—武漢中交紅鋼城項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告

1、中交紅鋼城項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告,國力中交 民信地產(chǎn),中交地產(chǎn)武漢開發(fā)有限公司,報告背景,研究時間,報告歷程,資料來源,2012年3月—2012年5月,項目立項——地塊勘測——規(guī)劃咨詢——策劃公司選取——市場調(diào)研——客戶訪談——專題研究——首輪初稿——多輪修正——終稿完成,武漢市政府工作報告（2008-2010年），世聯(lián)市場數(shù)據(jù)，武漢2011年房地產(chǎn)市場年報，客戶訪談問卷……,2,,武漢城市甲板青山首席觀江走廊,報告思路,城

2、市,區(qū)域,項目,企業(yè),四個維度,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),三個前提,問題一：項目客戶是哪些？,問題二：他們需求什么？,兩個核心問題,,3,報告核心內(nèi)容,4,報告目錄框架,四個維度,2,兩個問題,4,項目定位,5,三個前提,3,物業(yè)發(fā)展建議,6,營銷策略建議,7,報告總綱,1,5,,Part 1 報告總綱,6,四個維度,兩個問題,項目定位,三個前提,物業(yè)發(fā)展建議,營銷策略建議,報告總綱,項目開發(fā)目標(biāo),,,,,,,布局全國,全新

3、生活,良好收益,1,2,3,完成中交地產(chǎn)全國戰(zhàn)略布局的目的；擴(kuò)大在華中區(qū)域的影響力；在武漢房地產(chǎn)市場上樹起中交旗幟；,以國際的、人文的、濱水的特性帶給青山一種——可逛、可逛、可留、可樂、可住、可玩、可學(xué)的時尚生活范；,打造武漢濱江新典范；在項目四年開發(fā)周期內(nèi)取得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益擴(kuò)大中交品牌影響力,7,區(qū)域首發(fā),青山唯一,青山唯一濱江公園青山唯一城市甲板青山唯一新天地特色風(fēng)情商業(yè)街青山唯一的首席一線江景住宅青山唯一

4、觀江公寓,紅鋼城城市升級首個項目紅鋼城城市更新標(biāo)桿項目我們將引爆紅鋼城區(qū)域我們將重塑紅鋼城城市價值,實力中交，獻(xiàn)禮江城一站式生活體驗,項目定位,武漢城市甲板 濱江商務(wù)先驅(qū),形象定位,區(qū)域首發(fā) / 一線江景 / 區(qū)域標(biāo)桿,產(chǎn)品定位,10,,Part 2 四個維度,11,四個維度,兩個問題,項目定位,三個前提,物業(yè)發(fā)展建議,營銷策略建議,報告總綱,武漢定位：國家歷史文化名城，中部地區(qū)的中心城市，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和交

5、通通信樞紐，是湖北的省會城市，政治、經(jīng)濟(jì)、文教、交通中心,武漢在全國,武漢在湖北,武漢景色,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),12,6756.2億/ 12.5%,2959.04億/ 18%,23738.09 / 14.1%,4255億 / 22.1%,117.33億/ 34%,武漢市2011年GDP達(dá)到6756.2億元，同比增長12.5%,2011年武漢社會消費(fèi)品零售總額2959.04億，比上年同期增長18%,城市居民人均可支配

6、收入達(dá)到23738.09元，比上年同期增長14.1%,全社會固定資產(chǎn)投資4255億元，增長22.1%,出口總額117.33億美元，增長34%,商品繁榮,經(jīng)濟(jì)增長,民生保障,動力強(qiáng)勁,開放,武漢經(jīng)濟(jì)：2011年武漢各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)中有進(jìn)，保持穩(wěn)步增長，高于全國平均增速,武漢市經(jīng)濟(jì)水平的提高，將吸引更多開發(fā)商進(jìn)行投資建設(shè)，中交地產(chǎn)進(jìn)入武漢是大勢所趨,也是中交地產(chǎn)重要布局之一！,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),13,武漢房地產(chǎn)：步入1

7、.5線城市，房地產(chǎn)市場很活躍，各項指標(biāo)都名列前茅,,,2011年全國典型城市成交均價排行，武漢同比漲幅為8.47%，位居第三,2011年全國典型城市成交面積排行，武漢市位居第三位，全年成交1109 萬方,2011年武漢地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20，外來開發(fā)商占據(jù)大多數(shù)，前六名只有兩家本地企業(yè),2011年，武漢土地市場活躍，13次掛牌、6次招標(biāo)，共成功出讓土地205宗，同比增加6宗,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),14,武漢未來發(fā)展：隨著

8、武漢城市化進(jìn)程的快速邁進(jìn)，城市功能定位由中部重要的中心城市上升為我國中部地區(qū)中心城市,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),整合新城和與之聯(lián)動發(fā)展的新城組團(tuán)形成新城組群，規(guī)劃形成以主城區(qū)為核心，六大新城組群均衡發(fā)展的都市發(fā)展區(qū)；主城區(qū)：以三環(huán)線內(nèi)地區(qū)為主，包括局部外延的沌口、廟山和武鋼地區(qū)；新城組群：由主城區(qū)向外沿陽邏、豹懈、紙坊、常福、漢水、盤龍等方向構(gòu)筑六條城市空間發(fā)展軸。形成東部、東南、南部、西南、西部和北部等六大新城組群。本項

9、目位于武漢市主城區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下圖,15,城市維度小結(jié)：武漢經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，增長迅猛，發(fā)展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)市場活躍,武漢可承接中交地產(chǎn)的全國化戰(zhàn)略布局的要求,國家歷史文化名城，我國中部地區(qū)的中心城市，全國重要的工業(yè)基地、科教基地和交通通信樞紐,武漢之于全國,武漢之于湖北,2011年武漢各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)中有進(jìn)，保持穩(wěn)步增長，高于全國平均增速,武漢步入1.5線城市，房地產(chǎn)市場很活躍，各項指標(biāo)都名列前茅,武漢是湖北的省會城市，政治、經(jīng)濟(jì)、文教、

