[本科畢業(yè)論文]校企合作模式及運作思路研究

1、校企合作模式及運作思路研究,項目合作部,初級培訓-聯(lián)辦專業(yè),盈利模式分析,聯(lián)辦專業(yè),專業(yè)教育收費,,人才派遣收費,,技能考證收費,,人才深度培訓再收費,,,創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品銷售收費,,實訓創(chuàng)業(yè)基地營收,初級培訓-聯(lián)辦專業(yè),運營思路分析：,初級培訓-頂崗實習,盈利模式分析,頂崗實習,,技能深造培訓收費,,上崗技能培訓收費,人才派遣收費,,,就業(yè)證書培訓收費,創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品銷售,,初級培訓-頂崗實習,運營思路分析,初級培訓-聯(lián)合實訓,盈利模式分析,,聯(lián)合

2、實訓,,實訓企業(yè)安排收費,,上崗證書培訓收費,后期創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品銷售,,,,,,,,,,,,教學部分,實訓,招生,課件,考證,頂崗實習,就業(yè),素質(zhì)教育,大學生創(chuàng)業(yè),技能強化,新建專業(yè),,,,,訂單培養(yǎng),,初級培訓-聯(lián)合實訓,運作思路分析,深度培訓-訂單培養(yǎng),盈利模式分析,訂單培養(yǎng),人才派遣收費,,,技能培訓收費,深度培訓-訂單培養(yǎng),運營思路分析,深度培訓-共建實訓基地,盈利模式分析,共建實訓基地,技能培訓收費,,企業(yè)產(chǎn)品宣傳收費,創(chuàng)業(yè)項目營收

3、,基地用品銷售收費,,,,深度培訓-共建實訓基地,運營思路分析,深度培訓-技能培訓,盈利模式分析,技能培訓,,深度技能培訓收費,創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品銷售,,,人才派遣收費,深度培訓-技能培訓,運營思路分析,新例-大學生創(chuàng)業(yè)基地,盈利模式分析,大學生創(chuàng)業(yè)基地,創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品銷售,,,,基地營收,創(chuàng)業(yè)技能培訓收費,新例-大學生創(chuàng)業(yè)基地,運營思路分析,注意事項,1、在進行專業(yè)教育期間，適時的對學生進行調(diào)查，了解學生創(chuàng)業(yè)，就業(yè)意向，以便對學生進行跟蹤銷售產(chǎn)品。

4、2、在教學過程中需要對學生進行相關引導。,房地產(chǎn)投融資策略研究,南開大學房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿,,房地產(chǎn)投融資渠道分析,,一、受限股權融資 　　06年1月1日新修訂的《公司法》正式實施，為尋求民間融資打開了新通道———“受限股權融資”即讓民間資金以股權投資的方式投入開發(fā)項目，但通過章程對該股權進行權利義務的設置，來限制它的表決權、管理權，從而避免公司管理權的分散。它的法律依據(jù)是新《公司法》第四十三條規(guī)定：“股東會會議由股東按照出資

5、比例行使表決權；但是，公司章程另有規(guī)定的除外”。（新公司法在許多條款中增加了“公司章程另有規(guī)定的除外”的表述，提高了股東自治權利。）,,受限股權融資解決了風險和管理權的矛盾。出于資金安全的需要，真實持有股權優(yōu)于股權質(zhì)押的貸款形式。但融資方并不希望出資方像真正的股東一樣干預項目經(jīng)營、管理。通過公司章程中對外來股權的約定，限制出資方的表決權，即可排除項目可能受到出資股東干涉的擔心。,,根據(jù)新修訂的《公司法》第三十五條“股東按照實繳的出資比例

6、分取紅利；公司新增資本時，股東有權優(yōu)先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認繳出資的除外?！钡囊?guī)定，如果出現(xiàn)外來股東拒不退股的情形，可以在股權融資協(xié)議中事先約定，融資期滿后取消提供資金一方的分紅權。以此迫使提供資金方在能夠收回資金及收益的情形下按照約定退股。,,作為股權融資的一種方式，受限股權融資的優(yōu)勢即在不分散管理權情況下部分解決了出資者的風險，更提高了公司的資本充足率，為之后的銀

7、行融資鋪平道路。,,05年9月銀監(jiān)會212號文件規(guī)定：申請貸款的開發(fā)商(指貸款類信托計劃)必須“四證”齊全，自有資金超過35％，同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)。這個文件使信托融資的門檻提高不少。但信托仍然是值得考慮和選擇的融資方式。,,信托在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢:一是信托融資具有巨大的靈活性，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產(chǎn)品；二是有很大的創(chuàng)新空間，是組合融資、金融創(chuàng)新的核心，可以以固定回報的方式以股權投資方

