大盤開發(fā)模式及策略思考

1、,,,大盤開發(fā)模式及策略思考,,,,引 言,超級大盤的產業(yè)沖動崛起后，城市顯然是另一番景象。隨著房地產行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實力雄厚、市場掌控能力強的巨無霸企業(yè)，伴隨土地供應郊區(qū)化趨勢，隨之誕生是巨無霸大盤。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產品將成為市場主流……,城市生命和社會經濟的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 ……

2、 ----雅各布斯《美國大城市的死與生》,以全球的視野、結構分析的思維分析大盤開發(fā)的技術問題，并提出觀點。,大盤從上世紀二十年代起步，經歷了現代主義大盤、后現代主義大盤的發(fā)展階段，現階段已經到新都市主義大盤發(fā)展階段。,大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模

3、式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產業(yè)驅動開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式,大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設和公共空間建設，建立功能復合的和諧社區(qū)。,模塊二,模塊一,模塊三,大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律,國內外成功大盤開發(fā)模式,對大盤開發(fā)的認識與啟示,,,,第一部分：關于大盤發(fā)展與大盤價值,,,價值,認識,第一層面：住宅與居住、商業(yè)、商務等功能的組合。,第二層

4、面：體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。,第三層面：開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。,,,,,,,,,,大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善學校、醫(yī)院、會所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。,大盤是指體量大的房地產開發(fā)項目，通常意義的大盤占地10萬平米以上，建筑面積在30萬平米以上。,關于大盤,傳統對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)；大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務、商業(yè)體和都

5、市綜合體等。,傳統對大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模；大盤影響力最重要的是對社會發(fā)展的影響力。,傳統對大盤價值的理解表現為開發(fā)利潤；大盤價值更重要的是打造新的生活方式，引導生活模式的改變。,大盤與小盤,大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略。,小盤建設,大盤大盤注重功能多元化前期與后期的協同發(fā)展長期價值增長為指導思想,小盤以單一功能開發(fā)追求短期市場價值最大單樓盤開發(fā)短期市場實現,大盤

6、開發(fā),,小盤建樓，大盤造城；小盤賣房子，大盤賣生活、文化；小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌；……,,大盤開發(fā)成功基本點： 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 功能配比分區(qū)開發(fā)規(guī)劃啟動與分期計劃。,大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構建和諧空間,,,,現代主義大盤,后現代主義大盤,新都市主義大盤,新都市主義的基本精神是社區(qū)設計必須將公共空間的重要性置于私人利益之上；注重鄰里關系，關注人與自然的和諧發(fā)展成為

7、新時期大盤發(fā)展的最強音。,大盤發(fā)展,1920~~1960,1980~~目前,1960~~1980,城市功能分區(qū)住宅是居住的機器；“公園中的高樓”；……,場所精神歷史、文化與傳統；建筑內在品質；……,和諧空間公共空間；功能符合協調；……,第一階段：住宅樓宇開發(fā)；第二階段：住宅小區(qū)開發(fā)；第三階段：大規(guī)模住區(qū)開發(fā)。,大盤在中國,我國大盤開發(fā)從上世紀九十年代初起步，當前大盤開發(fā)風起云涌，高歌猛進，成為房地產開發(fā)的主流,據統

8、計2007年底，全國建筑面積在50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目300個以上，幾乎遍布所有中心城市；大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對齊全與營銷宣傳上的優(yōu)勢，對城市的影響力大大強于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發(fā)利潤。,哈爾濱,“大盤風”席卷大地,鄭州,濟南,上海,南昌,深圳,重慶,西安,南寧,昆明,廣州,長沙,成都,,大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價值值得思考,盲目開發(fā)下的貪大求