10、交通樞紐,武漢地位,武漢經(jīng)濟(jì),武漢房地產(chǎn)市場,,啟示,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),16,青山區(qū)是武漢市中心城區(qū)之一，工業(yè)實力雄厚,4,1,117529/ 449240,80％ 55％,98％,青山區(qū)4大產(chǎn)業(yè)：鋼鐵、石油、船舶、環(huán)保，為武漢鋼鐵石化重工業(yè)區(qū),青山區(qū)工業(yè)生產(chǎn)總值1435.3億元，位于武漢各城區(qū)第1位,青山區(qū)總?cè)丝?49240人，武鋼在崗員工117529人，人口結(jié)構(gòu)比較單純,青山區(qū)工業(yè)廢氣、廢水排放量占全市的80％和

11、55％,區(qū)域項目成交客戶中98％來自青山區(qū)地緣性客戶,業(yè) 強(qiáng),工業(yè),單一,污染,封閉,,青山組團(tuán),四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),17,,18,“十里鋼城，沉淀56年風(fēng)華”，工業(yè)發(fā)展史就是青山城市的發(fā)展史,50年代,60-70年代,2000年-今,“青山位于武漢市東南部，隨著國家”一五” 重點建設(shè)項目武鋼的興建，于1956年建區(qū)至今有56年的歷史，轄區(qū)面積89.5平方公里，常駐人口48.53萬，轄10個街道辦事處和1個管委會，共有1

12、12個社區(qū)，13個行政村?！?1954年青山地區(qū)建設(shè)鋼鐵聯(lián)合企業(yè)1955年建立武漢市青山區(qū)、湖北省青山熱電廠1958年武漢重型鑄鍛廠、武漢船用機(jī)械廠開始動工興建,2000年 1月1日青山區(qū)喜迎新千年民俗民間文體活動大型展演在和平廣場舉行2001年 1月11日 青山區(qū)西大門大型雕塑《奮飛的鋼城》建成2003年 8月被列入武漢市“十五”規(guī)劃三大文化項目之一的青山文化藝術(shù)中心舉行奠基典禮2004年青山區(qū)文化館被評為

13、國家一級文化館,1964年將原屬青山區(qū)9個人民公社劃歸洪山區(qū)管轄。青山區(qū)從此無農(nóng)業(yè)生產(chǎn)1970年武漢石油化工廠1979年中國第一冶金建設(shè)公司,1980年武東火車站建成新型自動化編組站1981漢口至青山水陸客運(yùn)聯(lián)運(yùn)開通1987年青山外貿(mào)碼頭動工興建1988年青山區(qū)港東經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗區(qū)1991年青山臨江公園開工興建、青山商場成為全市第8家銷售額超億元的大型商場。,80-90年代,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),18,

14、工業(yè)之長：以鋼興區(qū)，以油提速，以船破浪，以電驅(qū)動，鋼鐵、石化、船舶、環(huán)保四大產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，并延伸工業(yè)旅游產(chǎn)業(yè),,圍繞打造百億船舶生產(chǎn)出口基地，支持青山船廠、461廠、471廠等骨干企業(yè)，加快建成內(nèi)陸地區(qū)最大的特種船舶制造基地。,圍繞武鋼建設(shè)國際一流的冷軋硅鋼片、汽車板和高性能結(jié)構(gòu)鋼等精品鋼材生產(chǎn)基地，延伸鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈。,圍繞武石化建設(shè)中部地區(qū)最大的國家特大型煉化一體化企業(yè)，搶抓中石化80萬噸乙烯建設(shè)項目建設(shè)機(jī)遇，形成石化產(chǎn)品深加工和新材料

15、化工配套產(chǎn)業(yè)鏈。,圍繞打造國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，加快建設(shè)青山環(huán)保科技園，延伸工業(yè)再生資源綜合利用產(chǎn)業(yè)鏈。,四大產(chǎn)業(yè),,,,,石化,電力,鋼鐵,船舶,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),19,20,交通之勢：“三橋一站”，水、陸、空全立體交通格局，通達(dá)九州,2天興洲長江大橋,3陽邏長江大橋,1二七長江大橋,4武漢火車站,【天興洲長江大橋】武漢市第6座長江大橋，2009年12月26日建成通車，全長4657米，設(shè)計時速80公里?！娟栠夐L江

16、大橋】武漢市第5座長江大橋，2007年12月26日正式建成通車，全線貫通武漢長達(dá)188公里的公路外環(huán)線，設(shè)計行車速度 120公里/小時?！径唛L江大橋】分別與建設(shè)大道延長線、建設(shè)渠路、解放大道及規(guī)劃沿江大道等交通干道相交，雙向六車道，主線局部為雙層橋型式，快速分流過江車輛。預(yù)計2011年9月30日建成通車?！疚錆h火車站】總投資超過140億元，將建設(shè)20條鐵軌線，11座站臺，是正在建設(shè)的京港高速鐵路的重要站點。,隨著“三橋一站”等

17、一批重大市政項目在2010年前后相繼建成，青山地區(qū)將打破相對封閉的交通格局，交通地理位置將從武漢市的城區(qū)交通“終點”演變成中環(huán)、外環(huán)上的“節(jié)點”，樞紐地位將逐步凸現(xiàn)。,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),20,,規(guī)劃之勢：青山區(qū)整體城市規(guī)劃布局依舊延續(xù)了西居?xùn)|工的大格局，并形成兩區(qū)兩帶四園的布局,高鐵經(jīng)濟(jì)集聚區(qū),循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū),濱江商務(wù)區(qū),臨站服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶,工人村都市產(chǎn)業(yè)園,節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)園,船舶配套產(chǎn)業(yè)園,北湖工業(yè)園,,,,,,,,兩區(qū)兩

