估價(jià)常見(jiàn)錯(cuò)誤

1、1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)常見(jiàn)錯(cuò)誤房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)常見(jiàn)錯(cuò)誤一、報(bào)告書(shū)不完整1、沒(méi)有委托方；2、沒(méi)有估價(jià)方；3、沒(méi)有作業(yè)日期；4、沒(méi)有估價(jià)師聲明；5、沒(méi)有估價(jià)的假設(shè)前提和限制條件；6、沒(méi)有附件；7、沒(méi)有估價(jià)目的；8、沒(méi)有估價(jià)時(shí)點(diǎn)；9、沒(méi)有價(jià)值定義；10、沒(méi)有估價(jià)依據(jù)；11、沒(méi)有估價(jià)人員；12、沒(méi)有估價(jià)原則；13、沒(méi)有說(shuō)明。二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告書(shū)部分內(nèi)容描述不清1、土地使用權(quán)年限不清，如50年（少年限起止）；2、土地使用權(quán)性質(zhì)不清，如集體還是國(guó)有；3、

2、土地使用權(quán)人不清、是否具有使用權(quán)證；5、是否具有房屋所有權(quán)證；6、房屋用途不清；7、房屋結(jié)構(gòu)不清；8、房屋建成年代不清；9、房屋權(quán)屬不清；10、土地生熟程度不清；11、地價(jià)類(lèi)型不清；12、土地用途不清；13、土地容積率不清；14、建筑密度介紹不清；15、綠化比率不清。三、估價(jià)方法運(yùn)用錯(cuò)誤1、市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)要用市場(chǎng)比較法；2、有收益或潛在收益的要用收益法；3、待開(kāi)發(fā)條件的要用假設(shè)開(kāi)發(fā)法；4、無(wú)上條件的可用成本法。四、估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)常見(jiàn)錯(cuò)

3、誤1、損害賠償?shù)姆康禺a(chǎn)評(píng)估，出現(xiàn)前的情況如何；2、拍買(mǎi)保留底價(jià)要注意；3、用市場(chǎng)比較法評(píng)估的房地產(chǎn)扣除折舊不對(duì)；4、舊有房地產(chǎn)的技術(shù)路線(xiàn)，運(yùn)用成本法時(shí)，采用房地分估的方法。首先確定重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，所評(píng)估的標(biāo)的物是什么標(biāo)準(zhǔn)，然后確定標(biāo)的物的重置價(jià)，其次得出房屋的成新率，土地的價(jià)值運(yùn)用市場(chǎng)比較法求出，然后相加得出舊有房地產(chǎn)的價(jià)值。五、市場(chǎng)比較法注意問(wèn)題1、交易情況和交易目的不同；2、交易狀況不清；3、成交價(jià)描述不清；4、成交日期不清；5、付款

4、方式交待不清；6、可比實(shí)例和估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈；7、用途要相同；8、建筑結(jié)構(gòu)要相同；9、權(quán)利性質(zhì)要相同；10、交易類(lèi)型與估價(jià)目的相吻合；11、交易日期與時(shí)點(diǎn)相接近；12、成交價(jià)格正?；蚩尚拚秊檎r(jià)；13、可比實(shí)例原則上不能超過(guò)一年；14、修正單項(xiàng)不能超過(guò)20%，綜合修正不能超過(guò)30%；15、修正項(xiàng)目出現(xiàn)錯(cuò)誤，如臨街的應(yīng)在區(qū)域因素而在個(gè)別因素修正了；16、修正方向，如分子、分母修正問(wèn)題；17、加權(quán)時(shí)出現(xiàn)矛盾，最接近的應(yīng)附于大的權(quán)數(shù)；

5、六、收益法方面的問(wèn)題1、公式運(yùn)用錯(cuò)誤；2、凈收益方面（扣除項(xiàng)目不全、客觀(guān)性不足、沒(méi)有考慮出租率、餐館酒店應(yīng)考慮上座率、潛在的收益是否穩(wěn)定、自營(yíng)的考慮利潤(rùn)等）；3、資本化率采用通貨膨脹率利潤(rùn)率加入是不對(duì)的，投資收益率在某些方面等同于資本化率，對(duì)同一房地產(chǎn)，租金售價(jià)=資本化率，不同用途的房地產(chǎn)具有不同的資本化率，注意資本化率的客觀(guān)性，應(yīng)側(cè)重投資收益率；4、有效的收益年期不對(duì)。七、成本法注意的問(wèn)題1、采用了實(shí)際成本；2、價(jià)格構(gòu)成不全（土地取得

6、成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、利潤(rùn)）；3、新開(kāi)發(fā)的土地沒(méi)有注意可轉(zhuǎn)讓比率；4、利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不對(duì)（取得土地成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)）三者的和再乘利息率或利潤(rùn)率5、折舊問(wèn)題。八、假設(shè)開(kāi)發(fā)法注意的問(wèn)題1、各種費(fèi)用及成本是否具有客觀(guān)性；2、計(jì)算時(shí)是否有漏項(xiàng)（購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)應(yīng)交稅費(fèi)）；3、銷(xiāo)售稅費(fèi)的內(nèi)涵；4、買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)（契稅應(yīng)有買(mǎi)方交納，基數(shù)為3%—5%，交易費(fèi)各負(fù)擔(dān)一半）；5、開(kāi)發(fā)成本均勻投入、投入時(shí)間與年限問(wèn)題；6、計(jì)算時(shí)房地

7、產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售時(shí)間與時(shí)點(diǎn)的關(guān)系，計(jì)算價(jià)值時(shí)要考慮銷(xiāo)售期；7、動(dòng)態(tài)計(jì)算時(shí)不在扣除利息和利潤(rùn)。九、其它方面1、收益法中賓館辦公用房、大堂在計(jì)算時(shí)考慮，不能再計(jì)算其價(jià)值；2、不是房產(chǎn)收入的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視、等其它設(shè)備，不能再單獨(dú)計(jì)算價(jià)值；3、結(jié)論不能直接寫(xiě)為多少（結(jié)論也不能少大寫(xiě)金額）；4、抵押的房地產(chǎn)應(yīng)說(shuō)明其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和處分問(wèn)題以及賠償問(wèn)題，劃撥土地上323、重復(fù)計(jì)算問(wèn)題，如在收益法計(jì)算某賓館的收益時(shí)又用別的方

8、法計(jì)算了大堂、技術(shù)層、設(shè)備層的價(jià)值等等。24、收益法評(píng)估中還應(yīng)考慮出租率，入住率，酒店還要考慮上座率，則對(duì)應(yīng)的吧臺(tái)、大堂也不能再計(jì)算價(jià)值。25、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)傳統(tǒng)方法中應(yīng)注意不要漏掉買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)土地、在建工程時(shí)應(yīng)上交的銳金計(jì)算期的確定，扣除項(xiàng)目的確定，銷(xiāo)售銳費(fèi)不計(jì)利息、利潤(rùn)，另外注意利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)。在現(xiàn)金流量法中，樓價(jià)的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定，在扣除銷(xiāo)售銳費(fèi)時(shí)，就不能再折現(xiàn)了；建筑費(fèi)的求取時(shí)也同樣存在這方面的問(wèn)題，專(zhuān)業(yè)費(fèi)