9、全，定位隨意化、缺乏市場及技術支撐，風險規(guī)避不足下的盲目啟動導致的資金鏈斷裂，是國內外大盤失敗的根源；開發(fā)風險評估與應對定位及規(guī)劃設計的前瞻性、科學性，后期生活方式打造的市場性與運營科學化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。,波托菲諾總占地面積80萬平方米、建筑面積108萬平方米;華僑城建設經過20年，已經成為“旅游+地產”成功開發(fā)模式樣板;波托菲諾純水岸四期，實現均價5萬元/㎡以上。,波托菲諾—意大利小鎮(zhèn),華潤萬象城,大盤反思,,爛尾

10、：開發(fā)商永遠的痛,準確定位、科學分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄,,大盤價值創(chuàng)造由策劃設計與推廣營銷由于營銷標準化轉變?yōu)椴邉澰O計與后期運營與生活方式打造,,,,,,定位設計階段,地產項目價值,標準化的建設過程使項目建設對項目附加價值貢獻降低；營銷標準化使營銷對房地產項目的附加值價值貢獻降低，后期經營成功使項目增值，增加項目吸引力。后期經營依賴項目定位、規(guī)劃設計與運

11、營模式的確定。,地產項目價值,,定位規(guī)劃設計價值,建設標準化,大盤價值創(chuàng)造,項目建設階段,推廣營銷階段,推廣營銷附加價值,定位規(guī)劃設計價值,,,,運營附加價值,,,定位設計階段,項目建設階段,推廣營銷階段,項目運營階段,推廣營銷標準化,建設標準化,,時間,時間,,,,,第二 部分：國內外成功大盤開發(fā)模式研究,通過對國內外多個大盤分析,中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式,緊縮城市開發(fā)模式,綜合體開發(fā)模式,城市中心大盤開發(fā)模式,,,,,,,,交通擁擠

12、與項目的通達性；項目與周邊建筑的協調與和諧；項目功能與城市、區(qū)域功能的互補；項目自身功能的互補、空間共享與客戶共享。,,新市鎮(zhèn)開發(fā)模式,主題社區(qū)開發(fā)模式,產業(yè)驅動開發(fā)模式,郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式,,,,,,老年社區(qū),體育社區(qū),教育社區(qū),,,,,,休閑產業(yè),體育產業(yè),商務商業(yè),,,,,,項目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求；項目開發(fā)驅動模式，吸引消費群體。,開發(fā)模式,緊縮城市開發(fā)模式,主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主

13、題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā),模式一：主題社區(qū)模式,主題社區(qū)開發(fā)模式,核心驅動方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響，消費者對項目關注不足，項目對消費者無法形成沖擊，項目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用。,教育地產、老年社區(qū)地產、體育地產、文化藝術地產等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅動方式。通過主題

14、吸引消費者的關注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費者的心理抗性。,綠地：2003年 “老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的“綠地21城”位于上海后花園——總面積50萬平方公里的昆山花橋國際商務城一側，面積達13平方公里萬。由一前度假社區(qū)—綠地國際家園、二期尊老社區(qū)—孝賢坊 、商務社區(qū)和國際社區(qū)四大可持續(xù)主題板塊構成。 老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設施，老年文

15、化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。,老年、醫(yī)療服務,教育、文化,健康、運動,健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅動力，關鍵是造就獨特的不可復制的核心競爭力,奧林匹克花園的健康主題：體育場、體育館、名牌學校的引進----體育中心；賓館、寫字樓的開發(fā)、引進大賣場----商貿中心大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設施----居住中心。,深圳桃源居的教育

16、主題：建立了學校教育、社區(qū)教育與家庭教育相結合的完善的終身教育體系。終身教育體系的特點是終身性和全員性。由中國婦女基金會委托寶安區(qū)社區(qū)教育中心開展的桃源居婦女教育，填補了國內婦女教育的五項空白。,上海綠地21城尊老社區(qū)主題老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。,,主題社區(qū)不僅要具有鮮明的