8、式進入項目公司。目前市場上 “夾層融資”方式，即屬于一種介于股權融資和債權融資之間的信托創(chuàng)新。,,二、夾層融資”，是一種介于股權與債權之間的信托產(chǎn)品。因為，從資金成本角度看，夾層融資低于股權融資，它可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現(xiàn)出債權的優(yōu)點；從權益角度，它高于債權，體現(xiàn)出股權的優(yōu)點。這樣即在傳統(tǒng)股權、債權的中增加了一層。抵押貸款屬于傳統(tǒng)債務，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他債或優(yōu)先股（類似于前述的受限股權融資）。,,夾層融資有

9、靈活性高，門檻低的優(yōu)勢。它可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況來設計，股權進去后符合貸款條件了還可以向銀行借款。夾層融資對項目要求相對低，不要求四證齊全，投資方對股權控制要求相對低，不會深度參予管理。正因為它繞過了212號文件要求貸款類信托的諸多條件，夾層融資可操作性強。但相對銀行借款來說，成本較高。,,三、REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，REITs在歐美的發(fā)展十分成熟，但在中國內(nèi)地到目前還沒有一支真正的REITs上市。但香港證監(jiān)會05年發(fā)布

10、了修訂后的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，撤銷香港REITs投資海外房地產(chǎn)的限制，內(nèi)地發(fā)展商可按《守則》要求成立REITs，注入其內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目后赴港上市。,,四、委托貸款及創(chuàng)新 　　委托貸款是指由政府部門、企事業(yè)單位作為委托人提供資金，由受托人（銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項業(yè)務屬于銀行中間業(yè)務，銀行收取手續(xù)費，不承擔風險。委托人可以是政府機關、企事業(yè)單位、其他金融機構(gòu)，但目前市

11、場上部分銀行（如中國銀行）不辦理個人委托貸款。,,委托貸款融資方式因為不是銀行的自營業(yè)務，所以諸如“四證齊全”之類的限制條件少（但用于固定資產(chǎn)投資項目的貸款須經(jīng)報政府有關部門批準），門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔著搭橋、溝通和風險控制的責任。該融資方式可適用于項目的各個階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對較高，運用該借款多為過橋性質(zhì)。,,委托貸款的金融創(chuàng)新。2003底年北京市商業(yè)銀行與北京今典房產(chǎn)推出了“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務

12、。所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指，由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息。它不同于按揭貸款，不受按揭貸款條件限制，作用在于以彌補“ 121”文件規(guī)定“封頂按揭”造成的資金斷裂。,,基本運作方式是：在取得預售證但尚不能取得銀行按揭資格時，開發(fā)商先投入一部分預付資金作為貸款本金向購房者提供購房用的委托貸款。,,由于開發(fā)商委托貸款為房款 70%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人30

13、%的首付款，如果開發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，則通過委托貸款開發(fā)商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。若將該資金再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，則可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來。同時，銷售競爭優(yōu)勢顯而易見。,,五、私募 　　“私募”也是證券發(fā)行方式的一種，它只面向少數(shù)特定的投資者發(fā)售證券。私募發(fā)行對象有機構(gòu)投資者，如金融機構(gòu)；或與發(fā)行者有密切業(yè)務往來的公司；個人

14、投資者；還有海外投資者。私募發(fā)行的最大特點是發(fā)行者不必向證券管理機構(gòu)辦理發(fā)行注冊手續(xù)，從而可以節(jié)省發(fā)行時間和注冊費用；另外，私募發(fā)行多由發(fā)行者自己辦理發(fā)行手續(xù)，自擔風險，從而可以節(jié)省發(fā)行費用。相對于公募發(fā)行證券，私募發(fā)行免去了層層審批的麻煩，簡化了手續(xù)，使得籌資迅速，發(fā)行費用低。但是也有不利的一面，如流動性差，資金成本相對,,私募可以與前述講的幾種方式進行結(jié)合、創(chuàng)新。有限公司的股東人數(shù)限制為五十人，私募人數(shù)不能過多，可以借鑒信托的委托起

