園區(qū)開發(fā)商成功的關(guān)鍵因素

1、園區(qū)開發(fā)商成功的關(guān)鍵因素袁偉達(dá)正略鈞策管理咨詢園區(qū)開發(fā)商不同于一般的地產(chǎn)開發(fā)商：從職能來看，它集合了政府、地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)持有運(yùn)營商的部分乃至全部職能，它出資建園區(qū)，建設(shè)配套設(shè)施，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析，招企業(yè)入駐，向政府爭取統(tǒng)一的園區(qū)政策，并向入駐企業(yè)提供增值性經(jīng)濟(jì)服務(wù)；從產(chǎn)品來看，它開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等多種產(chǎn)品，開發(fā)周期長、投資量大、產(chǎn)品形態(tài)復(fù)雜是其不得不面對的問題。如何成為一名優(yōu)秀的園區(qū)開發(fā)商、成功地進(jìn)行園區(qū)開發(fā)

2、本人認(rèn)為應(yīng)重點關(guān)注以下三個方面。一、規(guī)劃能力1產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)是園區(qū)開發(fā)的靈魂，園區(qū)開發(fā)成功與否由其選擇的“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)’，所決定。如果能夠從事實和理論的層面證明產(chǎn)業(yè)選擇的正確性，實現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位和城市乃至整個地區(qū)綜合條件的良好匹配，后期的招商只是操作層面的問題。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃需要園區(qū)開發(fā)商對城市乃至整個地區(qū)產(chǎn)業(yè)、資源和條件進(jìn)行整體把握，分析產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)驅(qū)動的方法和趨勢，形成系統(tǒng)、科學(xué)的產(chǎn)業(yè)定位，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的聚集和帶動效應(yīng)，在實現(xiàn)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的同時

3、推動整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。蘇州高新區(qū)的成功便為我們提供了一個很好的借鑒：它在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和選擇時堅持?jǐn)?shù)量擴(kuò)張與質(zhì)量提高并重，重點引進(jìn)關(guān)聯(lián)度大、聚集度高、帶房地產(chǎn)開發(fā)膨鋤忽掰Estate動作用強(qiáng)的龍頭型、基地型項目，引進(jìn)跨國公司的生產(chǎn)中心、采購中心、維修中心、研發(fā)中心和營銷中心，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，做大產(chǎn)業(yè)群，使蘇州成為全球制造業(yè)的重要基地之一。2園區(qū)規(guī)劃園區(qū)開發(fā)從現(xiàn)實意義上講已脫離了一般地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的概念，更多的是一種區(qū)域規(guī)劃的理念，也就是說必須考慮整

4、個園區(qū)的社會功能和經(jīng)濟(jì)功能，考慮園區(qū)如何成為整個城市的有機(jī)組成部分，在園區(qū)內(nèi)部形成高效率“內(nèi)生循環(huán)系統(tǒng)”的同時，與整個城市乃至地區(qū)發(fā)生交換。換言之，園區(qū)規(guī)劃要考慮‘‘產(chǎn)、商、住、學(xué)、研”的平衡問題，讓每個人都能專注于自己應(yīng)該從事的事業(yè)，而不必為吃、住、行等瑣事分散精力。在這方面新加坡裕廊工業(yè)區(qū)是一個很好的例子，它在重視工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，各種社會服務(wù)設(shè)施也同步發(fā)展，興建了學(xué)校、科學(xué)館、商場、體育館、公園等，使裕廊工業(yè)區(qū)成為生產(chǎn)和生活

