論房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

1、2013年第22期電子產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟論房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃■施麗淑房地產(chǎn)企業(yè)為我國經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的核心支柱，同時承擔(dān)了較大的稅負(fù)壓力。為此，應(yīng)科學(xué)應(yīng)用稅收籌劃，進而有效的規(guī)避涉稅風(fēng)險，令企業(yè)提升盈利水平。本文就房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃展開研究，對提升核心競爭力，創(chuàng)設(shè)顯著效益，有重要的實踐意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃科學(xué)必要性一般來講，企業(yè)實施稅收籌劃為其依據(jù)稅法標(biāo)準(zhǔn)以及契合相關(guān)意圖的基礎(chǔ)上，對納稅人管理經(jīng)營、實際投資行為、具體籌資管理以及分配展

2、開籌劃，進而得到最大化的涉稅收益，令企業(yè)納稅人從事最科學(xué)、最優(yōu)質(zhì)的財務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)，基于商品的復(fù)雜性、建設(shè)規(guī)模龐大、持續(xù)周期較長，需要投入較多資金，具有一定銷售風(fēng)險，進而令其開展稅收籌劃凸顯出重要的意義與作用。開展該項工作的必要性在于可令房地產(chǎn)單位面臨的稅收壓力有所減緩，提升其綜合競爭力。通過資料調(diào)查研究不難發(fā)現(xiàn)，目前我國該行業(yè)涉稅種類多樣，開發(fā)前期便需要承擔(dān)耕地以及契稅，建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)則需要承擔(dān)營業(yè)、印花稅、相關(guān)附加稅種以及土地

3、使用有關(guān)稅費。銷售環(huán)節(jié)則需要交納營業(yè)稅、增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等稅種。較多的稅費種類令房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的成本稅費大大增加，做好科學(xué)籌劃，則可令其節(jié)約開發(fā)建設(shè)成本，實現(xiàn)良好的盈利目標(biāo)。另外，合理的稅收籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)管理工作極為有利，可提升其會計核算總體水平，節(jié)約稅收開支，提升資金應(yīng)用效率。二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實踐策略(一)營業(yè)稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)進行營業(yè)稅籌劃階段中，應(yīng)科學(xué)的劃分納稅主體，令代收代繳有關(guān)稅費實現(xiàn)合理分開。具體來講，房地產(chǎn)

4、單位應(yīng)將有關(guān)服務(wù)性質(zhì)的費用，例如煤氣初裝費、物業(yè)費進行獨立分割，通過組建公司，進而就各個業(yè)務(wù)依據(jù)相應(yīng)的營業(yè)稅交付。這樣便可節(jié)約營業(yè)稅具體稅額。另外，房地產(chǎn)單位應(yīng)依據(jù)不同的業(yè)務(wù)種類單獨簽署合同。例如對于出租房產(chǎn)，其稅費基于百分之十二的標(biāo)準(zhǔn)進行征收。實際上，在收取租金的階段中，通常包括代收墊付的費用，例如維修管理經(jīng)費、水電費等。針對該類代收項目應(yīng)通過單獨簽署合同，進而令房地產(chǎn)企業(yè)總收入中的計稅依據(jù)合理下降。(二)土地增值稅籌劃土地增值稅為使

5、用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑工程獲取增值收入的部門繳納的水中。房地產(chǎn)單位承擔(dān)土地增值稅呈現(xiàn)出固有特征，即將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲取增值稅視為具體的征收對象，其波及面較為廣泛，應(yīng)用扣除以及評估方式進行具體的額度計算。同時履行累進稅率，依據(jù)次數(shù)進行征收。就行業(yè)該類特征，應(yīng)明確土地增值稅有關(guān)規(guī)定，掌握優(yōu)惠制度，做好房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。應(yīng)充分考量有關(guān)免稅節(jié)點，依據(jù)行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)、銷售普通住宅，如果增值額沒有突破扣除項目經(jīng)費的百分之二十，則免征該稅種。相反，

6、則需要依據(jù)規(guī)定進行增值額計稅。為此，可明確增值率百分之二十即為節(jié)稅點。現(xiàn)實lT作中，可利用增值率評估測算科學(xué)定價。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房獲取一億五千萬元收入，普通住宅銷售總量為一億元，豪宅銷售五千萬元，那么稅法明確可扣除金額為一點一億元，普通住宅以及豪華住宅可扣除額度分別為八千萬元以及叁仟萬元。倘若不實施獨立核算，那么房地產(chǎn)企業(yè)交納增值稅為一千二百萬，倘若單獨核算，則需要負(fù)擔(dān)的土地增值稅為一千兩百五十萬。由此不難看出，獨立核算將多支