18、帶四園,,,,東工,,西居,21,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),青山區(qū)比較閉塞，產(chǎn)業(yè)和居民以武鋼系為主，隨著武鋼發(fā)展逐漸放緩，區(qū)域的客戶消費(fèi)和置業(yè)外溢,“青山就是為武鋼而建立的，就是工業(yè)區(qū)，也沒什么好玩的，就一個和平公園……” ----訪談本地市民“青山的基本不在內(nèi)部買房子，多半去了徐東，也有去漢口的，很典型的內(nèi)生性區(qū)域……” ----訪談青山青城華

19、府銷售經(jīng)理有錢的去徐東消費(fèi)，更有錢的就去武廣了，青山的商場發(fā)展落后了……” ----訪談青山居民武鋼難以維持在鋼鐵市場上的地位，國內(nèi)的鋼材需求量逐漸減少，且未來看不到增長的可能性。除非再一次匪夷所思弄出4萬億投資這樣的大手筆…… ----南方周末,青山在武漢產(chǎn)值連續(xù)多年貢獻(xiàn)較大，但卻

20、沒有成為市民向往和驕傲的空間。,外溢,青山處于武漢主城區(qū)生態(tài)圈末端,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),22,創(chuàng)業(yè)片區(qū)（已啟動）依托奧山世紀(jì)廣場形成活力商務(wù)核心,奧山世紀(jì)城,青山區(qū)政府,23,在濱江商務(wù)區(qū)規(guī)劃的三大板塊中，本項目位于生態(tài)圈的末端，我們是后發(fā)區(qū)域的首發(fā)項目,創(chuàng)富片區(qū)（2013年啟動）和平公園及周邊文化公建形成公共文化核心及政務(wù)、商務(wù)中心,創(chuàng)新片區(qū)（2016年啟動）紅房子保護(hù)開發(fā)形成特色商業(yè)核心,紅鋼城在整個青山都在進(jìn)行

21、改造的情況下，發(fā)展滯后，可開發(fā)潛力巨大，中交地產(chǎn)武漢公司是區(qū)域開發(fā)的領(lǐng)頭羊！,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),23,項目所在紅鋼城，城市印象差，商業(yè)氛圍淡薄，居住環(huán)境一般,,,1、城市印象差;,,,,商業(yè),,,居住環(huán)境差，老武鋼工業(yè)區(qū)污染嚴(yán)重住宅以武鋼職工老住區(qū)，紅房子為主，房地產(chǎn)發(fā)展屬于初級階段,商業(yè)不發(fā)達(dá)，項目周邊最近的青揚(yáng)十街作為唯一的商業(yè)中心，檔次低購物環(huán)境一般業(yè)態(tài)單一,,,,,城市印象差城市基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施發(fā)展滯后,居住

22、,城市印象,,青山人其實都不喜歡青山，污染嚴(yán)重，大家買房子都愿意到外面去買，在平時休閑娛樂也都愿意去外面，青山的商場也沒有幾個，就青楊十街和建二，里面也沒什么牌子，年輕人都不愿意在這邊消費(fèi)。 ——青山居民朱小姐,紅鋼二街,青揚(yáng)十街,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),24,,,青山,紅鋼城,曾經(jīng)很美好，但青山區(qū)現(xiàn)在是一個沒落的區(qū)域，是武漢市價值的末端，我們項目處于青山區(qū)價值末端,位于青山價值鏈末端，區(qū)域未來規(guī)劃很好，但

23、是現(xiàn)在短期內(nèi)難借勢,立足當(dāng)下深耕紅鋼城區(qū)域進(jìn)行區(qū)域價值重塑，引爆區(qū)域市場,啟示,區(qū)域維度小結(jié)：本項目處于青山去價值末端，未來規(guī)劃短期難以借勢，應(yīng)該立足當(dāng)下，深耕紅鋼城區(qū)域，重塑區(qū)域價值,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),25,區(qū)位：本項目位于武漢市傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)配套居住區(qū)，青山區(qū)紅鋼城板塊，毗鄰三環(huán)線和天興洲大橋,,,,,6KM,,,,,,2KM,,交通區(qū)位距武漢站6KM，建設(shè)十街改造后不到十分鐘即可到達(dá)武漢站距青山區(qū)政府2KM

24、，5分鐘內(nèi)直達(dá),26,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),地塊四至：項目位于武漢市青山區(qū)紅鋼二街13號東至武漢市第四十九中學(xué)，四十九中為武漢市重點中學(xué)南至20米寬紅鋼二街西至武鋼四街坊北至40米寬臨江大道，堤壩至江灘之間有挖沙廠、軋鋼車間等工業(yè)，影響低樓層觀江景觀地塊內(nèi)部：地塊內(nèi)多為廠房和辦公樓，拆遷難度較小,四至：地塊內(nèi)部為廠房，西側(cè)為工業(yè)企業(yè)的配套居住區(qū)，東南側(cè)為學(xué)校用地，北向有待開發(fā)江景資源,北側(cè)道路,北側(cè)道路,北側(cè)江

25、灘,東側(cè)學(xué)校,西側(cè)街區(qū),內(nèi)部廠房,南側(cè)道路,內(nèi)部廠房,如何利用項目周邊的江景資源和教育資源是本項目重要的研究方向,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),居住建筑布局應(yīng)距離堤防保護(hù)線不少于100米；用地東西兩側(cè)各控制10米寬公共通道；用地北側(cè)臨江大道控制25米寬綠化帶，用地臨南側(cè)紅鋼二街控制10米寬綠化帶，用地臨用地東側(cè)公共通道控制20米寬綠化帶；用地內(nèi)建筑后退北側(cè)臨江大道紅線距離不少于35米， 后退南臨紅鋼二街道路紅縣距離不少

26、于15米；,項目技術(shù)指標(biāo)：中小規(guī)模高容積率項目，規(guī)劃限制條件較多，商業(yè)占比高,28,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),交通：區(qū)域外的大交通順暢，但是面向青山區(qū)內(nèi)通達(dá)性較差，交通微循環(huán)不暢對人流集散形成制約,臨江大道：2車道改為雙向6車道，預(yù)計今年動工，道路的改造將極大改善地塊周邊環(huán)境，為區(qū)域的發(fā)展奠定基礎(chǔ),三環(huán)線、天興洲長江大橋：通過三環(huán)線可到達(dá)漢口、漢陽地區(qū),,,紅鋼二街、建設(shè)八路：道路20米，實際行車道不足10米，制約地塊的通達(dá)性,

