最新最全—《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》全文解讀—已于2012年3月31日由最高人民法院審判委員會(huì)第1545次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2012年7月1日起施行—20120614

1、113《最高人民法院關(guān)于審理《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案適用案適用法律若干問(wèn)題的解釋》法律若干問(wèn)題的解釋》2012.06.14全文解讀全文解讀為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋?！踞屃x】本條說(shuō)明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國(guó)

2、人大制定的法律性規(guī)范文件，沒(méi)有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說(shuō)明此解釋的制作者對(duì)部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性313高法的這項(xiàng)解釋是一種明顯的功利思想，相對(duì)于說(shuō)“雙方不到結(jié)婚年齡是非法婚姻關(guān)系，但是離婚前已經(jīng)到達(dá)結(jié)婚年齡的除外”；前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認(rèn)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說(shuō)中國(guó)沒(méi)有辦不成的事情，關(guān)鍵看你怎么辦。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果想利用開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行訴訟，我勸你還是要快點(diǎn)行

3、動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因?yàn)椤额A(yù)售許可證》相對(duì)于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來(lái)說(shuō)，其取得的成本比較低，而且是低多了。第三條第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立

4、以及房屋價(jià)格的確定有的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)商品房買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。任?！踞屃x】中國(guó)目前的房地產(chǎn)欺詐主要是通過(guò)廣告來(lái)完成的，而中國(guó)的消費(fèi)者大概最相信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國(guó)目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對(duì)廣告特別是大篇幅廣告的

5、崇拜心理，使消費(fèi)者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費(fèi)者一切苦難行為的源泉。本來(lái)《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請(qǐng)，如果作為要約的話，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。但是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?！边@一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō)：“如果廣告不寫(xiě)入合同，

6、那么廣告就不做為合同的一部分，開(kāi)發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”，所以我想全體開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)感謝《商品房銷售管理辦法》第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫(xiě)成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒(méi)有，而建設(shè)部的大師們不僅敢于將非法寫(xiě)成合法，而且寫(xiě)到讓普通人看不出來(lái)的水平，難道這不是一種大智慧嗎？幸運(yùn)的是，起草《合同法》的學(xué)者們沒(méi)有象建設(shè)部的官員這么寫(xiě)，否則全世界都會(huì)嘲笑中國(guó)法律人的弱智；更幸運(yùn)的是，法官們的良知在他們制定司