17、主題并對主題進行強化宣傳，而且在強化主題的同時進行復合舒適性社區(qū)建設,主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征,主題鮮明----成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；,主題宣傳----讓消費者接受主題，主題成為項目標簽；,主題先行----體現主題的硬件設施建設先行，感受主題；,主題復合----單主題宣傳與多主題建設，復合性舒適社區(qū)。,1,2,3,4,適用條件,,陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費者心理抗性大；有區(qū)域內其它項目不具備的獨特資源，具有打造不可復制核心競爭力潛質；

18、資金雄厚，前期投入大，項目大、實現周期長。,符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力，形成項目與周邊項目鮮明差異；主題先行，樹立消費者信心。,成功關鍵因素,,新市鎮(zhèn)模式—NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結構及公共空間體系實現對項目的規(guī)劃和建設,最早追溯到1898年霍華德的“花園城市” 構想，通過付諸歐美的城市建設，歷經百余年發(fā)展, 形成了今天New Town模式。,主要建設措施：外部功

19、能內部化,采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設施與服務設施，以及聯外交通的配合，是人口引進的重要誘因；通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產品等完善的生活配套保證郊區(qū)化生活的；通過大規(guī)?；A設施建設與公共商業(yè)建設保證居住需求。,加勒比新城,萬科城,New town 的來源,公共配套設施；基礎服務設施；街區(qū)、社區(qū)；……,模式二：新市鎮(zhèn)模式,鳳凰城,,新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號召力的企業(yè)帶動，通過規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O施,

20、New town 的特征,,規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O施； 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統；,成功開發(fā)關鍵要素,,街區(qū)的建設：人性化的步行空間 社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（Town Center）,適用條件,,位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結合部； 占地規(guī)模較大，可容納較多人口； 多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復合性社區(qū) ； 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統，交通相對便利

21、通達性好。,新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的關鍵是“造市”----有“市”才有鎮(zhèn)。,市鎮(zhèn)結構組成 道路系統——市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞。鄰里單位——鄰里單位內規(guī)劃學校、游集場、娛樂中心等設施 ； 社區(qū)中心——內設會堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等；商業(yè)設施——市場及鄰里商業(yè)中心； 公園綠地及運動場其它公共設施 ——汽車站、停車站、加油站等。,,產業(yè)驅動模式：通過具有盈利能力特色產業(yè)的經營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā),產業(yè)驅動模式,總

22、部基地,通過具有盈利能力特色產業(yè)的長期經營，提升項目在城市中的影響力與地位，體現項目的開發(fā)價值，達到產業(yè)與房地產開發(fā)雙盈利的目的。,關鍵詞：,采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產業(yè)開發(fā)與經營提升區(qū)域與項目的影響力，是人口引進的重要誘因；在前期成功經營中，充分展現項目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎設施建設與公共設施建設保證居住需求；邊經營、邊引導、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。,特色產業(yè)；產業(yè)經營；產業(yè)影響力；

23、……,深圳華僑城,模式三：產業(yè)驅動模式,觀瀾湖大宅,產業(yè)驅動不僅要選擇既能驅動項目開發(fā)又有盈利能力的產業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關系,Business Park發(fā)歷程第一代：工業(yè)園區(qū)第二代：商務與社區(qū)第三代：鄰里商務區(qū)第四代： Business Town.,休閑產業(yè)社區(qū)發(fā)展：第一階段：單一大中型文化主題園；第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā)；第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現。,產業(yè)驅動模式特征,,特色產

24、業(yè)具有長期經營的生命力，特色產業(yè)能夠為開發(fā)盈利； 特色產業(yè)在城市具有號召力與影響力； 特色產業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用。,成功開發(fā)關鍵要素,,適用條件,,大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利；項目所在地生態(tài)環(huán)境好，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少。開發(fā)企業(yè)資金雄厚，能夠較長時期的持續(xù)開發(fā) 。,產業(yè)聚集、長期盈利能力、產業(yè)號召力是成功的關鍵。,總體規(guī)劃，分步實施，先確定產業(yè)，在確定開發(fā)思路；綜合開發(fā)，

