2019年房地產(chǎn)市場展望恒大研究院

1、請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后免責(zé)條款部分請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后免責(zé)條款部分傳統(tǒng)周期延續(xù)，還是長效機(jī)制破局？傳統(tǒng)周期延續(xù)，還是長效機(jī)制破局？20192019年房地產(chǎn)市場展望年房地產(chǎn)市場展望恒大研究院研究報(bào)告恒大研究院研究報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)策略報(bào)告策略報(bào)告20181226首席研究員首席研究員：夏磊xialei@研究員研究員：黃什聯(lián)系人聯(lián)系人：王菁菁聯(lián)系人聯(lián)系人：陳雨田相關(guān)研究相關(guān)研究：1.高房價(jià)之困——香港住房制度反思201811062.新加坡如何

2、實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”？——新加坡住房制度啟示錄201809253.全面解碼德國房價(jià)長期穩(wěn)定之謎201808144.當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道和形勢201808105.棚改貨幣化即將落幕：去庫存任務(wù)完成，深刻改變?nèi)木€房地產(chǎn)201807196.本輪房地產(chǎn)調(diào)控的回顧、反思和展望(20142018)201806107.住房租賃融資：渠道與風(fēng)險(xiǎn)201804088.房地產(chǎn)稅何時(shí)推出？如何征收？影響多大？201803089.新房地產(chǎn)周期：開啟產(chǎn)銷平穩(wěn)新時(shí)代2

3、017112710.從春秋到戰(zhàn)國：房地產(chǎn)進(jìn)入強(qiáng)者恒強(qiáng)的王者時(shí)代2017071911.房地產(chǎn)調(diào)控二十年：回顧、反思與抉擇20170308導(dǎo)讀導(dǎo)讀：2015年房地產(chǎn)去庫存以來，本輪周期已歷經(jīng)四年，銷售連創(chuàng)新高，投資穩(wěn)步回升，調(diào)控已至歷史最嚴(yán)。2018年歲末，我們更關(guān)心，銷售和投資能否保持強(qiáng)勁增長？房地產(chǎn)行業(yè)市場天花板在哪里？未來將延續(xù)傳統(tǒng)周期輪回，還是在長效機(jī)制指導(dǎo)下開啟政策和市場平穩(wěn)的新周期？房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的市場格局是否持續(xù)？在系

4、統(tǒng)回顧本輪周期基礎(chǔ)上，本文對(duì)2019年房地產(chǎn)行業(yè)、政策進(jìn)行研判和展望。摘要：摘要：房地產(chǎn)市場空間仍然巨大。房地產(chǎn)市場空間仍然巨大。持續(xù)提升的居民收入和城市化水平是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本驅(qū)動(dòng)力。住房住房需求來源于人口增長和遷移需求來源于人口增長和遷移、居住、居住條件條件改善、城市更新。城市更新。三大需求支撐中期市場空間：三大需求支撐中期市場空間：預(yù)計(jì)自住需求在2018年達(dá)到峰值14.5億平后回落；2019、2020年分別14、13.4億平；

5、20212030年年均11.9億平。其中城鎮(zhèn)常住人口增長、人均住房面積增長和城市更新改造帶來的需求，占總需求的42.9%、52.7%和4.4%。20192019年房地產(chǎn)房地產(chǎn)政策政策堅(jiān)持因城施策、夯實(shí)城市主體責(zé)任，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)堅(jiān)持因城施策、夯實(shí)城市主體責(zé)任，以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為政策目標(biāo)。價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為政策目標(biāo)。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制”，并非重新構(gòu)建一套新的政策體系，而是賦予地方政府更

6、多的政策自主權(quán)，強(qiáng)化地方政府擔(dān)負(fù)起“穩(wěn)房價(jià)”的主體責(zé)任。中央的責(zé)任是分類指導(dǎo)，市場監(jiān)測和評(píng)價(jià)考核，對(duì)市場過熱或有風(fēng)險(xiǎn)的地方及時(shí)提示。根據(jù)中央精神，根據(jù)中央精神，我們對(duì)我們對(duì)20192019年房地產(chǎn)房地產(chǎn)政策有政策有三個(gè)判斷。個(gè)判斷。第一，第一，20182018年“控房價(jià)”成效顯著，“控房價(jià)”成效顯著，20192019年“穩(wěn)房價(jià)”是基調(diào)。年“穩(wěn)房價(jià)”是基調(diào)。當(dāng)前的調(diào)控成果來之不易，庫存已降至歷史低位、部分城市仍有房價(jià)上漲壓力、居民杠桿大幅

7、提升引起監(jiān)管層重視。因此，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”仍必須放在突出位置。第二，第二，地方政府有更大的調(diào)控自主權(quán)，將平衡地方政府有更大的調(diào)控自主權(quán)，將平衡“穩(wěn)增長、保財(cái)政和房價(jià)“穩(wěn)增長、保財(cái)政和房價(jià)上漲”上漲”壓力壓力，適度修正前期調(diào)控。，適度修正前期調(diào)控。如限價(jià)、限售、限簽政策，在市場高溫時(shí)起到迅速踩剎車的作用，隨著市場平穩(wěn)，勢必清理退出。有些城市，也會(huì)將限購范圍縮小，從全市劃定到市內(nèi)核心區(qū)。第三第三，涉及土地、租賃、保障的調(diào)控