5、綜合體。投資廠商不需要在當(dāng)?shù)嘏d建廠房、碼頭、油管、倉庫或辦公室，一切設(shè)施由園區(qū)提供出租。同時還規(guī)劃“輸送管道服務(wù)走廊”，承租商可以利用此管道輸送原料、成品及各類用品，不需卡車運(yùn)送，因此降低運(yùn)送成本，也大大提升競爭力。二、地產(chǎn)開發(fā)能力雖然園區(qū)開發(fā)不等同于地產(chǎn)開發(fā)，但地產(chǎn)開發(fā)是園區(qū)開發(fā)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，無論藍(lán)圖多么美中國層#p肩20103總第3s1期49萬方數(shù)據(jù)也伽園區(qū)開發(fā)商成功的關(guān)鍵網(wǎng)素袁偉達(dá)正略鉤策管理咨詢園區(qū)開發(fā)商不同于…般的地產(chǎn)開發(fā)商:

6、從職能來看，它集合了政府、地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)持有這營商的部分乃至全部職能，它出資建國區(qū)，建設(shè)配套設(shè)施，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析，招企業(yè)入膛，向政府爭取統(tǒng)一的園區(qū)政策，持向入駐企業(yè)提供增值性經(jīng)濟(jì)服務(wù):從產(chǎn)品來看，它開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等多種產(chǎn)品，開發(fā)周期長、投資量大、產(chǎn)品形態(tài)復(fù)圣旨是其不得不面對的問題。如何成為…名優(yōu)秀的同眩開發(fā)湖、成功地進(jìn)行園區(qū)開發(fā)本人認(rèn)為應(yīng)重點關(guān)注以下三個方面。…、規(guī)劃能力L產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)是同區(qū)開發(fā)的靈魂，國

7、眩開發(fā)成功與沓由其地?fù)竦摹爸鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)“所決定。如果能夠從事實和理論的層面證明產(chǎn)業(yè)選擇的正確性，實現(xiàn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)位和城市乃3在整個地區(qū)綜合條件的良好匹配，后期的招商只是操作層面的問題。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃需要園區(qū)開發(fā)商對城市乃至整個地區(qū)產(chǎn)業(yè)、資源和條件進(jìn)行黯體把握，分析產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)驅(qū)動的方法和始勢，形成系統(tǒng)、科學(xué)的產(chǎn)業(yè)定位，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的搜集和帶動效應(yīng)，在實現(xiàn)園區(qū)可持接發(fā)展的同時推動整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。蘇州|高新區(qū)的成功便為我們提供了一個很好的借鑒z它在產(chǎn)業(yè)規(guī)

8、劃和選擇時堅持?jǐn)?shù)量擴(kuò)張與質(zhì)最提高并繭，]鼓點引進(jìn)關(guān)聯(lián)皮大、聚集度高、帶動作用強(qiáng)的龍頭型、基地型項目，引進(jìn)蹄罔公詞的生產(chǎn)中心、采購中心、維修中心、研發(fā)中心和營銷中心，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，做大產(chǎn)業(yè)群，使蘇州成為全球制造業(yè)的重要基地之一。2.園區(qū)規(guī)劃因區(qū)開發(fā)從現(xiàn)實意義上講已脫離了一般地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的概念，更多的是一種區(qū)域規(guī)劃的理念，也就是說必須考慮鞍個園區(qū)的社會功能和經(jīng)濟(jì)功能，考慮闊區(qū)如何成為鞍個城市的有機(jī)細(xì)成部分，在園區(qū)內(nèi)部形成高放有民“內(nèi)生循環(huán)系統(tǒng)

9、“的問時，與整個城市乃顯地旺發(fā)生交換。換言之，陽區(qū)規(guī)劃要考慮“產(chǎn)、商、住、學(xué)、研“的平衡問題，讓每個人都能專注于自己應(yīng)該從事的事業(yè)，而不必為吃、住、行等瑣事分散精力。在這方面新加坡裕庸工業(yè)區(qū)是一個很好的例子，它在重視工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，各種社會服務(wù)設(shè)施也同步發(fā)展，興建了學(xué)校、科學(xué)館、商場、體育館、公回等，使裕廊工業(yè)區(qū)成為生產(chǎn)和生活綜合體。投資廠商不需要在當(dāng)?shù)嘏d建廣房、碼頭、油管、倉庫或辦公室，一切設(shè)施由園區(qū)提供出租。同時還規(guī)劃“輸增