25、全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風險，提高盈利能力； 規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項目之間的銜接。,中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎，通過政府基礎設施建設為前提的開發(fā)模式,概念及定義：以中心城鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產開發(fā)模式。主要包括行政管理機構辦公樓開發(fā)，中心鎮(zhèn)公共設施開發(fā)，中心鎮(zhèn)商業(yè)房地產與與住宅房地產開發(fā)等 。,,區(qū)域性中心城鎮(zhèn)主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn)，即人口在10萬～100萬之間的城鎮(zhèn)。研究表明：

26、區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經濟效益，又可避免人口超過100萬在環(huán)境和經濟社會方面過度膨脹的特點。,為了緩解人口過分膨脹帶來的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設。通過政府的公共設施建設、交通系統完善等帶動房地產項目開發(fā)，中心城鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式在這種條件下產生。,文化體育中心,商務中心,中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設而存在，公共設施由新城鎮(zhèn)解決。,綠地國際花都,模式四：中心城鎮(zhèn)模式,政務中心,最重要的開發(fā)

27、控制與要點：內部功能外部化！,,中心城鎮(zhèn)開發(fā)機制關鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設，項目的開發(fā)節(jié)奏、價值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進度息息相關,國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機制的3種類型 基本由政府包攬--以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ；“公辦商營式”--以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； 基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體，但政府給予一定的政策傾斜--以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表。,高標準規(guī)劃：國際化、時尚現代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； 高密度的交流聯系---- 社區(qū)內部與社區(qū)外部的融

28、通 展示未來：高標準智能化的產品設計和服務設施 政府支持：基礎設施建設先行；融資渠道 。,適用條件,,大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設范圍；城鎮(zhèn)中心基礎基本配套設施符合基本生活需求，解決交通通達。區(qū)域開發(fā)與建設政府支持，未來前景好，消除市民心理抗性 。,成功關鍵要素,,中心城鎮(zhèn)模式特征,,現代化特征：具有強烈現代感，建筑充滿現代都市氣息；國際化特征：吸引外國資本參與，建筑風格多元化；人文化、生態(tài)化：通過新城鎮(zhèn)

29、的綠化、建筑、小品等體現健康與親和的特征。,項目的交通、商業(yè)配套、區(qū)域價值等以區(qū)域開發(fā)為主要。,最重要特征：內部功能外部化！,緊縮城市開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過建“城中城”來保持項目的相對獨立性,“緊縮城市 ”(Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市。 這一城市模式在歐洲頗為

30、盛行，它反對大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴張，主張步行和建立鄰里關系。,作用——營造城市新的中心區(qū)，打造新地標，創(chuàng)造活力之源的區(qū)和功能，避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市"24小時不夜城"等方面起著重要作用。,緊縮城市開發(fā)模式由于主張在城市小的區(qū)域內建立一個個多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式”。綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項以上功能進行組

31、合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。,模式五：緊縮城市模式,亞特蘭大車站工程與北京soho現代城是典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。,地理位置： 項目位于國貿橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)。項目性質： 項目總建筑面積70萬平米，分七期銷售。包括寫字樓、商務公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為

32、一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū)。,亞特蘭大車站工程,Soho現代城,地理位置： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產的鋼廠138英畝。項目性質： 城市重建項目。已建成50多萬平米寫字樓、20萬平米商業(yè)娛樂、5000套住宅單位，近百畝中心公園，另20000多個就業(yè)崗位。,緊縮城市開發(fā)模式的關鍵是選擇合理的物業(yè)配比模式和驅動模式，政府支持，開發(fā)主體資金雄厚,緊縮城市發(fā)展模式 ：各種功能均衡發(fā)展模式以“商務”為核心的發(fā)

33、展模式；以“商業(yè)”為核心的發(fā)展模式；以“酒店”為核心的發(fā)展模式。,適用條件,,優(yōu)越的地理位置－ CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件；較大的規(guī)模；強制性的視覺沖擊－超高層/建筑群政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 。,緊縮城市模式特征,,功能復合：項目基本具備城市的主要功能；建筑形態(tài)多樣化：建筑形態(tài)與建筑形式多樣化、現代化；資源共享：通過合理功能配比實現項目客戶資源共享與空間共享。,合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比，符合城市需求；