7、付五十萬稅額。由于普通住宅增值百分比為百分之二十五，大于百分之二十，因此需要交付增值稅。該環(huán)節(jié)實施稅收籌劃核心在于合理的降低銷售收入，控制普通住宅增值百分比在百分之二十之內(nèi)。進而可贏得雙重利益，即不僅可免交土地增值稅費，同時還令房價合理下降，提升建筑工程質(zhì)量，優(yōu)化相關(guān)配套設(shè)施，進而在當(dāng)前市場激烈的銷售競爭中獲取明顯優(yōu)勢。再者，應(yīng)科學(xué)明確利息費用相應(yīng)的扣除節(jié)稅臨界點。房地產(chǎn)單位開發(fā)建設(shè)階段中，通常會形成一定額度的借款，勢必需要支出利息。該

8、環(huán)節(jié)中應(yīng)用不同扣除計算模式，則會對其增值稅支付形成明顯作用影響。依據(jù)相關(guān)稅法制度，同房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的利息費用在兩類狀況下需要扣除。一類為依據(jù)實際列支經(jīng)費、土地使用權(quán)支付經(jīng)費以及開發(fā)成本總和的百分之五進行扣除，還有一類則按照土地使用支付以及開發(fā)成本總合的百分之十進行扣除。根據(jù)該假設(shè)，可明確支付利息的節(jié)稅臨界點，也就是在扣除利息的標(biāo)準(zhǔn)之下，依據(jù)上述兩類模式進行計算得出的開發(fā)房地產(chǎn)項目經(jīng)費等同。房地產(chǎn)單位倘若許可扣除費用利息超出支出節(jié)稅臨界點

9、，那么應(yīng)合理的進行支付利息的分?jǐn)偅瑫r應(yīng)出具金融單位的有關(guān)證明材料。倘若低于負(fù)擔(dān)利息節(jié)稅臨界點，那么房地產(chǎn)單位可不依據(jù)轉(zhuǎn)讓項目進行分?jǐn)偫①M用的衡量計算，也可不提供相關(guān)憑證，進而可令扣除事項的經(jīng)費額度提升，進而令增值稅計算的具體依據(jù)合理降低。(三)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃所得稅為我國對企業(yè)經(jīng)營管理以及他類所得依據(jù)法律進行征收的稅種，為實現(xiàn)企業(yè)利潤統(tǒng)籌分配的有效途徑。房地產(chǎn)單位對所得稅實施稅收籌劃應(yīng)考量應(yīng)繳納稅額、具體稅率以及期限因素。依

10、據(jù)行業(yè)規(guī)范，針對分期付款的房地產(chǎn)項目，可依據(jù)合同與協(xié)議中的具體日期明確收入。付款方享有提前付款的權(quán)利。為此，房地產(chǎn)單位應(yīng)盡可能的分期明確收入，并延伸所得稅交納的具體時間。這樣一來，企業(yè)不但可將營業(yè)稅的繳費時間延后，同時還可合理的延緩所得稅的支付時間，進而更加全面充分的獲取稅金總體應(yīng)用價值。當(dāng)然，該環(huán)節(jié)中應(yīng)確保企業(yè)應(yīng)在遵循法律規(guī)范的前提下實施，實現(xiàn)規(guī)范的延緩納稅目標(biāo)。依據(jù)稅法標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)單位經(jīng)營管理形成的同收入相關(guān)的合理經(jīng)費支出，涵蓋銷售

11、、管理經(jīng)費、稅金以及建筑成本等，這些項目可在應(yīng)納所得稅之中進行扣除。為此，納稅環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)單位應(yīng)對該類成本經(jīng)費的支出進行科學(xué)分配，進而擴充可稅前進行列支的成本經(jīng)費事項。三、結(jié)語總之，房地產(chǎn)單位經(jīng)營發(fā)展階段中，稅收為其稅費成本的重要環(huán)節(jié)之一，做好科學(xué)規(guī)范的稅收籌劃，可令房地產(chǎn)單位節(jié)約成本開支，提升可持續(xù)發(fā)展綜合實力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)只有明確稅收籌劃科學(xué)內(nèi)涵，了解實踐工作中存在的問題，面臨的風(fēng)險影響，制定科學(xué)有效的應(yīng)對策略，方能提升核心競

12、爭力，創(chuàng)設(shè)顯著的經(jīng)濟效益與社會效益，獲取全面的發(fā)展與提升。參考文獻[1]宋濤基于財務(wù)戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題探討[J]時代經(jīng)貿(mào)，2010(26)[2]熊英土地增值稅新政下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃淺析【J]商業(yè)經(jīng)濟，2010(21)(作者單位：昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)432013年第22期電子產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟論房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃■施麗淑房地產(chǎn)企業(yè)為我國經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的核心支柱，同時承擔(dān)了較大的稅負(fù)壓力。為此，應(yīng)科學(xué)應(yīng)用稅收籌劃，進而有效的規(guī)避涉稅風(fēng)險