27、和平大街：地塊距離青山主干道和平大街600米，可快速到達(dá)武昌各個區(qū)域,,,29,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),資源：江景資源稀缺但不唯一，江灘面積是武昌最大，現(xiàn)階段觀賞性不強(qiáng)，教育資源強(qiáng)勢，社區(qū)配套資源不足,稀缺但不唯一：城市層面上武漢江湖景觀豐富，區(qū)域?qū)用嫔吓R江路二環(huán)線至三環(huán)線沿線待開發(fā)，江景資源豐富不稀缺現(xiàn)階段觀賞性不強(qiáng)：受防洪堤/防洪墻及樹木的遮擋影響，項目低層建筑無法直接觀賞江景北側(cè)江灘景觀不佳，預(yù)計2012年堤改墻工程

28、后會有改觀,學(xué)校概況：武漢市第四十九中學(xué)創(chuàng)建于1957年，是湖北省首批省級示范高中，是武漢市市區(qū)政府共建的十所優(yōu)質(zhì)示范學(xué)校之一學(xué)生人數(shù)：四十九中高中部40個班，每班40人，共計學(xué)生約1600人師資力量：學(xué)校在職教師138人,沿街商鋪,紅鋼二街,,社區(qū)配套以沿街底商為主，休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),項目屬性：,區(qū)域?qū)傩裕?項目維度小結(jié)：我們是非城市核心區(qū)，具有一定江景、教育資源，中小規(guī)模、高容積率、高商業(yè)占比項

29、目,31,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),如何提升區(qū)域價值，最大化利用江景及教育資源，用技術(shù)手段規(guī)避地塊限制條件將是項目打造關(guān)鍵因素,啟示,企業(yè)實力：世界500強(qiáng)，央企實力雄厚，品牌知名度高，全國化戰(zhàn)略布局,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),32,企業(yè)戰(zhàn)略：圍繞“國際一流的高品質(zhì)交通地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈價值創(chuàng)造者”的戰(zhàn)略定位，通過“三步走”逐步實現(xiàn)從“國際化積累-步入國際化-實現(xiàn)國際化”的長遠(yuǎn)發(fā)展,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),國內(nèi)與國外

30、并舉，做大與做強(qiáng)并舉。做強(qiáng) “交通地產(chǎn)”核心業(yè)務(wù)，形成差異化競爭特色與產(chǎn)品開發(fā)特點；重視價值鏈持有經(jīng)營環(huán)節(jié)，形成初具規(guī)模的持有物業(yè)積累，并形成較強(qiáng)的資本運(yùn)作能力；實現(xiàn)海外全面布局，步入國際化發(fā)展階段，市場競爭能力全面提升,全面超越，實現(xiàn)國際化,做強(qiáng)“交通地產(chǎn)”核心業(yè)務(wù)，拓展交通地產(chǎn)價值內(nèi)涵，不斷創(chuàng)新產(chǎn)品線，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，重視價值鏈前后向一體化延伸，沉淀規(guī)模領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)積累；實現(xiàn)海外重點區(qū)域深耕發(fā)展，圍繞地產(chǎn)金融領(lǐng)域建設(shè)全面的地產(chǎn)投

31、資開發(fā)商能力,國際化積累,33,企業(yè)維度小結(jié)：本項目實現(xiàn)企業(yè)速度、品跑、利潤的目標(biāo)有一定困難，不適宜選擇挑戰(zhàn)型站位,,,速度第一：,樹立品牌：,巨頭企業(yè)揭開新的篇章、進(jìn)入武漢市場的開山之作，肩負(fù)著向武漢市場和地方政府展示企業(yè)開發(fā)水平、樹立品牌口碑的使命！,2012年下半年動工、2013年下半年入市，總開發(fā)周期4年，年均消化量達(dá)到6.6萬平米！,,資金效率：,追求合理利潤,34,在當(dāng)前市場環(huán)境下，本項目兼顧溢價、速度與品牌有一定困難，不適

32、宜選擇挑戰(zhàn)型站位,,四個維度,城市,區(qū)域,項目,企業(yè),啟示,企業(yè)目標(biāo)如何實現(xiàn)?要結(jié)合宏觀政策、中觀市場、微觀項目特質(zhì)三個前提條件來解決?。。?35,,Part 3 三個前提,36,四個維度,兩個問題,項目定位,三個前提,物業(yè)發(fā)展建議,營銷策略建議,報告總綱,宏觀調(diào)控成為常態(tài)，未來一段時間內(nèi)調(diào)控政策將不會放松，形成由堵向疏的轉(zhuǎn)變,2012兩會定調(diào)：房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。,2011年調(diào)控政策,37,三個前提

33、,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),武漢市場表現(xiàn)：限購令下，首置和首改客戶成為市場主流，再改及以上客戶減少，偏愛三房產(chǎn)品,武漢版限購令與2011年2月23日正式執(zhí)行；限購令明確規(guī)定：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)、能夠提供本市1年納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；(一個家庭只能購買2套住房，只有本市家庭的首改及非本市戶籍家庭首置才能購房)對已擁有2套及以上住房的本市戶

34、籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其出售住房 ；(有2套住房的本市家庭無再改購房資格；非本市戶籍家庭無首改購房資格),三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),首置客戶,不受限購影響,首改客戶,,再改及以上客戶,,受限購影響,限制購買,首置客戶珍惜自己購房資格，購房需求向三房傾斜,購買力較強(qiáng)首置購房者，直接購買三房產(chǎn)品,首改客戶受影響

