成本后評(píng)估體系的建立及實(shí)施終版

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估管理前言前言不管是哪個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)有不同形式和程序的項(xiàng)目后評(píng)估管理體系，這是對(duì)項(xiàng)目定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本、銷售、售后、資金規(guī)劃、稅收、投資決策等進(jìn)行管理和控制的一種重要方法，成本后評(píng)估是該體系中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估的狀況一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估的狀況1、定義與作用、定義與作用房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估工作是在工程竣工結(jié)算之后開(kāi)始進(jìn)行的，是對(duì)工程項(xiàng)目的相關(guān)資料的收集

2、和項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的整理，并對(duì)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行全面控制和評(píng)價(jià)，建立健全的數(shù)據(jù)庫(kù)，從而作為工程后續(xù)項(xiàng)目測(cè)算成本和目標(biāo)管理的基礎(chǔ)。2、后評(píng)估組織流程、后評(píng)估組織流程各部門(mén)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估工作時(shí)要具有一定的責(zé)任心和積極性，要嚴(yán)格按照相應(yīng)的程序和規(guī)定進(jìn)行工作。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不同的組織架構(gòu)，所以不同的部門(mén)的職責(zé)也不同，但是其實(shí)質(zhì)工作內(nèi)容和宗旨卻是基本相同的。下面主要就對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估組織模式進(jìn)行介紹：(1)(1)相關(guān)部門(mén)：相關(guān)

3、部門(mén)：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估管理工作人員由運(yùn)營(yíng)管理中心組成相應(yīng)的評(píng)估小組，成本管理部是主辦部門(mén)，評(píng)估管理工作中不但關(guān)系到成本部。還關(guān)系到工程成本產(chǎn)生的設(shè)計(jì)部門(mén)、前后期部、工程部、招標(biāo)采購(gòu)部、計(jì)劃部、營(yíng)銷部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)等，實(shí)現(xiàn)全員成本的理念，從而加強(qiáng)工作效率和質(zhì)量。(2)(2)各部門(mén)的職責(zé)和工作程序：各部門(mén)的職責(zé)和工作程序：a運(yùn)營(yíng)管理中心成本管理部：主要負(fù)責(zé)制定計(jì)劃，然后按照計(jì)劃收集相應(yīng)的資料并對(duì)其進(jìn)行有效的分析和評(píng)價(jià)，形成初稿，經(jīng)過(guò)不斷補(bǔ)

4、充和完善形成終稿并歸檔；b其它各相關(guān)部門(mén)：主要負(fù)責(zé)本部門(mén)相關(guān)資料及數(shù)據(jù)的整理收集半對(duì)初稿評(píng)估報(bào)告中的不同之處進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的改善措施并完善評(píng)估報(bào)告：程量清單招標(biāo)，并以綜合單價(jià)及總價(jià)包干，減少工程施工過(guò)程中的扯皮現(xiàn)象；加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制；增強(qiáng)專業(yè)能力和不同部門(mén)之間的溝通。(4)(4)無(wú)效成本的分析統(tǒng)計(jì)無(wú)效成本的分析統(tǒng)計(jì)無(wú)效成本的統(tǒng)計(jì)分析分為三種：a、單個(gè)合同的無(wú)效成本分析；b、月度無(wú)效成本的分析；c、項(xiàng)目無(wú)效成本分析。成本管理部按以

5、上三種分析方法對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，要求成本部人員做到對(duì)發(fā)生的每一單內(nèi)容進(jìn)行計(jì)算、判斷，提煉無(wú)效成本產(chǎn)生的金額、原因，對(duì)其無(wú)效成本的產(chǎn)生提出工作改進(jìn)建議，這樣可促進(jìn)成本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，為新項(xiàng)目目標(biāo)成本編制和工程項(xiàng)目管理提供參考。2、分析目標(biāo)成本的差異率、分析目標(biāo)成本的差異率房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估過(guò)程中必須對(duì)不同階段的目標(biāo)成本之間的不同進(jìn)行分析和總結(jié)，并對(duì)目標(biāo)成本的合理性和準(zhǔn)確性進(jìn)行評(píng)估，分析統(tǒng)計(jì)成本的差異率，便于之后工程的正常進(jìn)行。確定目標(biāo)

6、成本時(shí)必須經(jīng)過(guò)四個(gè)階段，即拿地、項(xiàng)目定位、方案、施工圖階段，不同的階段的目標(biāo)成本差異率也有相應(yīng)的規(guī)定和要求，成本差異率的統(tǒng)計(jì)分析原因如下所述：(1)(1)調(diào)整開(kāi)發(fā)計(jì)劃調(diào)整開(kāi)發(fā)計(jì)劃調(diào)整項(xiàng)目定位主要是針對(duì)規(guī)劃方案的調(diào)整、容積率的調(diào)整、室內(nèi)精裝修的標(biāo)準(zhǔn)及是否包含精裝修、外立面、門(mén)窗的裝修標(biāo)準(zhǔn)、室外景觀工程、智能系統(tǒng)、營(yíng)銷策劃等，但是這些內(nèi)容的調(diào)整會(huì)產(chǎn)生較大的成本變動(dòng)。(2)(2)調(diào)整建造標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整建造標(biāo)準(zhǔn)成本的合理性主要是對(duì)成本和建造標(biāo)準(zhǔn)之間的

7、匹配性進(jìn)行分析確認(rèn)的，因此成本的合理性評(píng)價(jià)或者是新項(xiàng)目的成本必須要根據(jù)建造標(biāo)準(zhǔn)的分析確定。建造標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)計(jì)劃調(diào)整導(dǎo)致的，也可能是因?yàn)樯想A段的建造標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有達(dá)到一定深度或者是具有不符合市場(chǎng)定位的因素導(dǎo)致的。(3)(3)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)存在不符合成本指標(biāo)的情況或者是沒(méi)有嚴(yán)格按照限額進(jìn)行貫徹和落實(shí)，這主要是因?yàn)橹谱髂繕?biāo)成本時(shí)涉及到多個(gè)部門(mén)，具有較大的工作量，所以可能會(huì)出現(xiàn)最終成本的轉(zhuǎn)達(dá)、落實(shí)沒(méi)有實(shí)際進(jìn)行，造成