34、 高標準規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度，具有前瞻性 。,成功關鍵要素,,緊縮城市開發(fā)模式對于城市重建與舊城改造項目特別適用。,第三部分：對大盤開發(fā)的認識與意見,,,,,社區(qū)功能復合化：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補形態(tài)，大盤社區(qū)應該成為一個“緊縮城市”形態(tài),超越“單一功能模式”：通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復合型結構模式，滿足人們“工作、居住、生活”需求；外向互動、內向緊湊：大盤既是一個領域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍

35、緊密銜接、融合，大盤是對內獨立與對外融合的統一。集約化、集聚化：多功能組合是主要特征，是一個城市功能的濃縮和剪影。,“ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) —邁克·詹克斯,認識一,大盤功能復合不僅僅是多功能的簡單組合，更重要的是功能之間的合理配比與功能之間的合理布局，以實現社區(qū)的和諧與舒適。,街區(qū)建設與公共空間：街區(qū)與公共空間是社

36、區(qū)活力的最關鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺,街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分、生活配套和精神延伸；無論西方還是國內，都重視社區(qū)內部獨立街區(qū)的打造；街區(qū)創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設良好的社會關系、促進共生和成長；活力街區(qū)基本特征：小尺度、互動性、便利與共享、多樣性、包容性、防衛(wèi)性……,,認識二,街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化，增加居住者對環(huán)境的依戀與歸屬感。,社區(qū)公共空間：在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領域、

37、公共空間以及居民共同使用的建筑與設施，如社區(qū)街道、城市廣場、學校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。,街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場的結果常常是死角。,合理的啟動模式：在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業(yè)后期開發(fā),認識三,市場可實現：最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現物業(yè)，否則項目形象與價值將大大貶損；符合項目資源特色：大盤為了展現價值點，一般在景觀較好的區(qū)位進行啟動；有利價值最大化：通過前期成

38、功啟動實現后期價值提升。,啟動的基本原則,產業(yè)驅動大盤：產業(yè)先行，通過產業(yè)成功建立項目地位；景觀大盤：以高等級酒店啟動后住宅啟動，提升項目價值；一般大盤：通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現。,科學分期與合理的進度安排：大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達到奠定項目形象，后期開發(fā)持續(xù)實現項目價值,認識四,,,,,,,,,,,景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)：保證項目啟動成功和前期實現，吸引高端客戶群；以最好的產品首期開發(fā)：奠定項目高端形象，奠

39、定項目高品質，建立項目的圈層感。,首期產品選擇：以市場能實現產品啟動，如果不了解產品的市場反應，多產品組合啟動，檢驗市場反應；開發(fā)節(jié)奏控制：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發(fā)強度，通過前期樹立的項目品牌獲得后期成功開發(fā)；產品分期策略：前期高品質產品（低容積率），中期高容積率實現項目價值，后期高品質拔高項目形象。,注重鄰里關系：人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共同活動、交往的場景，提供社區(qū)交往的平臺與機會。,鄰里之間的首屬群體與互動，社

40、區(qū)的生長點與鄰里空間的社區(qū)色彩，兒童、青年、老年…在各個階段，城市鄰里總是家的延伸…Keller于《城市鄰里》,鄰里空間被融入社區(qū)規(guī)劃之中，把室外空間設計當成一個標準，從人的需求出發(fā)，創(chuàng)造人性化居住環(huán)境；鄰里空間成為人們居家的一個重要標準，這個標準被體現為兩個特征，一是尺度適宜，二是相對封閉；營造和睦社區(qū)的軟環(huán)境，參與社區(qū)活動，討論有關公共利益的話題，產生對社區(qū)的歸屬感和責任感。,認識五,鄰里關系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