35、較小，直接購買三房,購買力較弱首置購房者,被迫直接購買2房,等待購買力提升后再買,2房需求下降，三房需求上升,大戶型購買者變少,38,青山市場表現(xiàn)：傳統(tǒng)剛需板塊，受到調(diào)控影響弱于中心區(qū)，處于以價換量階段，局部降價后，銷售套數(shù)可迅速回升,2011年1-11月青山區(qū)各戶型成交價格變化,二月份出現(xiàn)小陽春，青城華府這個項目賣了90多套；主要原因有兩個，一個是開發(fā)商扛不住了，銷售壓力比較大，二月份普遍降價，二是客戶扛不住了，積壓了一年的需求湊著降

36、價一下釋放出來。——福星惠譽(yù)青城華府項目經(jīng)理張小姐,2011年上半年，青山區(qū)銷售價格未出現(xiàn)明顯價格波動，隨著調(diào)控的深入，2011年9-10月出現(xiàn)局部降價，年底價格回升剛性需求為主：以區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項目青城華府的表現(xiàn)為例，2011年底銷售遇到困難，進(jìn)行降價措施，積壓需求釋放，速度實現(xiàn)回升,39,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),宏觀政策小結(jié)：宏觀政策調(diào)控是常態(tài)，未來高增長不可期，投資受抑，剛需為王,調(diào)控政策下武漢市場表現(xiàn)：,調(diào)控

37、政策下全國市場表現(xiàn)：,調(diào)控政策下青山市場表現(xiàn)：,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),項目不適合定位高端，應(yīng)貼合市場，緊抓主流,住宅市場格局：本項目位于青山區(qū)低價值板塊的紅鋼城板塊的邊緣，區(qū)域認(rèn)知度低,產(chǎn)品均以高層為主，價格和品質(zhì)方面，徐東板塊>奧山板塊>紅鋼城板塊>黃陂板塊,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),41,,,,30㎡,50㎡,70㎡,90㎡,110㎡,130㎡,150㎡,,,,,,,,,,,

38、,,,一房,兩房,三房,四房,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,供應(yīng)：市場產(chǎn)品供給以70-90㎡的兩房和110-130㎡三房為主， 90-110㎡之間的緊湊型三房市場稀缺,42,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),需求：客戶需求戶型以三房和兩房戶型為主，是成交的主力戶型,青山區(qū)2011年1-11月戶型成交結(jié)構(gòu)（套）,43,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),

39、住宅客戶：改善客戶外溢到徐東及奧山片區(qū),客戶以地緣剛需客戶為主，市場封閉，客戶價格敏感,紅鋼城板塊,奧山板塊,徐東板塊,黃陂板塊,紅鋼城板塊,,紅鋼城板塊主流客戶,,,,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),44,稀缺90-110 ㎡緊湊三房有較大市場機(jī)會,項目江景資源、教育資源優(yōu)勢明顯，可形成差異化競爭優(yōu)勢,,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),住宅市場小結(jié)：針對住宅市場客戶不活躍，三房機(jī)會大的情況，項目可以通過挖掘江

40、景資源和教育資源，打造稀缺小三房產(chǎn)品，來抓住客戶擺脫競爭,市場封閉，客戶以地緣客戶為主，對價格敏感；改善客戶外溢,45,商業(yè)市場格局：青山有建二、紅鋼城兩個區(qū)域級商業(yè)中心，項目周邊以服務(wù)社區(qū)的底商為主，現(xiàn)狀商業(yè)氛圍淡薄,,,,,商業(yè)市場,1,2,3,4,商業(yè)價值,商業(yè)環(huán)境,商業(yè)功能,商業(yè)走勢,沿和平大道由西南向東北遞減，并形成了徐東>奧山>建二=紅鋼城>三環(huán)外的價值梯度，由和平大道向兩側(cè)遞減,青山區(qū)商業(yè)以滿足家庭日常消

41、費(fèi)的零售功能為主，餐飲、休閑、娛樂功能薄,消費(fèi)環(huán)境和設(shè)施落后，與中青年主力消費(fèi)群體驗式消費(fèi)的需求不匹配,依托大規(guī)模綜合體的強(qiáng)勢帶動作用，奧山片區(qū)將取代徐東成為新的外溢消費(fèi)目的地；創(chuàng)富片區(qū)的開發(fā)啟動，依托中心區(qū)位優(yōu)勢，商業(yè)價值將逐步顯現(xiàn),沿街商鋪,紅鋼二街,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),供求競爭：未來創(chuàng)富片區(qū)2012年啟動，未來有大量商業(yè)入市，將可發(fā)展為新的區(qū)域級商業(yè)中心，競爭更加激烈,紅鋼城板塊未來供應(yīng)預(yù)計13萬平米,創(chuàng)富

42、片區(qū)未來供應(yīng)預(yù)計36.7萬平米，其中約14.3萬平米自持,奧山板塊未來供應(yīng)55萬平米，其中30萬平米自持,2016,2015,單位：萬平方米,20,2011,2012,2013,,,,,,,,2014,3,6.4,0.6,0.5,總計7.1,總計9.7,5.3,4.7,5.1,0.7,,4.9,自持8.3,自持6,0.8,1.9,0.9,,…,,創(chuàng)富片區(qū)商業(yè)大量入市,說明：創(chuàng)富片區(qū)地塊的規(guī)劃用途根據(jù)《濱江商務(wù)區(qū)規(guī)劃》進(jìn)行判斷，33、38

43、規(guī)劃為城市綜合體，商業(yè)體量按照奧山世紀(jì)城商業(yè)配比（總建面23%）及自持比例（商業(yè)建面85%）計算，其他地塊按照20%商業(yè)比例計算,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),47,體量分析：按行業(yè)規(guī)律，本項目7.8萬平米商業(yè)不具備成為市級商業(yè)中心的條件，且無法與奧山區(qū)域級商業(yè)競爭,,48,,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),目標(biāo)：作為商業(yè)中心需引入大型品牌商家，品牌商家以租賃物業(yè)為主，需開發(fā)商持有大體量的物業(yè)，與開發(fā)目標(biāo)不匹配

