以規(guī)范業(yè)主自治推進(jìn)住宅小區(qū)綜合治理_第1頁
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1、以規(guī)范業(yè)主自治推進(jìn)住宅小區(qū)綜合治理以規(guī)范業(yè)主自治推進(jìn)住宅小區(qū)綜合治理杜學(xué)峰杜學(xué)峰中共上海市奉賢區(qū)委黨校中共上海市奉賢區(qū)委黨校住宅小區(qū)是市民生活的基本場(chǎng)所是城市管理的基本單元也是社會(huì)治理的重要領(lǐng)域加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理是政府治理體系和治理能力現(xiàn)代化的具體舉措。當(dāng)前上海住宅小區(qū)數(shù)量大、類型多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)轉(zhuǎn)型的加速住宅小區(qū)的各類矛盾相對(duì)突出亟待研究解決。一、住宅小區(qū)治理方面存在的突出問題一、住宅小區(qū)治理方面存在的突出問題(一)住

2、宅小區(qū)綜合治理面臨較大壓力住宅小區(qū)綜合治理面臨較大壓力以某區(qū)為例目前全區(qū)有各類住宅小區(qū)411個(gè)總建筑面積達(dá)3401萬平方米其中:商品住宅小區(qū)215個(gè)占52.31%售后公房(含直管公房)小區(qū)55個(gè)占13.38%動(dòng)遷房小區(qū)63個(gè)占15.33%農(nóng)民集資房小區(qū)51個(gè)占12.41%混合型小區(qū)27個(gè)占6.57%。隨著住宅量的快速增長(zhǎng)區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大總體來看其“量”增而“質(zhì)”未升住宅小區(qū)綜合治理面臨一定壓力。在全部411個(gè)小區(qū)中有專業(yè)物業(yè)管

3、理的333個(gè)無專業(yè)物業(yè)管理的有78個(gè)。在有物業(yè)管理的小區(qū)物業(yè)費(fèi)普遍較低其中服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米在0.5元以下的有171個(gè)占52%。由于服務(wù)費(fèi)長(zhǎng)期沒有調(diào)整嚴(yán)重制約了物業(yè)服務(wù)水平和居民滿意度的提升。再加上區(qū)域內(nèi)動(dòng)遷房、集資房問題比較復(fù)雜部分老舊小區(qū)或面積較小樓盤因經(jīng)費(fèi)問題無法維持小區(qū)運(yùn)行長(zhǎng)期處于無物業(yè)管理、無居民自治的失管狀態(tài)增加了許多不穩(wěn)定因素給當(dāng)?shù)卣纳鐣?huì)治理帶來了難度。(二)住宅小區(qū)矛盾糾紛多發(fā)住宅小區(qū)矛盾糾紛多發(fā)涉案率高涉案率

4、高2016年至2017年6月某區(qū)12345、12319、962121平臺(tái)受理投訴類案件共有6911件其中:涉及業(yè)主不文明行為的有4175件占60.41%涉及物業(yè)服務(wù)的有1318件占19.07%涉及停車、違建、業(yè)主大會(huì)運(yùn)作的有1418件占20.52%。2013年至2016年間某區(qū)人民法院審理判決的物業(yè)類案件共12765起起因主要是房屋漏水、墻體開裂、地表下沉、違法搭建、違法經(jīng)營(yíng)、寵物擾民、停車難、環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)。2010年至2015年

5、6月某區(qū)法院受理調(diào)解了28089件案件其中住宅小區(qū)矛盾糾紛8314件名列第一占總數(shù)的31%是排名第二的交通事故糾紛的1.2倍是勞動(dòng)爭(zhēng)議、醫(yī)患糾紛、消費(fèi)糾紛、土地承包糾紛總和的2.3倍。(一)完善居民自治機(jī)制以增強(qiáng)業(yè)主自我管理能力完善居民自治機(jī)制以增強(qiáng)業(yè)主自我管理能力用制度規(guī)范并處理好居民自治的外部關(guān)系減少外部不當(dāng)干預(yù)讓小區(qū)業(yè)主自治真正發(fā)揮作用。街鎮(zhèn)、居委會(huì)要充分尊重業(yè)主的主體地位讓業(yè)主有權(quán)利根據(jù)自己的意愿選擇業(yè)委會(huì)成員和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