13、，令企業(yè)提升盈利水平。本文就房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃展開研究，對提升核心競爭力，創(chuàng)設(shè)顯著效益，有重要的實踐意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)實施稅收籌劃科學(xué)必要性一般來講，企業(yè)實施稅收籌劃為其依據(jù)稅法標(biāo)準(zhǔn)以及契合相關(guān)意圖的基礎(chǔ)上，對納稅人管理經(jīng)營、實際投資行為、具體籌資管理以及分配展開籌劃，進而得到最大化的涉稅收益，令企業(yè)納稅人從事最科學(xué)、最優(yōu)質(zhì)的財務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)，基于商品的復(fù)雜性、建設(shè)規(guī)模龐大、持續(xù)周期較長，需要投入較多資金，具有一定銷售風(fēng)險

14、，進而令其開展稅收籌劃凸顯出重要的意義與作用。開展該項工作的必要性在于可令房地產(chǎn)單位面臨的稅收壓力有所減緩，提升其綜合競爭力。通過資料調(diào)查研究不難發(fā)現(xiàn)，目前我國該行業(yè)涉稅種類多樣，開發(fā)前期便需要承擔(dān)耕地以及契稅，建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)則需要承擔(dān)營業(yè)、印花稅、相關(guān)附加稅種以及土地使用有關(guān)稅費。銷售環(huán)節(jié)則需要交納營業(yè)稅、增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等稅種。較多的稅費種類令房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的成本稅費大大增加，做好科學(xué)籌劃，則可令其節(jié)約開發(fā)建設(shè)成本，實現(xiàn)良好的盈利目

15、標(biāo)。另外，合理的稅收籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)管理工作極為有利，可提升其會計核算總體水平，節(jié)約稅收開支，提升資金應(yīng)用效率。二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實踐策略(一)營業(yè)稅籌劃房地產(chǎn)企業(yè)進行營業(yè)稅籌劃階段中，應(yīng)科學(xué)的劃分納稅主體，令代收代繳有關(guān)稅費實現(xiàn)合理分開。具體來講，房地產(chǎn)單位應(yīng)將有關(guān)服務(wù)性質(zhì)的費用，例如煤氣初裝費、物業(yè)費進行獨立分割，通過組建公司，進而就各個業(yè)務(wù)依據(jù)相應(yīng)的營業(yè)稅交付。這樣便可節(jié)約營業(yè)稅具體稅額。另外，房地產(chǎn)單位應(yīng)依據(jù)不同的業(yè)

16、務(wù)種類單獨簽署合同。例如對于出租房產(chǎn)，其稅費基于百分之十二的標(biāo)準(zhǔn)進行征收。實際上，在收取租金的階段中，通常包括代收墊付的費用，例如維修管理經(jīng)費、水電費等。針對該類代收項目應(yīng)通過單獨簽署合同，進而令房地產(chǎn)企業(yè)總收入中的計稅依據(jù)合理下降。(二)土地增值稅籌劃土地增值稅為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑工程獲取增值收入的部門繳納的水中。房地產(chǎn)單位承擔(dān)土地增值稅呈現(xiàn)出固有特征，即將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓獲取增值稅視為具體的征收對象，其波及面較為廣泛，應(yīng)用扣除以及評估方式進行

17、具體的額度計算。同時履行累進稅率，依據(jù)次數(shù)進行征收。就行業(yè)該類特征，應(yīng)明確土地增值稅有關(guān)規(guī)定，掌握優(yōu)惠制度，做好房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃。應(yīng)充分考量有關(guān)免稅節(jié)點，依據(jù)行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)、銷售普通住宅，如果增值額沒有突破扣除項目經(jīng)費的百分之二十，則免征該稅種。相反，則需要依據(jù)規(guī)定進行增值額計稅。為此，可明確增值率百分之二十即為節(jié)稅點。現(xiàn)實lT作中，可利用增值率評估測算科學(xué)定價。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房獲取一億五千萬元收入，普通住宅銷