44、,關(guān)鍵詞：面積需求集中于2-6萬平米選擇城市成熟核心商圈以租賃為主需開發(fā)商自持物業(yè),大型集中式商業(yè)品牌商家面積需求2-6萬平方米，以租賃為主，需開發(fā)商自持物業(yè),49,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),商業(yè)客戶：由于青山區(qū)商業(yè)用地供應(yīng)量少，以二產(chǎn)為主，居民消費(fèi)比較封閉，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)客戶需求以生活配套為主，集中商業(yè)需求相對少,,,,商業(yè)用地稀缺：2012年以前青山區(qū)商業(yè)用地供應(yīng)量少，區(qū)域大量土地權(quán)屬于武鋼、石化等大型國企,青

45、山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)不發(fā)達(dá)，且居民以產(chǎn)業(yè)工人居多，消費(fèi)習(xí)慣保守，對集中商業(yè)需求量不多，更偏向于日常生活消費(fèi)；,紅鋼城區(qū)片區(qū)人口以中老年人居多，年輕人少，年齡結(jié)構(gòu)老化，中老年人消費(fèi)意愿不強(qiáng)，消費(fèi)集中在紅鋼城片區(qū)，需求生活配套商業(yè)；市場內(nèi)高端消費(fèi)外溢至城市級核心商圈；,供應(yīng)量少,二產(chǎn)為主,消費(fèi)封閉,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),50,項目現(xiàn)階段應(yīng)承接大眾客戶對特色主題商業(yè)和社區(qū)配套商業(yè)的需求來打造；主題性商業(yè)可成為紅

46、鋼城片商圈的有效補(bǔ)充，同時項目可輻射范圍內(nèi)2.6萬人可支撐社區(qū)配套商業(yè),商業(yè)消費(fèi)者：消費(fèi)實力一般，消費(fèi)習(xí)慣保守，高端消費(fèi)量少且外溢，生活配套消費(fèi)量多且在區(qū)域內(nèi)消費(fèi),啟示,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),服裝店老板我租的這個鋪子要2800一個月，10個平方左右，層高比較高，差不多5米，裝修的時候我自己把他分成了兩層，用起來比較方便。,美甲店老板現(xiàn)在30平米，月租金12000元左右，還不錯，辦卡消費(fèi)，都是周邊的住家，還都是挺

47、有錢的呢，在這邊辦一年的卡就幾千塊錢呢，周邊的商鋪比較難租到，其實我們這個房子的面積比較小，還只有一層，挺不劃算的，但是沒有辦法，周邊都沒有空鋪子。,商業(yè)經(jīng)營者：以臨街店面為主，多集中在社區(qū)外街，以30平米左右的小店面為主，關(guān)注實用性，青睞面積贈送,布藝、床上用品老板租金3000多，面積大概10多平米，這條街上不能做餐飲，我們生意還不錯，一般一個月能掙幾千塊錢。那邊小區(qū)新建的鋪子，租金比較高，一個都在5000元以上，租金貴了，利潤就比

48、較少了，所以那條街上一半是賺的，也有一半是賠的。,五金店老板鋪子30平米左右，月租金2000多，租了這幾年房租沒怎么漲，在青山住了十幾年了，就是做周圍居民的生意，原來周邊也有幾家五金店，都被我們淘汰了，主要還是看服務(wù)。,關(guān)鍵詞：商鋪面積10-30平米關(guān)注面積贈送租金敏感，承租能力不高生活配套型商鋪經(jīng)營情況良好,52,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),商業(yè)投資者：青山的主流投資客戶為成長型投資客戶，面積為30-50平米

49、，總價100萬以內(nèi),,,,,53,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),消費(fèi)者：青揚(yáng)十街業(yè)主 李女士 45歲 我現(xiàn)在住青揚(yáng)十街，感覺基本生活設(shè)施都能夠滿足，沒必要去那么遠(yuǎn)到你們那邊買什么東西，走過去不算遠(yuǎn)，但是也不算近，普通的紅鋼城都能滿足，節(jié)假日一般都不愿在青山逛街，一般都是去徐東啊什么的。,項目應(yīng)承接客戶需求，打造有主題的社區(qū)生活配套型商業(yè)，滿足區(qū)域內(nèi)及項目客戶需求；,經(jīng)營者：五金店老板 朱先生 53歲鋪子30平米

50、左右，月租金2000多，租了這幾年房租沒怎么漲，在青山住了十幾年了，就是做周圍居民的生意，原來周邊也有幾家五金店，都被我們淘汰了，主要還是看服務(wù)。,投資者：美甲店老板 何女士 28歲如果價格合適也會考慮購買商鋪，既可以滿足我的經(jīng)營，還可以算是一種投資。會考慮買2層的，畢竟會便宜一點，要是一層還能給我留一個門臉就更好了，畢竟方便客人直接上到我們店里。,投資者特點：青山投資市場處于萌芽階段，投資渠道缺乏關(guān)注點：升值潛力，,消費(fèi)者特點

51、：一站式復(fù)合功能型消費(fèi)到徐東及漢口城市級核心商圈解決，日常生活型消費(fèi)區(qū)域內(nèi)解決關(guān)注點：價格、商品種類、購物環(huán)境、配套,經(jīng)營者特點：小生意人為主，多從事零售行業(yè)，購買方式多樣化、購買1層及1、2層商鋪希望可在1層留有入口關(guān)注點：人流量、消費(fèi)力,消費(fèi)者對于功能復(fù)合一站式的城市級商圈和社區(qū)生活配套型商業(yè)均有需求；但本項目周邊商業(yè)氛圍淡薄、商業(yè)體量不支撐、后期競爭大，且無法長期持有，所以打造城市級商圈有難度，建議選擇社區(qū)生活配套型商業(yè)，

52、突出主題，形成對紅鋼城商圈的有效補(bǔ)充吸引區(qū)域客戶,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),商業(yè)市場小結(jié)：項目不適宜做城市級和區(qū)域級商業(yè)中心，，適宜主題社區(qū)型商業(yè)，滿足區(qū)域及項目本身客戶需求,區(qū)域級商業(yè)中心：,城市級商業(yè)中心：,社區(qū)型商業(yè)：,55,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),,,,商業(yè)客戶：,,寫字樓市場：目前青山辦公物業(yè)較少，僅武鋼寫字樓、青山廣場、火炬大廈、開來九州國際，形象一般,青山廣場辦公客戶分析,開來九州國際

