土地增值稅教學(xué)課件ppt

1、,第八章 土地增值稅法,,是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。,一、土地增值稅的定義,三個(gè)要點(diǎn)：權(quán)屬變更；有增值收入； 按轉(zhuǎn)讓次數(shù)征收。,,下列情況不繳納土地增值稅：,1.國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，國(guó)家收取土地使用權(quán)出讓金。2.農(nóng)村和城市郊區(qū)集體所有的土地，只能被國(guó)家征用，不能自行轉(zhuǎn)讓。,,判斷下列10種情況是否應(yīng)繳土地增

2、值稅？,1.以出售方式轉(zhuǎn)讓（是）2.以繼承(法定)、贈(zèng)與(直系親屬、公益) 方式轉(zhuǎn)讓（否）3.房地產(chǎn)出租（否）4.房地產(chǎn)抵押（否）5.房地產(chǎn)交換（是）,,6.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)（雙方都不是房地產(chǎn)企業(yè)的免征；一方是房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)征）（前者屬投資活動(dòng)，后者屬經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）7.合作建房（自用的免征，轉(zhuǎn)讓的應(yīng)征）8.企業(yè)兼并取得的房地產(chǎn)（免征）9.房地產(chǎn)企業(yè)的代建房收入(否)10.房地產(chǎn)重新評(píng)估增值(否),,二、土地增值稅的計(jì)稅

3、依據(jù),是對(duì)轉(zhuǎn)讓收入額減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額后的余額（即增值額）計(jì)稅。,,準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目（4+1）及扣除標(biāo)準(zhǔn)：,1.取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款，按實(shí)際金額扣除；2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，按實(shí)際金額扣除；,,3．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（指房地產(chǎn)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。即與房地產(chǎn)實(shí)體無關(guān)），扣除方法有兩種：(1)利息支出，能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偂⒔鹑跈C(jī)構(gòu)能提供證明的，按實(shí)際金額扣除（但最高限額為按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額）；其他開發(fā)費(fèi)用，按

4、地價(jià)與項(xiàng)目成本之和（1項(xiàng)+2項(xiàng)）的5%以內(nèi)扣除。(2)利息支出不能單獨(dú)核算的，開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)與項(xiàng)目成本之和(1項(xiàng)+2項(xiàng))的10%以內(nèi)扣除。,,4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，按實(shí)際金額扣除。（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅）5.專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按地價(jià)與項(xiàng)目成本之和的20%加計(jì)扣除。,,◆舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓，扣除項(xiàng)目包括舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（按政府評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)和成新度計(jì)算）、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)及轉(zhuǎn)讓環(huán)

5、節(jié)繳納的稅費(fèi)。取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除。,,三、土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率,注:累進(jìn)稅率根據(jù)增值率(非增值額)確定； 增值率系增值額與扣除金額(非轉(zhuǎn)讓收入)的比率。,,四、增值額的確定,◆不能準(zhǔn)確提供轉(zhuǎn)讓收入的，參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格確定； ◆不能準(zhǔn)確提供扣除項(xiàng)目金額的，按照房屋重置成本和取得土地使用權(quán)的地價(jià)確定。,增值額= 轉(zhuǎn)讓收入－扣除金額,,五、應(yīng)納稅額計(jì)算,算式①

6、 應(yīng)納稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額×適用稅率)算式②,應(yīng)納稅額,=,土地增值額,適用稅率,扣除項(xiàng)目金額,×,－,×,適用稅率,扣除項(xiàng)目金額,速算扣除系數(shù),,【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢住宅樓，有關(guān)收入與支出的數(shù)據(jù)是： ①售樓收入1600萬(wàn)元; ②支付地價(jià)款250萬(wàn)元; ③樓房建筑成本350萬(wàn)元; ④分?jǐn)偟钠陂g費(fèi)用按10%計(jì)算; ⑤應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅及城建稅等120萬(wàn)元; ⑥適

7、用附加扣除費(fèi)用20%。,,可扣除金額=250＋350＋(250＋350)×10% ＋120＋(250＋350)×20% =900(萬(wàn)元)增值額=1600－900=700(萬(wàn)元),增值額,可扣除金額,,=,700,900,,≈ 78% （50%﹤78%﹤100%）,◆增值率78%適用兩檔稅率，50%以內(nèi)的適用稅率30%，50%以上的適用稅率40%?！艏匆钥鄢痤~為計(jì)算基數(shù)，增值額450萬(wàn)元(900&#

8、215;50%）以內(nèi)的部分，適用稅率30%，450萬(wàn)元以上的部分，適用稅率40%。,計(jì)算：,,按算式②計(jì)算： 適用累進(jìn)稅率40%，速算扣除率5%,=700×40%－900×5% =235（萬(wàn)元）,應(yīng)繳稅額,=,土地增值額,適用稅率,－,扣除項(xiàng)目金額,×,速算扣除系數(shù),×,按算式①計(jì)算： 應(yīng)繳稅額=∑(每級(jí)距的土地增值額×適用稅率) =450×3

9、0%＋(700－450)×40% =235(萬(wàn)元),,速算扣除系數(shù)的含義及計(jì)算,含義：是增值額按全額累進(jìn)稅率計(jì)算的稅額與按超額累進(jìn)稅率計(jì)算的稅額之差占扣除項(xiàng)目金額的百分比。,,公式表示為：,,按超額累進(jìn)稅率計(jì)算的稅額,=,按全額累進(jìn)稅率計(jì)算的稅額,－,扣除項(xiàng)目金額,×,速算扣除系數(shù),,速算扣除系數(shù),=,按全額累進(jìn)稅率計(jì)算的稅額,按超額累進(jìn)稅率計(jì)算的稅額,－,,扣除項(xiàng)目金額,由上式推導(dǎo)可得：,,速算扣除系數(shù)0、5%、1

10、5%、35%的計(jì)算,設(shè)增值額A，扣除項(xiàng)目金額B(1)當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率不超過50%時(shí) 應(yīng)繳稅額=土地增值額×適用稅率(30%),,(2)當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率超過50%、不超過100%時(shí)，適用30%和40%的稅率。,速算扣除系數(shù),=,A×40%－[(B×50%)×30%＋(A－B×50%)×40%],,B,=5%,(3)當(dāng)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率超過1

11、00%不超過200%時(shí)，適用30%、40%和50%的稅率。,速算扣除系數(shù)={A×50%－[B×50%×30%＋B×50%×40%＋（A－B×100%）×50%]}÷B=15%,(4)增值率超過200%時(shí)，速算扣除系數(shù)35%(計(jì)算略),,六、土地增值稅的稅收優(yōu)惠,1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，免征。 2.因國(guó)家征用收回房地產(chǎn)，免