經(jīng)營性物業(yè)(酬金制)的物業(yè)管理費使用管理辦法

1、經(jīng)營性物業(yè)（酬金制）的物業(yè)管理費使用管理（暫行）辦經(jīng)營性物業(yè)（酬金制）的物業(yè)管理費使用管理（暫行）辦法公司經(jīng)營性物業(yè)現(xiàn)已具有一定規(guī)模，其中相當一部分物業(yè)實行的是酬金管理制模式，為保證經(jīng)營性物業(yè)項目有效運作，合理控制運行成本及加強核算，使在營物業(yè)持續(xù)保持較高的物業(yè)管理水平，本辦法明確了酬金制管理模式下的物業(yè)管理費使用和管理的規(guī)范和要求。本辦法適用于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司以及所屬投資企業(yè)（項目公司）的經(jīng)營性物業(yè)（酬金制）委托管

2、理項目。一、一、物業(yè)管理費收入管理物業(yè)管理費收入管理1.物業(yè)管理收入包括：物業(yè)管理費收入、車位物業(yè)管理費收入、裝修管理費收入、延伸特約服務(wù)費收入、水、電、燃氣費收入、其他收入。2.所有收入按照公司核定的金額由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月向租戶收取。3.物業(yè)管理費收繳率指標為100%（應(yīng)收物業(yè)管理費為已租賃面積平方米單價，不包括空房部分）。4.管理費收繳率實行考核并與管理酬金掛鉤：1）當月收繳率達到100%時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按合同約定的數(shù)額足額提取當

3、月酬金。2）當月收繳率未達到100%時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按相應(yīng)的收繳率值提取當月酬金。若管理費收繳率≤80%，不得提取當月酬金。3）為鼓勵欠費收繳，每年12月10日對自上年度12月1日至當年11月30日期間補收的管理費欠費進行結(jié)算，根據(jù)補收欠費比例，補充提取相應(yīng)的酬金。4）每年12月10日清算欠費超過1年的物業(yè)管理費，凡超過1年的物業(yè)管理費將繼續(xù)按照比例再扣除管理酬金，扣除的管理酬金不再補充提取。5）對收繳物業(yè)管理費不力的項目，即連續(xù)二年收

4、繳率≤80%的，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目經(jīng)理，或終止物業(yè)管理委托合同。5.收取的物業(yè)管理費應(yīng)及時解繳指定銀行，不得留成在物業(yè)管理處。物業(yè)管理處保險箱應(yīng)有專人管理，保險箱存放的現(xiàn)金不得超過5000元／日。6.物業(yè)管理收入的使用原則是：全面預算、獨立核算、?？顚Ｓ?、收支分列。1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項目前期介入時期應(yīng)編制物業(yè)管理費收入與支出的年度預算（包括開辦費用）或在常規(guī)管理期間的每年10月15日之前編制下一年度物業(yè)管理費收入與支出的年度預算，

5、經(jīng)由經(jīng)營管理團隊和公司辦公產(chǎn)品營銷中心、居住產(chǎn)品發(fā)展中心、商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展中心的物業(yè)管理部（以下簡稱物管部）會簽并報公司審核同意后實施。2.物業(yè)管理費及其他收入每年進行一次決算，應(yīng)于次年1月15日之前提交上年度物業(yè)管理費決算報告。物業(yè)管理費及其他收入若有結(jié)余的可視資金規(guī)模和在營物業(yè)需要作為項目的次年度的調(diào)節(jié)基金或上繳公司。對于公司新近投入市場的經(jīng)營性物業(yè)項目，在未達到管理方案確定的出租率均衡點且物業(yè)管理費及其他收入不足以承擔成本支出的，經(jīng)公

6、司審核后予以補貼并納入預算。對于進入成熟期（出租率達到物業(yè)管理方案確認的均衡點）的經(jīng)營性物業(yè)項目原則上不再給予物業(yè)管理費補貼。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月25日之前編制、填報下一月度物業(yè)管理費收入與支出的預算，由物管部會審同意后，由經(jīng)營管理團隊簽報公司審核批準后實施。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)每月5日之前編制、填報上一月度物業(yè)管理費收入與支出決算，由物管部會審同意后，由經(jīng)營管理團隊簽報公司審核批準后作為結(jié)算依據(jù)執(zhí)行。5.年度預算是編制和審核月度預算的依據(jù)

7、，但月度預算應(yīng)當按次月的計劃安排情況進行分解和編制，不得按照年度預算平均分攤。6.月度預算與決算應(yīng)做到合理、準確，真實反映物業(yè)項目管理費實際收支狀況，并附財務(wù)分析報告，從而不斷優(yōu)化物業(yè)運營方案，提高在營物業(yè)的運營效益。7.月度預算收入和支出合計與月度決算收入和支出合計差異數(shù)應(yīng)≤10%，預、決算各單項科目差異數(shù)應(yīng)≤20%。如發(fā)生數(shù)據(jù)嚴重不準確情況且無正當理由的，將追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任。8.預決算申報填寫公司統(tǒng)一制作的格式文本（見附件3）