53、,青山廣場,火炬大廈,,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),56,供應(yīng)：未來辦公物業(yè)供應(yīng)量大，主要集中在項目周邊的鋼谷及青山汽車城，兩者是低成本的工業(yè)用地，優(yōu)勢明顯,,青山中心區(qū),,,工人村,濱江商務(wù)區(qū),2012,2016,2014,鋼谷2012年年底入市，工業(yè)地產(chǎn)成本低，本項目在不具備規(guī)模和成本優(yōu)勢前提下，應(yīng)在產(chǎn)品、客戶上差異化，產(chǎn)品定位不能過于低端，客戶定位于與汽車、鋼鐵產(chǎn)業(yè)相關(guān)度較弱的二產(chǎn)次生行業(yè)（物流、商貿(mào)后臺部門、技術(shù)

54、支持部門）、新興地產(chǎn)金融,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),需求：青山辦公需求以二產(chǎn)次生的商貿(mào)、物流等上下游產(chǎn)業(yè)鏈為主，房地產(chǎn)、金融、機(jī)械工程、教育培訓(xùn)占比較小，作為支撐寫字樓發(fā)展的高智第三產(chǎn)業(yè)少,青山寫字樓客戶以商貿(mào)物流為主，高智三產(chǎn)較少,以武鋼上下游的交通運(yùn)輸和倉儲、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)為主,青山寫字樓客戶以商貿(mào)物流為絕對主導(dǎo)，高智三產(chǎn)處于萌芽階段,,,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),58,客戶：青山現(xiàn)有辦公客戶對項目不

55、認(rèn)可，不支撐項目做寫字樓,,不做寫字樓：青山辦公需求最大的商貿(mào)物流客戶對項目區(qū)域價值不認(rèn)可，不支撐項目做寫字樓,,,,,,啟示,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),59,寫字樓市場小結(jié)：從格局、供應(yīng)、需求三個方面來看，不適宜做寫字樓,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),,,,,寫字樓市場,需求,供應(yīng),格局,未來辦公物業(yè)供應(yīng)量大，主要集中在項目周邊的鋼谷及青山汽車城面對即將入市的鋼谷對低成本辦公客戶的分流，項目如做寫字樓

56、，應(yīng)差異化，不能定位過于低端,目前青山辦公物業(yè)僅武鋼寫字樓、青山廣場、火炬大廈、開來九州國際,青山辦公需求以二產(chǎn)次生的商貿(mào)、物流等上下游產(chǎn)業(yè)鏈為主，房地產(chǎn)、金融、機(jī)械工程、教育培訓(xùn)占比較小，作為支撐寫字樓發(fā)展的高智第三產(chǎn)業(yè)少；客戶：青山現(xiàn)有辦公客戶對項目不認(rèn)可，不足以支撐項目做寫字樓,寫字樓市場機(jī)會不大,啟示,青山酒店主要集中在和平大道沿線和建二、紅鋼城商圈，以中低檔酒店為主，高檔酒店缺乏，平均入住率較高，項目區(qū)域內(nèi)無酒店分布,61,

57、三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),酒店市場小結(jié)：從酒店市場、酒店選址、預(yù)招商及企業(yè)目標(biāo)角度出發(fā)，酒店物業(yè)近期機(jī)會不大,選址,預(yù)招商,星級酒店及快捷酒店均要求區(qū)域交通流動性好，位于城市或區(qū)域繁華區(qū)，項目區(qū)位不符合酒店選址要求,各酒店均不考慮進(jìn)駐本項目區(qū)域，但不排除后期以酒店式公寓形式整體出租星級酒店及快捷酒店一般都不購買物業(yè)，星級酒店不考慮進(jìn)駐項目，快捷暫時不考慮進(jìn)駐項目,位于中心城市的市級、區(qū)級或其他城市的市級商務(wù)區(qū)、商業(yè)中

58、心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū),企業(yè)目標(biāo),酒店物業(yè)開發(fā)條件與企業(yè)快速回現(xiàn)目標(biāo)不吻合,酒店物業(yè)開發(fā)需要沉淀大量資金，經(jīng)濟(jì)型酒店投資回收期在4.5年左右，與企業(yè)快速開發(fā)、不持有物業(yè)的開發(fā)思路不吻合,,近期內(nèi)不建議開發(fā)酒店，但是項目物業(yè)設(shè)置要為后期酒店的進(jìn)入預(yù)留可行性,市場,青山城市價值不足以支撐酒店市場規(guī)?；季?，項目區(qū)域內(nèi)無商務(wù)氛圍，其商務(wù)氛圍不足以支撐酒店市場,武漢酒店集中分布在城市核心區(qū)

59、，青山酒店分布在和平大道——建二、紅鋼城商圈，以中低檔酒店為主，高檔酒店缺乏,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),啟示,62,青山區(qū)域公寓產(chǎn)品市場供應(yīng)較少,12-25套/月,地緣性剛需客戶為主，以滿足過渡性住房問題；投資客戶占比20-30%,8000-8300 元/平米,分布特征,消化速度,客戶特征,價格平臺,3,1,2,公寓市場：區(qū)域市場不活躍，單盤年成交1.5萬方，價值實現(xiàn)度一般，可見供應(yīng)量少，中短期存在市場空白,6

60、3,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),公寓客戶：區(qū)域內(nèi)公寓客戶呈多元化發(fā)展，相比平層公寓更偏愛LOFT產(chǎn)品,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),64,,青山市場,客戶,區(qū)域市場不活躍，單盤月成交1000平米，價值實現(xiàn)度一般，可見供應(yīng)量少，中短期存在一定的市場空白，項目可抓住機(jī)會,低成本辦公、剛需過渡、改善型LOFT、投資客及學(xué)區(qū)陪讀客都是項目的目標(biāo)客群,武漢市場,,公寓是一個行之有效的手段，可以有一定溢價并快速去化，特

