòu)置土地的后期工作、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建與委托設(shè)計(jì)等等。,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,,申請(qǐng)項(xiàng)目選址,獲得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書》,,,,,委托規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并送審,,,獲得《設(shè)計(jì)條件要求通知書》,委托地質(zhì)勘查,委托地災(zāi)評(píng)估,委托初步設(shè)計(jì)并送審,

11、,委托施工圖設(shè)計(jì)并送審,,辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,,辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,,報(bào)批《總平面規(guī)劃圖》,,,,,土地使用權(quán)初始登記,獲得《國(guó)有土地使用權(quán)證書》,繳納土地出讓金,市簽訂土地出讓合同,,委托土地勘界,,市國(guó)土局審核同意,土地成交確認(rèn)書,,申請(qǐng)用地,,區(qū)草簽土地出讓合同,,,,,,進(jìn)入拆遷環(huán)節(jié),,,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,委托地質(zhì)勘查,委托單位市勘測(cè)院（或有相應(yīng)資質(zhì)的單位）委托結(jié)果地質(zhì)勘查報(bào)告

12、1：500現(xiàn)狀地形圖、地下管網(wǎng)圖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)政府指導(dǎo)定價(jià)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)（可以殺價(jià)）,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,委托地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估,委托單位具有地災(zāi)評(píng)估資質(zhì)的單位委托結(jié)果《地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估報(bào)告》收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)渝價(jià)[2002]257號(hào)（附件）,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《建設(shè)工程選址意見(jiàn)書》,辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申請(qǐng)材料申請(qǐng)書和申請(qǐng)報(bào)告1：500實(shí)測(cè)現(xiàn)狀地形及管網(wǎng)圖土地出讓確認(rèn)通知

13、書 開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書其它文件,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《建設(shè)工程選址意見(jiàn)書》,辦理程序申請(qǐng)與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）獲得證件《建設(shè)工程選址意見(jiàn)書》《設(shè)計(jì)條件要求通知書》《復(fù)函意見(jiàn)書》（不同意時(shí)頒發(fā)）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不收費(fèi),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,,,,,,,,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,土地使用權(quán)初始登記,辦理部門

14、所在區(qū)土房局申請(qǐng)材料申請(qǐng)書營(yíng)業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)出讓合同出讓金繳款憑證建設(shè)用地規(guī)劃許可證由房產(chǎn)測(cè)繪部門出具的實(shí)地勘測(cè)報(bào)告,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,土地使用權(quán)新建登記,辦理程序（略）獲得證件《國(guó)有土地使用權(quán)證書》收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)勘測(cè)費(fèi)登記費(fèi),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)證》,辦理部門市國(guó)土局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)土出讓金：150-350元/m2×建面國(guó)土契稅：土地評(píng)估價(jià)格3%

15、國(guó)土勘測(cè)費(fèi)：（國(guó)土證附圖）738元/宗國(guó)土證稅費(fèi)：約20元,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)單位資質(zhì)的認(rèn)定設(shè)計(jì)的三個(gè)階段設(shè)計(jì)的分類每階段設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)的成本預(yù)測(cè)每階段設(shè)計(jì)的審查,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,報(bào)批《總平面規(guī)劃圖》,辦理部門重慶市規(guī)劃局申請(qǐng)材料報(bào)建人身份證明和單位介紹信《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書》和選址紅線圖選址范圍的總平面規(guī)劃圖（方案

16、設(shè)計(jì)）辦理結(jié)果規(guī)劃局對(duì)上述文件資料審核同意后，發(fā)給審批的蓋章總平面圖,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申請(qǐng)材料申請(qǐng)表和申請(qǐng)報(bào)告方案設(shè)計(jì)圖說(shuō)（加蓋設(shè)計(jì)資質(zhì)印章，并含室外綜合管線）及其電子文檔《建設(shè)工程選址意見(jiàn)書》及其附件（復(fù)印件）其它文件,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,辦理程序申請(qǐng)與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒

17、發(fā)（10日內(nèi)）獲得證件《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)《重慶市建設(shè)工程規(guī)劃許可執(zhí)照費(fèi)管理辦法》渝府發(fā)[2001]23號(hào),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》★,辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申