18、售總量為一億元，豪宅銷售五千萬元，那么稅法明確可扣除金額為一點一億元，普通住宅以及豪華住宅可扣除額度分別為八千萬元以及叁仟萬元。倘若不實施獨立核算，那么房地產(chǎn)企業(yè)交納增值稅為一千二百萬，倘若單獨核算，則需要負(fù)擔(dān)的土地增值稅為一千兩百五十萬。由此不難看出，獨立核算將多支付五十萬稅額。由于普通住宅增值百分比為百分之二十五，大于百分之二十，因此需要交付增值稅。該環(huán)節(jié)實施稅收籌劃核心在于合理的降低銷售收入，控制普通住宅增值百分比在百分之二十之內(nèi)

19、。進而可贏得雙重利益，即不僅可免交土地增值稅費，同時還令房價合理下降，提升建筑工程質(zhì)量，優(yōu)化相關(guān)配套設(shè)施，進而在當(dāng)前市場激烈的銷售競爭中獲取明顯優(yōu)勢。再者，應(yīng)科學(xué)明確利息費用相應(yīng)的扣除節(jié)稅臨界點。房地產(chǎn)單位開發(fā)建設(shè)階段中，通常會形成一定額度的借款，勢必需要支出利息。該環(huán)節(jié)中應(yīng)用不同扣除計算模式，則會對其增值稅支付形成明顯作用影響。依據(jù)相關(guān)稅法制度，同房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的利息費用在兩類狀況下需要扣除。一類為依據(jù)實際列支經(jīng)費、土地使用權(quán)支付經(jīng)費

20、以及開發(fā)成本總和的百分之五進行扣除，還有一類則按照土地使用支付以及開發(fā)成本總合的百分之十進行扣除。根據(jù)該假設(shè)，可明確支付利息的節(jié)稅臨界點，也就是在扣除利息的標(biāo)準(zhǔn)之下，依據(jù)上述兩類模式進行計算得出的開發(fā)房地產(chǎn)項目經(jīng)費等同。房地產(chǎn)單位倘若許可扣除費用利息超出支出節(jié)稅臨界點，那么應(yīng)合理的進行支付利息的分?jǐn)?，同時應(yīng)出具金融單位的有關(guān)證明材料。倘若低于負(fù)擔(dān)利息節(jié)稅臨界點，那么房地產(chǎn)單位可不依據(jù)轉(zhuǎn)讓項目進行分?jǐn)偫①M用的衡量計算，也可不提供相關(guān)憑證

21、，進而可令扣除事項的經(jīng)費額度提升，進而令增值稅計算的具體依據(jù)合理降低。(三)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃所得稅為我國對企業(yè)經(jīng)營管理以及他類所得依據(jù)法律進行征收的稅種，為實現(xiàn)企業(yè)利潤統(tǒng)籌分配的有效途徑。房地產(chǎn)單位對所得稅實施稅收籌劃應(yīng)考量應(yīng)繳納稅額、具體稅率以及期限因素。依據(jù)行業(yè)規(guī)范，針對分期付款的房地產(chǎn)項目，可依據(jù)合同與協(xié)議中的具體日期明確收入。付款方享有提前付款的權(quán)利。為此，房地產(chǎn)單位應(yīng)盡可能的分期明確收入，并延伸所得稅交納的具體時間。這

22、樣一來，企業(yè)不但可將營業(yè)稅的繳費時間延后，同時還可合理的延緩所得稅的支付時間，進而更加全面充分的獲取稅金總體應(yīng)用價值。當(dāng)然，該環(huán)節(jié)中應(yīng)確保企業(yè)應(yīng)在遵循法律規(guī)范的前提下實施，實現(xiàn)規(guī)范的延緩納稅目標(biāo)。依據(jù)稅法標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)單位經(jīng)營管理形成的同收入相關(guān)的合理經(jīng)費支出，涵蓋銷售、管理經(jīng)費、稅金以及建筑成本等，這些項目可在應(yīng)納所得稅之中進行扣除。為此，納稅環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)單位應(yīng)對該類成本經(jīng)費的支出進行科學(xué)分配，進而擴充可稅前進行列支的成本經(jīng)費事項。三

23、、結(jié)語總之，房地產(chǎn)單位經(jīng)營發(fā)展階段中，稅收為其稅費成本的重要環(huán)節(jié)之一，做好科學(xué)規(guī)范的稅收籌劃，可令房地產(chǎn)單位節(jié)約成本開支，提升可持續(xù)發(fā)展綜合實力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)只有明確稅收籌劃科學(xué)內(nèi)涵，了解實踐工作中存在的問題，面臨的風(fēng)險影響，制定科學(xué)有效的應(yīng)對策略，方能提升核心競爭力，創(chuàng)設(shè)顯著的經(jīng)濟效益與社會效益，獲取全面的發(fā)展與提升。參考文獻[1]宋濤基于財務(wù)戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題探討[J]時代經(jīng)貿(mào)，2010(26)[2]熊英土地增值稅新政