萬科成本控制體系[1]

1、第一章房地產(chǎn)成本管理制度第一章房地產(chǎn)成本管理制度一、總一、總則l、為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。2.成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。3.成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。二、房地產(chǎn)

2、成本管理職責(zé)二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）成本管理部的成本管理職責(zé)（一）成本管理部的成本管理職責(zé)1.制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。2.進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對(duì)國家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。3.組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考

3、察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：◆立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；◆市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；◆投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；◆投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求；◆投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。4.跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況。協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。5

4、.建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6.組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn).尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。7.根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、

5、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。8.逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責(zé)（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責(zé)1.認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。2.根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。3.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把

6、握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理?開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑）；?期間費(fèi)用計(jì)劃；?降低成本技術(shù)組織措施什劃。2.成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)地、圖表化。3.各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。分析檢查1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措

7、施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作、分析的重點(diǎn)是：?計(jì)劃及其執(zhí)行盾況；?實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；?分析棚內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進(jìn)意見、對(duì)策；?評(píng)價(jià)、結(jié)論與揭示。2、公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。信息交流1、應(yīng)上報(bào)的常規(guī)性成本資料主要包括：?項(xiàng)目基本情況；?按會(huì)計(jì)制從規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；?成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；?當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)

8、及政策的適用期限、收費(fèi)部門。2.按例外管理原則.對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法.應(yīng)隨時(shí)上報(bào)；?當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整：?成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10％以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30％以上的的項(xiàng)目、事件（包括停工、嚴(yán)重南工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件）：?合作條件更改.?補(bǔ)交地價(jià)。3.各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本