10、管道服務(wù)走廊“承租商可以利用此管道輸送原料、成品及各樊用品，不需卡車邊迭，因此降低運(yùn)送成本，也大大提升競爭力。工、地產(chǎn)開發(fā)能力雖然園區(qū)開發(fā)不等問于地產(chǎn)開發(fā)，但地產(chǎn)開發(fā)是因區(qū)開發(fā)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，無論藍(lán)圖多么羨|ti0A2010.3總第351期49中圈房p肩房地產(chǎn)開發(fā)觸忽衫舭好，最終都要通過地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)。1資金管理能力園區(qū)開發(fā)周期長、投資量大，尤其在土地一級開發(fā)階段，只出不進(jìn)的現(xiàn)金流對開發(fā)商的資金鏈更是一個嚴(yán)峻的考驗，因此園區(qū)開發(fā)商的資金管

11、理能力便成了成敗的關(guān)鍵。資金管理包含了融資和資金的統(tǒng)籌使用兩個層面，融資方面企業(yè)可通過發(fā)行企業(yè)債券、引入戰(zhàn)略投資者等形式積極拓展投資渠道，有些園區(qū)開發(fā)商還以土地入股的形式與入園企業(yè)成立合資公司，實現(xiàn)共同開發(fā)，有效地緩解資金壓力。在資金使用階段，園區(qū)開發(fā)商應(yīng)建克起規(guī)范、有效的資金管理制度和流程，并通過合理安排開發(fā)節(jié)奏，以達(dá)到緩解資金壓力的目的。2項目管理能力園區(qū)開發(fā)往往包括工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)等多種產(chǎn)品形態(tài)，這要求園區(qū)開發(fā)商具備長

12、期、多項目、多產(chǎn)品的項目管理能力。3商業(yè)操作能力園區(qū)開發(fā)的商業(yè)操作包含了銷售、持有以及招商等多個方面，這就要求開發(fā)商擁有綜合的商業(yè)操作能力，統(tǒng)籌安排各業(yè)態(tài)間的開發(fā)節(jié)奏，平衡短期利潤和長期利益。比如，在園區(qū)規(guī)劃的初期，園區(qū)開發(fā)商就要考慮持有和銷售之間的平衡問題，研究持有哪些物業(yè)可為企業(yè)帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金回報。而在不同產(chǎn)品形態(tài)之間，園區(qū)開發(fā)商也要考慮合理搭配銷售的問題，比如通過住宅5020103總第351期地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的搭配銷售，提高工業(yè)

13、地產(chǎn)的銷售率，從而使不同業(yè)態(tài)之間相互促進(jìn)，實現(xiàn)項目整體的利潤最大化。三、政府關(guān)系管理能力園區(qū)開發(fā)的成功離不開政府的支持，尤其是在政策軟環(huán)境方面，優(yōu)惠的稅收、金融、土地、人才等方面的政策，可以更好地吸引國內(nèi)外企業(yè)入駐，吸引圍內(nèi)外資金、技術(shù)、人才，推動園區(qū)的發(fā)展。如日本的關(guān)西科技城，在發(fā)展初期，政府為吸引企業(yè)入駐，投入了大量資金，許多研究機(jī)構(gòu)的遷移工程費由國家基金支付33％，為關(guān)西科技城的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。如何建立良好的政府關(guān)系呢首先是

