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1、土地增值稅清算指南與納稅籌劃土地增值稅清算指南與納稅籌劃開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧土地增值稅納稅籌劃技巧一、開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)技巧:(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點(diǎn):例31、某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā),2008年,出售一棟普通住宅樓,總面積12000平方米,平均單位售價(jià)2000元,銷售總額2400萬(wàn)元,該樓支付土地出讓金324萬(wàn)元,房屋開發(fā)成本1200萬(wàn)元,其中:利息支出100萬(wàn)元,假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明,城建稅率7%,教育
2、費(fèi)附加3%,印花稅率0.5‰,當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。1、收入總額:2400萬(wàn);2、扣除項(xiàng)目金額(扣除利息支出100萬(wàn)):(1)取得土地使用權(quán)金額:324萬(wàn)(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本:1100萬(wàn)(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用:(3241100)10%=142.4萬(wàn)(4)加計(jì)20%扣除數(shù):(3241100)20%=284.8萬(wàn)(5)扣除營(yíng)業(yè)稅及附加:24005%(17%3%)=132萬(wàn)扣除項(xiàng)目金額合計(jì):3241100142.4284
3、.8132=1983.2萬(wàn)3、增值額:2400-1983.2=416.8萬(wàn)4、增值率:416.81983.2=21.02%建造成本5、應(yīng)交土地增值稅:416.830%-0=125.04萬(wàn)6、獲利金額=收入-成本-費(fèi)用-利息-稅金=2400-324-1100-100-132-125=619萬(wàn)假設(shè):降價(jià)到1975平方米增值額=2370-1981.6=388.4萬(wàn);增值率=388.41981.6=19.6%小于20%,免繳土地增值稅。獲利金額
4、=2370-324-1100-100-130.4=715.6萬(wàn)多獲利=715.6-619=96.6萬(wàn)(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算計(jì)算:當(dāng)增值率為0時(shí),銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系:X-(1.3Y0.055X)(1.3Y0.055X)X-(1.3Y0.055X)=0X=1.37566Y當(dāng)X≤1.37566Y,增值率即≤0,免交土地增值稅。(三)經(jīng)濟(jì)適用房需要預(yù)征土地增值稅嗎?國(guó)辦發(fā)[2005]16號(hào):經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤(rùn)要控制
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