6、只要不違背法律和社會(huì)良俗街鎮(zhèn)無權(quán)撤銷業(yè)主大會(huì)決定。但考慮到目前多數(shù)小區(qū)業(yè)主主體意識(shí)還未達(dá)到一定水平社區(qū)參與意識(shí)較弱等情況有必要強(qiáng)化居委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的組建、換屆、日常運(yùn)作的指導(dǎo)服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)要加強(qiáng)對(duì)新組建、換屆業(yè)委會(huì)的人員構(gòu)成的干預(yù)在35年內(nèi)使黨員和專業(yè)人員比例達(dá)半數(shù)以上。完善業(yè)主自治的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部權(quán)力制衡防止業(yè)主委員會(huì)專權(quán)。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治的決策機(jī)構(gòu)業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)共同決定小區(qū)立法立約、選擇物業(yè)服務(wù)人、決定建設(shè)項(xiàng)目、制

7、止違約行為等重大事務(wù)依法具有足夠的治理權(quán)。業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行者主要是按照業(yè)主大會(huì)的決定做好執(zhí)行和落實(shí)工作。在小區(qū)業(yè)主自我管理意識(shí)普遍不足的情況下為了防范業(yè)主委員會(huì)權(quán)力過于集中和執(zhí)行不力建議街鎮(zhèn)或居委會(huì)做好監(jiān)督工作履行監(jiān)督責(zé)任。考慮到政府承擔(dān)民事責(zé)任的尷尬必要時(shí)可以引入監(jiān)事會(huì)規(guī)范內(nèi)部制衡機(jī)制。(二)通過規(guī)約制定與執(zhí)行的協(xié)調(diào)通過規(guī)約制定與執(zhí)行的協(xié)調(diào)優(yōu)化小區(qū)治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化小區(qū)治理結(jié)構(gòu)小區(qū)治理分權(quán)不足的核心問題是“制定規(guī)約”與“執(zhí)行規(guī)約”的權(quán)利基本

8、都統(tǒng)一到業(yè)主委員會(huì)這也是經(jīng)常遭致詬病的主要機(jī)制缺陷。建議住宅小區(qū)成立獨(dú)立于“業(yè)主委員會(huì)”的小區(qū)“立法委員會(huì)”主要吸納業(yè)主代表、業(yè)主專家、街道、黨小組等進(jìn)入其中。這一方面有利于調(diào)動(dòng)業(yè)主的參與熱情規(guī)約業(yè)委會(huì)行為使得業(yè)委會(huì)在處理棘手問題時(shí)能得到更多業(yè)主的支持且不傷及業(yè)委會(huì)在獨(dú)立辦事上的權(quán)利與積極性另一方面有利于建立規(guī)范的公權(quán)、其他組織影響小區(qū)的合規(guī)途徑即通過立法立約途徑而不是干預(yù)執(zhí)行途徑。(三)保障權(quán)利以調(diào)動(dòng)業(yè)主參與治理的積極性和主動(dòng)性保障權(quán)

9、利以調(diào)動(dòng)業(yè)主參與治理的積極性和主動(dòng)性充分重視并有效發(fā)揮業(yè)主的主體作用調(diào)動(dòng)業(yè)主參與治理的積極性和主動(dòng)性是發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用、增強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理能力的基礎(chǔ)。因此居委會(huì)和業(yè)委會(huì)必須從保障業(yè)主知情權(quán)、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益入手增強(qiáng)業(yè)主的主體意識(shí)和責(zé)任觀念。通過定期召開民情懇談會(huì)、矛盾協(xié)調(diào)會(huì)、事務(wù)聽證會(huì)以及進(jìn)行政策法規(guī)培訓(xùn)等渠道經(jīng)常廣泛聽取業(yè)主意見引導(dǎo)業(yè)主真正關(guān)注小區(qū)治理工作。鼓勵(lì)業(yè)主為小區(qū)治理和建設(shè)貢獻(xiàn)聰明才智對(duì)其中的“金點(diǎn)子”在采納后予以

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