18、請(qǐng)材料申請(qǐng)表施工圖說(shuō)（加蓋設(shè)計(jì)資質(zhì)印章，建筑工程僅限建施圖）及其電子文檔土地證、用地批準(zhǔn)書市建委初步設(shè)計(jì)批復(fù)消防、市政、人防、環(huán)保、防雷、教委意見(jiàn)施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)書地勘報(bào)告,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》★,辦理程序申請(qǐng)與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）獲得證件《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

19、★,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)光卡費(fèi)：渝價(jià)發(fā)[1996]8號(hào)，325元/卡規(guī)劃執(zhí)照費(fèi)：渝府發(fā)[2001]23號(hào)人防工程易地建設(shè)費(fèi)：渝價(jià)[2000]241號(hào)易地建設(shè)費(fèi)=建筑面積×30元/平方米,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,舊房拆遷繳費(fèi),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,三.開(kāi)發(fā)建設(shè)階段,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程大致分為項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階

20、段。此階段主要完成的工作有辦理《建設(shè)工程施工許可證》、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)三通一平、施工的質(zhì)量、工期、成本控制、竣工驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)辦理等。,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,,正式用電申請(qǐng)及施工臨時(shí)用電申請(qǐng),建設(shè)項(xiàng)目上水申請(qǐng),,建設(shè)項(xiàng)目排水申請(qǐng)及臨時(shí)排水申請(qǐng),,建設(shè)項(xiàng)目燃?xì)馍暾?qǐng),,其它必要配套申請(qǐng),,辦理施工許可證,工程發(fā)包,辦理合同簽證,,,委托質(zhì)量監(jiān)督,委托文明安全監(jiān)督,,,辦理市政配套工程安裝：,業(yè)主工程項(xiàng)目管理,,,,,,,,施

21、工單位竣工,,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,施工單位工程竣工,施工單位提交：工程技術(shù)與竣工圖質(zhì)量簽證文件工程結(jié)算資料,現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師組織初驗(yàn),是否合格,,,總監(jiān)理工程師組織全面檢查進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收,是否合格,,,,,,,否,是,否,是,否,,,,,,開(kāi)發(fā)商組織正式驗(yàn)收,,工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定,,簽署驗(yàn)收意見(jiàn)書,,工程交接,審核預(yù)算書,,處理工程索賠,,,,,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,工程發(fā)包報(bào)建,受理部門市建委報(bào)送

22、要件（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）工程項(xiàng)目報(bào)建表《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》全套勘察設(shè)計(jì)文件設(shè)計(jì)審查聯(lián)審單公司資質(zhì)證書副本經(jīng)審查同意取得工程項(xiàng)目施工承發(fā)包洽談會(huì)議紀(jì)要,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理合同簽證（備案）,受理部門市建委報(bào)送材料（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）建設(shè)單位與施工單位簽定的施工標(biāo)準(zhǔn)合同（施工合同由工商管理部門蓋章）,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,委托質(zhì)量監(jiān)督,受理部門市建委（質(zhì)監(jiān)站）報(bào)送材料

23、（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）全套設(shè)計(jì)文件施工合同《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（原件）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（原件）《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表》,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,委托文明安全監(jiān)督,受理部門市建委（安監(jiān)站）報(bào)送要件（施工單位報(bào)建，業(yè)主協(xié)助）施工企業(yè)安全登記資質(zhì)證書副本安全申報(bào)登記表項(xiàng)目經(jīng)理、安全員、施工員安全管理證、特種作業(yè)人員的操作證上崗證（原件）施工組織設(shè)計(jì)臨時(shí)用電組織設(shè)計(jì)職工意外傷害保險(xiǎn)單（原件），取得安全

24、申報(bào)表簽章。,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,建筑施工臨時(shí)排水沉淀池審查,受理部門市建委報(bào)送要件（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）規(guī)劃總平面圖1：500地形圖,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理市政配套工程安裝,（業(yè)主報(bào)建，施工單位協(xié)助）持相關(guān)證件各專業(yè)公司辦理市政配套工程包括上水、下水、煤氣、電力、電信、報(bào)裝。,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《建設(shè)工程施工許可證》,辦理部門所在區(qū)建委辦理程序建設(shè)工程項(xiàng)