14、要站在政府的角度去思考問題，幫助政府建立相關(guān)的公共規(guī)則，用企業(yè)的社會責(zé)任感協(xié)助政府進(jìn)行好經(jīng)濟(jì)建設(shè)，使園區(qū)開發(fā)真正成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器，實現(xiàn)社會、政府和企業(yè)的多贏。其次，積極與政府互動，建立并完善與政府有關(guān)主管部門的經(jīng)常性信息交流以及聯(lián)系制度和流程。再次，積極參加由政府部門組織的各種社會公益活動，建立良好的企業(yè)形象。園區(qū)開發(fā)從最初的政府主導(dǎo)，逐漸演變到企業(yè)主導(dǎo)、市場化運(yùn)作，應(yīng)該說這是一種進(jìn)化，但在市場化的同時，政府的力量不可忽視，有效

15、地將政府和企業(yè)的力量相結(jié)合，將會使園區(qū)開發(fā)事半功倍。李求軍／責(zé)任編輯萬方數(shù)據(jù)μ…叫一向好，最終都要通過地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)。1.資金管理能力園區(qū)開發(fā)周期長、投資量大，尤其在土地一級開發(fā)階段，只出不進(jìn)的現(xiàn)金流對開發(fā)雨的資金鏈更是一個嚴(yán)峻的考驗，因此同區(qū)開發(fā)商的資金管理能力便成了成敗的關(guān)鍵。資金管理包含了融資和資金的統(tǒng)籌使用兩個層面，融資方面企業(yè)可通過發(fā)行企業(yè)債券、引入戰(zhàn)略投資者等形式積極拓展投資渠道，有歧園區(qū)開發(fā)商還以土地入股的形式與入園企業(yè)成

16、立合資公司，實現(xiàn)共同開發(fā)，有效地緩解資金壓力。在資金使用階段，園區(qū)開發(fā)商應(yīng)建t起規(guī)范、有效的資金管理制度和流程，并通過合理安排開發(fā)節(jié)奏，以達(dá)到緩解資金壓力的目的。2.項目管理能力園區(qū)開發(fā)往往包括工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)等多種產(chǎn)品形態(tài)，這要求園區(qū)開發(fā)商具備長期、多項目、多產(chǎn)品的項目管理能力。3.商業(yè)操作能力園區(qū)開發(fā)的商業(yè)操作包含了銷售、持有以及招商等多個方面，這就要求開發(fā)商擁有綜合的商業(yè)操作能力，統(tǒng)籌安排各業(yè)態(tài)間的開發(fā)節(jié)奏，平衡短期利

17、潤和長期利益。比如，在園區(qū)規(guī)劃的初期，園區(qū)開發(fā)商就要考慮持有和銷售之間的平衡問題，研究持有哪些物業(yè)可為企業(yè)帶來長期穩(wěn)定的現(xiàn)金回報。而在不同產(chǎn)品形態(tài)之間，園阮開發(fā)商也要考慮合理搭配銷售的問題，比如通過住宅fl啕!泛iA|502010.3總第351期地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的搭配銷售，提高工業(yè)地產(chǎn)的銷售率，從而使不同業(yè)態(tài)之間相互促進(jìn)，實現(xiàn)項目整體的利潤最大化。三、政府關(guān)系管理能力園區(qū)開發(fā)的成功離不開政府的支持，尤其是在政策軟環(huán)境方面，優(yōu)惠的稅收、金融

18、、土地、人才等方面的政策，可以更好地吸引國內(nèi)外企業(yè)入駐，吸引國內(nèi)外資金、技術(shù)、人才，推動園區(qū)的發(fā)展。如日本的關(guān)四科技城，在發(fā)展初期，政府為吸引企業(yè)入駐，投入了大量資金，許多研究機(jī)構(gòu)的遷移工程費由國家摹金支付33%，為關(guān)西科技城的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。如何建“tr.良好的政府關(guān)系呢首先是要站在政府的角度去思考問題，幫助政府建立相關(guān)的公共規(guī)則，用企業(yè)的社會責(zé)任感協(xié)助政府進(jìn)行好經(jīng)濟(jì)建設(shè)，使園區(qū)開發(fā)真正成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器，實現(xiàn)社會、政府和