15、點金額，如每份100萬。私募資金作為股權投資方式投入，可以借鑒受限股權的設計，在私募說明書上即作說明，在章程上做好約定。私募的流程大體可分為三個階段：,,第一階段是最初接觸：準備商業(yè)計劃書并寄達；首次會面；開始制定時間表；簽訂私募合同； 　　第二個階段是發(fā)行過程：匯入發(fā)行所需運作資金；準備發(fā)行文件及推薦材料；完成發(fā)行準備；募集資金； 　　第三個階段是發(fā)行完畢：投資人與發(fā)行人簽訂股權協(xié)議；發(fā)行人收到投資人資金；變更公司注冊等法律文件。

16、 　　整個私募的過程大約需要3-5個月，但也要視具體情況而定。,,六、海外資金 　　海外資金的來源和流入方式主要包括：海外人士、地產(chǎn)基金直接購買內(nèi)地房地產(chǎn)；外資銀行、基金通過信托各種途徑貸款給內(nèi)地企業(yè)用作房地產(chǎn)投資或直接投資；香港的房地產(chǎn)基金直接投資。,,目前海外地產(chǎn)基金在國內(nèi)投資大多選擇規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，并且對其項目、信譽、財務狀況審查嚴要求高。香港房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）領匯于05年11月上市，這支基金被允許投資香港

17、以外的房地產(chǎn)項目，內(nèi)地企業(yè)可以赴香港通過該基金融資。,,七、其他融資模式聯(lián)合開發(fā) 融資租賃融資租賃的延伸還有售后回租、售后回購等。如：將自有物業(yè)賣給金融租賃公司，并約定售后一定期限回購，而金融租賃公司再將收購該物業(yè)形成的應收款賣給銀行（保理業(yè)務）。這樣房地產(chǎn)最終實際完成了從銀行的融資。融資成本較直接抵押貸款要高，在直接向銀行辦理抵押貸款受到限制的情況下可以運用。保理業(yè)務目前在股份制商業(yè)銀行開展較多。,,票據(jù)融資IPO上

18、市買殼上市。,,在現(xiàn)實操作中，如信托、地產(chǎn)基金、短期融資券等高級形態(tài)的融資模式往往被上市公司等大型企業(yè)集團所壟斷，普通規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)因受規(guī)模、資信等限制難以采用。而銀行融資、委托貸款、夾層融資等途徑也往往因當?shù)亟鹑诃h(huán)境不同而使適用性受到限制。我們可以先通過合作開發(fā)、受限股權融資（包括私募、夾層融資）等使公司具備一定的規(guī)模、信用等級，然后再選擇更高形態(tài)的融資工具。,,從銀行融資來看，集團公司較單一公司的融資授信更為容易，更易于建立穩(wěn)定、

19、互信的合作關系，融資后通過內(nèi)部的關聯(lián)操作來配置資金。,,在目前銀行和信托融資受限的情況下，民間資本和海外資金可以考慮作為資金來源的重點方向，如何通過一定的金融工具或模式來運作是關鍵所在，信托、私募、委托貸款都是可行選擇。在目前中國的金融環(huán)境下，較多的融資創(chuàng)新來自于現(xiàn)有的不同的融資模式的有效組合，如銀行+融資租賃。,,不同時期、 不同項目下融資方式的選擇,,開發(fā)階段：基建墊資和銀行貸款是此時現(xiàn)實操作中主

20、要資金來源。也適合選用信托、夾層融資等方式，融資成本相對高，但受政策限制較少，相對容易籌得資金。委托貸款和開發(fā)商貼息委托貸款是選擇之一。 銷售階段：購房者需要融資。按揭貸款是現(xiàn)實運用方式。通過融資租賃的操作可以實現(xiàn)真正意義上的“零首付”，可作為一種營銷題材。賣方信貸。,,房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)合理的融資方式 準備階段的成本主要是土地款。此時企業(yè)主要面臨融資規(guī)模不夠的風險。該階段融資期限最長，數(shù)額較大，銀行貸款難以取得，

21、為獲得貸款必須保證資金流穩(wěn)定性高，因此理論上可以接受較高的融資成本。,,受限股權融資和夾層融資可以作為此階段融資的選擇，用以補充自有資金。使用夾層融資符合條件后，便可以使用貸款類信托融資和銀行融資。也可在此階段選擇聯(lián)合開發(fā)，實現(xiàn)聯(lián)盟合作，有效地控制經(jīng)營風險。,不同房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式的選擇,別墅、高檔住宅區(qū)：高檔住宅通常開發(fā)成本相對高，在開發(fā)的準備期融資需求大，利潤也較高。為拓寬融資渠道，保證資金的可得性和穩(wěn)定性,可以接受較高的融資成