8、政策將進(jìn)一步完善。涉及土地、租賃、保障的調(diào)控政策將進(jìn)一步完善。如在一線城市增加共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房供應(yīng)、創(chuàng)新土地出讓模式逐步替代“價(jià)高者得”的傳統(tǒng)招拍掛模式。市場市場格局上，格局上，強(qiáng)者恒強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，集中度集中度將繼續(xù)提升。繼續(xù)提升。2016年至2018年前11月，TOP10、1120、2150市占率分別由16.9%、5.9%和8.4%提升至28.3%、10.2%和17.3%。未來，我國房地產(chǎn)市場集中度未來，我國房地產(chǎn)市場集中度繼續(xù)提

9、升繼續(xù)提升是必然必然趨勢趨勢。從公司角度看，大房企的品牌、資金、產(chǎn)品優(yōu)勢，在融資、拿地、銷售等方面優(yōu)勢凸顯；從行業(yè)角度看，市場集中度提升有助于化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；從恒大研究院研究報(bào)告立足企業(yè)恒久發(fā)展立足企業(yè)恒久發(fā)展3服務(wù)國家大局戰(zhàn)略服務(wù)國家大局戰(zhàn)略目錄目錄1城市化推進(jìn)、居民收入持續(xù)提升，房地產(chǎn)市場空間仍然巨大....................................................................

10、....72政策：由“控”轉(zhuǎn)“穩(wěn)”，因城施策，優(yōu)化短期調(diào)控完善長效機(jī)制..............................................................92.1以史為鑒：近三輪周期的政策底對(duì)比.....................................................................................................92

11、.1.1三輪小周期中，當(dāng)前和2012年初、2014年初相似....................................................................92.1.2政策周期歷史規(guī)律：經(jīng)濟(jì)增長、地方財(cái)政和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的平衡.......................................92.2政策預(yù)判：“控房價(jià)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)房價(jià)”，長效機(jī)制破局.....................

12、...................................................132.2.1“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”仍是重要政策目標(biāo).......................................................142.2.2發(fā)力“穩(wěn)杠桿”，寬貨幣改善房地產(chǎn)融資環(huán)境.......................................................

13、....................162.2.3地方因城施策有更多自主權(quán).........................................................................................................182.2.4短期調(diào)控升級(jí)為長效機(jī)制..........................................................

14、...................................................212.32010年以來3輪政策周期回顧和調(diào)控現(xiàn)狀..........................................................................................222.3.120102012，從嚴(yán)調(diào)控到寬貨幣。.............................

15、..................................................................232.3.220132016年初：從調(diào)控升級(jí)到去庫存......................................................................................242.3.32016年“930”至今：調(diào)控因城施策，建立長效機(jī)制........

16、......................................................253強(qiáng)者恒強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將繼續(xù)提升......................................................................................................273.12016年起大型房企市占率加速提升.....................

17、.................................................................................273.2行業(yè)集中度為何從2016年持續(xù)加速提升？.........................................................................................283.2.1拿地門檻提高，利好資金雄厚的龍頭房企

18、.................................................................................283.2.2區(qū)域市場分化加劇，大房企布局城市多、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng).........................................................303.2.3融資收緊，利好大型房企.................................

19、............................................................................303.2.4大房企周轉(zhuǎn)快、品牌溢價(jià)高、成本控制能力強(qiáng).........................................................................313.3強(qiáng)者恒強(qiáng)，未來行業(yè)集中度將繼續(xù)提升......................

20、.........................................................................323.3.1對(duì)比國際，我國龍頭市占率還有提升空間.................................................................................323.3.2土地集中度加速提升，推高未來銷售集中度...............

21、..............................................................334銷售：去庫存紅利消退，2019年銷售面積增速預(yù)計(jì)5.4%............................................................................344.12019年銷售面積增速預(yù)計(jì)5.4%.............................

22、................................................................................344.1.1總量回落，區(qū)域分化：一線6.4%、二線3.2%、三四線6.9%................................................344.1.2銷售回落因素：去庫存紅利消退、棚改貨幣化數(shù)量減少.......................

23、..................................354.1.3銷售支撐因素：房貸利率下降、三個(gè)“1億人”......................................................................384.2本輪房地產(chǎn)行情特征..........................................................................

24、.....................................................394.2.1房價(jià)上漲出現(xiàn)顯著的區(qū)域輪動(dòng)特征.............................................................................................394.2.2去庫存與控房價(jià)并行，因城施策下全國周期拉長........................

25、.............................................414.3本輪地產(chǎn)景氣周期受益于三大紅利.......................................................................................................424.3.1去庫存紅利........................................

26、............................................................................................424.3.2戶籍人口城鎮(zhèn)化加速紅利.............................................................................................................4

27、44.3.3住房消費(fèi)升級(jí)紅利........................................................................................................................455投資：增速顯著下行，2019年開發(fā)投資增速預(yù)計(jì)45%.........................................................

28、.......................465.12019年開發(fā)投資增速預(yù)計(jì)45%.............................................................................................................465.1.1地區(qū)結(jié)構(gòu)法：三四線投資下行大于一二線..........................................

29、.......................................465.1.2成本構(gòu)成法：土地購置增速回落，建安支出企穩(wěn)回升.............................................................475.1.3發(fā)展租賃住房支撐一二線投資......................................................................