61、別是LOFT產(chǎn)品，市場在售Loft價格基本實現(xiàn)平層的1.2-1.4倍，能夠?qū)崿F(xiàn)較好的價格和去化速度,控成本、控體量控總價：平層公寓30萬元，LOFT控制在40萬元；廣撒網(wǎng)：低成本辦公、剛需過渡、改善型LOFT、投資客、陪讀客4、結(jié)合客戶需求：1、純粹氛圍(商住分離)2、小面積劃分，空間自由組合（單產(chǎn)權(quán)單位約40-55平米）3、高贈送（LOFT買一層送一層）,公寓市場小結(jié)：從武漢及青山市場、客戶角度出發(fā)，公寓物業(yè)存在市場機(jī)會,三個前

62、提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),啟示,65,項目發(fā)展公寓存在較大的機(jī)會，且靈活度大，抗風(fēng)險能力強(qiáng),中觀市場小結(jié)：項目打造酒店及寫字樓可行性不高，住宅、社區(qū)商業(yè)和公寓比較適宜本項目,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),青山位于武漢市房地產(chǎn)價值鏈末端，項目位于青山區(qū)價值末端,青山房地產(chǎn)概況,限購令下，首置和首改客戶成為市場主流，再改及以上客戶減少，偏愛三房產(chǎn)品,宏觀政策,住宅：主打90-110 ㎡緊湊三房、江景資源、教育資源，

63、實現(xiàn)市場價值,分物業(yè)市場,商業(yè)：集中商業(yè)不適合項目社區(qū)型商業(yè)可行性高,,,寫字樓：低端競爭大客戶不支持,酒店：目前市場環(huán)境不適合未來有可能,,公寓：競爭小，機(jī)會大，客戶接受,,,66,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì),項目具備五大優(yōu)勢，企業(yè)實力強(qiáng)、區(qū)域競爭小、教育資源強(qiáng)、江景資源、生活配套較完善,67,從現(xiàn)階段區(qū)域、規(guī)劃條件及市場來看，項目存在六大劣勢，項目要順利開發(fā)有一定難度,三個前提,宏觀政策,中觀市場,微觀項目特質(zhì)

64、,68,結(jié)合四個維度、三個前提，我們分析項目的核心問題是什么,69,,Part 4 兩個問題,70,四個維度,兩個問題,項目定位,三個前提,物業(yè)發(fā)展建議,營銷策略建議,報告總綱,優(yōu)勢,痛點,宏觀政策——嚴(yán)區(qū)域價值——低住宅——價值鏈末端，客戶外溢商業(yè)——氛圍淡薄寫字樓——客戶容量不足酒店——無市場規(guī)劃——限制條件多,VS,,實力企業(yè),競爭小,宏觀大勢不利,規(guī)劃條件嚴(yán)格,資源豐富,城市低價值板塊,市場價值實現(xiàn)風(fēng)險,項目條件

65、與市場環(huán)境所帶來的限制與客戶目標(biāo)存在沖突，基于目標(biāo)與現(xiàn)實存在的主要矛盾，界定本項目的核心問題,71,企業(yè)實力強(qiáng)區(qū)域首發(fā)，競爭小教育資源臨近項目一線江景資源生活配套全，生活便利,主要矛盾,,客戶是那些？他們需求什么？,項目的核心問題,解決問題的思路與方向：項目輻射范圍內(nèi)客戶有哪些？輻射圈客戶的敏感度是什么？他們需求什么？隨著區(qū)域價值的提升，我們是否能抓住這波客戶？如何為客戶提供價值？項目首發(fā)的概念對區(qū)域的影響如何？如

66、何將江景及教育資源優(yōu)勢發(fā)揮至極致？,客戶來源及需求敏感點,核心問題1,核心問題2,核心問題,72,,,,內(nèi)在價值營造,,,區(qū)域價值重塑,客戶需求,核心問題1,核心問題2,核心問題,項目通過區(qū)域價值重塑、內(nèi)在價值營造，打造滿足客戶需求的產(chǎn)品,,,73,,,,,,,,,2011,2012,2013,2014,2017,2015,2016,,,,創(chuàng)富片區(qū)升級啟動,創(chuàng)新片區(qū)升級啟動,項目所處區(qū)域創(chuàng)新片區(qū)啟動,45、46、33、38、39街坊,武

67、鋼材料庫,開工,拆遷,拆遷,大華、奧山,拆遷,創(chuàng)新片區(qū)升級啟動,區(qū)域價值重塑：改變紅鋼城破舊、沒落的現(xiàn)狀，引領(lǐng)紅鋼城城市更新，改變區(qū)域價格洼地的價值，為客戶帶來全新的區(qū)域居住體驗,項目所處區(qū)域的濱江商務(wù)區(qū)2016年啟動，不處于本案開發(fā)周期內(nèi)，難借勢，同時面臨創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)富片區(qū)競爭，應(yīng)立足當(dāng)下，避開與創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)富片區(qū)競爭，深耕紅鋼城片區(qū)，重塑區(qū)域價值，未來引爆區(qū)域市場，,內(nèi)在價值營造：打造項目4大核心價值，奢侈大眾化，教育放大化，總價差異化，產(chǎn)

68、品精細(xì)化,75,,,,,奢侈大眾化,教育放大化,總價差異化,產(chǎn)品精細(xì)化,打造高性價比產(chǎn)品，讓客戶低成本享受一線臨江的生活品質(zhì),將49中教育資源放大，充分體現(xiàn)對住宅、公寓、商業(yè)多類型物業(yè)的復(fù)合驅(qū)動,相比區(qū)域內(nèi)項目，我們做到同總價更舒適，同舒適更低價,賦予產(chǎn)品價值點，引入臺地概念，讓更多客戶擁有觀江享受 住宅產(chǎn)品設(shè)計功能性更強(qiáng)、舒適度更高 青山新天地風(fēng)情商業(yè)街打造青山亮點,,Part 5 項目定位,76,四個維度,兩個問題,項目定位