25、目報(bào)建：持計(jì)委等有權(quán)部門立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和規(guī)劃許可證到建管科辦理工程報(bào)建。施工圖設(shè)計(jì)審查：由建委委托有資格審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，并取得施工圖審查備案書。建設(shè)工程監(jiān)理：按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。招投標(biāo)：完成招投標(biāo)程序，取得招標(biāo)辦簽發(fā)的中標(biāo)通知書。規(guī)費(fèi)繳納：到建委（及市建設(shè)工程交易所）辦理繳費(fèi)手續(xù)。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督手續(xù)：質(zhì)量監(jiān)督站辦理質(zhì)監(jiān)手續(xù)，建管科辦理安全監(jiān)督手續(xù)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)辦理職工意外傷害保險(xiǎn)。施工現(xiàn)場(chǎng)檢查：工程項(xiàng)目管理

26、人員壓證上崗、安全文明施工設(shè)施。,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《建設(shè)工程施工許可證》,辦理工程報(bào)建,,,,,施工現(xiàn)場(chǎng)檢查及市政配套辦理,,施工圖設(shè)計(jì)審查,落實(shí)監(jiān)理單位,落實(shí)招投標(biāo),規(guī)費(fèi)繳納,所在區(qū)建委審查,,,獲得《建設(shè)工程施工許可證》,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《建設(shè)工程施工許可證》,辦理時(shí)限以上程序經(jīng)審查符合要求，在15日內(nèi)頒發(fā)建筑工程施工許可證。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,

27、工程項(xiàng)目管理（略）,進(jìn)度控制投資控制質(zhì)量控制信息管理合同管理安全管理組織協(xié)調(diào),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,《消防驗(yàn)收許可證》,辦理部門消防部門申請(qǐng)材料《建筑工程消防驗(yàn)收申請(qǐng)表》消防局對(duì)該工程的施工圖設(shè)計(jì)審批意見(jiàn)書（復(fù)印件）全套竣工圖，并填報(bào)各類消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝情況及其有資格單位的《調(diào)試測(cè)試報(bào)告》隱蔽工程施工記錄資料消防設(shè)施資料及合格證落實(shí)消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理，并將合同報(bào)送消防機(jī)構(gòu)審核備案,房地產(chǎn)E網(wǎng)

28、www.fdcew.com,委托地質(zhì)勘測(cè),委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的單位獲得成果建設(shè)工程竣工實(shí)測(cè)地形圖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市場(chǎng)價(jià),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,委托房產(chǎn)測(cè)繪,委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的單位獲得成果房屋竣工測(cè)量報(bào)告書收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市場(chǎng)價(jià),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》,辦理部門所在區(qū)規(guī)劃分局申請(qǐng)材料（針對(duì)沙坪壩情況）申請(qǐng)報(bào)告建設(shè)工程竣工圖（建筑工程僅限建施圖）具有相應(yīng)資

29、質(zhì)機(jī)構(gòu)提供的建設(shè)工程竣工實(shí)測(cè)地形圖（含電子文檔）具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)提供的房屋竣工測(cè)量報(bào)告書,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》,辦理程序申請(qǐng)與受理（5日內(nèi)）審查與決定（20日內(nèi)）公布與頒發(fā)（10日內(nèi)）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不收費(fèi),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,《竣工驗(yàn)收備案登記證》,辦理部門市建委（竣工驗(yàn)收15日內(nèi)進(jìn)行備案）申請(qǐng)材料工程竣工驗(yàn)收備案表 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 施工單位簽署的工程質(zhì)量保

30、修書 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》等 獲得成果《竣工驗(yàn)收備案登記證》,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,四.租售階段,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售階段涉及項(xiàng)目投資的回收，是非常重要的一個(gè)階段。該階段主要涉及商品房預(yù)售許可證的辦理、房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記以及房地產(chǎn)證的辦理等方面的工作。,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,委托房產(chǎn)測(cè)繪,,辦理預(yù)售許可證,,商品房預(yù)售與業(yè)主簽訂購(gòu)房合同,,《商品房預(yù)售合同》登記備

31、案,,委托建筑面積測(cè)繪,房屋權(quán)屬新建登記,,,,共有兩次測(cè)繪活動(dòng),,,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》,,分割《房屋產(chǎn)權(quán)證》,,國(guó)有土地使用權(quán)證,,,,房屋抵押登記,,,,,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,商品房預(yù)售條件,《城市商品房預(yù)售管理辦法》 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

32、,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《商品房預(yù)售許可證》,辦理部門所在區(qū)國(guó)土與房管分局申請(qǐng)材料商品房預(yù)售登記申請(qǐng)表建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其所附的建筑總平面圖、規(guī)劃紅線圖建設(shè)工程施工許可證及建筑施工圖國(guó)有土地使用權(quán)證開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；《商品房預(yù)售面積測(cè)繪報(bào)告書》商品房預(yù)售方案,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《商品房預(yù)售許可證》,

33、辦理程序（辦證大廳）申請(qǐng)與受理（1日內(nèi)）辦理與決定（公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,《商品房預(yù)售合同》登記備案,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。商品房的預(yù)售登記備案可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,《商品房預(yù)售合同》登記備案,辦理部門所在區(qū)房地產(chǎn)交易所申請(qǐng)材料商品房預(yù)售合同（一式

34、四份）商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案申請(qǐng)表（網(wǎng)上）業(yè)主身份證（復(fù)印件）商品房買賣授權(quán)委托書不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票（上報(bào)聯(lián)）,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,委托建筑面積測(cè)繪,委托部門具有相應(yīng)資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪部門委托結(jié)果《房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告》收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)遵循市場(chǎng)價(jià),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房屋權(quán)屬新建登記,辦理部門所在區(qū)房地產(chǎn)交易所（土房局下屬單位）申請(qǐng)材料《消防驗(yàn)收許可證》 （復(fù)印件）《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收許可證》 （

35、原件）《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》《土地使用權(quán)出讓合同》《房產(chǎn)面積測(cè)繪報(bào)告書》《工程結(jié)算審定通知書》,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房屋權(quán)屬新建登記,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)初始登記費(fèi) (總登記費(fèi))住宅：80元/套 非住宅：按房屋建造成本的1‰權(quán)證印花稅5元/證（代收） 依據(jù)渝價(jià)[2002]274號(hào),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》,辦理部門所在區(qū)房地產(chǎn)交易所

36、,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,第二篇：成本構(gòu)成,,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,……,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,第三篇：?jiǎn)栴}與對(duì)策,,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,從政府角度

37、看,報(bào)批手續(xù)繁瑣，但審查不嚴(yán)格。收費(fèi)冗繁，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)官僚色彩濃，辦事效率低同級(jí)部門相互牽制……,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,對(duì)策建議,簡(jiǎn)化審批手續(xù)，但對(duì)重要節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)管建立電子報(bào)建審批系統(tǒng)對(duì)行政性收費(fèi)實(shí)行稅改費(fèi)，并規(guī)范服務(wù)性收費(fèi)規(guī)范建設(shè)行政管理，轉(zhuǎn)變政府觀念,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看,可行性研究的作用不顯著報(bào)批人員銜接易出現(xiàn)

38、問(wèn)題企業(yè)創(chuàng)新機(jī)制沒(méi)有建立起來(lái),房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,對(duì)策建議,強(qiáng)化投資機(jī)會(huì)研究抽調(diào)各部門報(bào)批人員，組建報(bào)批小組，加強(qiáng)工作銜接性。方案設(shè)計(jì)階段的控制,房地產(chǎn)E網(wǎng)www.fdcew.com,參考文獻(xiàn),《技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義》 張仕廉《工程建設(shè)前期籌劃》 張毅等《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)批實(shí)務(wù)》 趙冬等《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目程序與存在問(wèn)題》 陸龍坤《重慶市住房建設(shè)現(xiàn)行收費(fèi)法規(guī)文件選編》 重慶市物價(jià)局房地產(chǎn)價(jià)格處《全國(guó)房