土地增值稅計(jì)算和綜合題及答案

1、土地增值稅 土地增值稅計(jì)算和綜合題及答案 計(jì)算和綜合題及答案四、計(jì)算題 四、計(jì)算題、計(jì)算和綜合題 、計(jì)算和綜合題1、3 月 1 日某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以 100 萬(wàn)元獲得某塊土地使用權(quán)后即于 3 月 3 日將該塊土地使用權(quán)以 110 萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加共 6.05 萬(wàn)元，印花稅為 550 元。根據(jù)所給資料，回答下列問(wèn)題（以萬(wàn)元為單位，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）：（1）該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)的增值額為（

2、）。A. 10 萬(wàn)元 B. 3.95 萬(wàn)元 C. 3.90萬(wàn)元 D. 9.55 萬(wàn)元答案：B（2）應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。A. 4 萬(wàn)元 B. 3.82 萬(wàn)元 C. 1.17 萬(wàn)元 D. 1.19 萬(wàn)元答案：D2、某單位銷(xiāo)售一幢 70 年代建造的房屋，售價(jià) 400 萬(wàn)元，房子原值為 200 萬(wàn)元，現(xiàn)在蓋同樣的房子需 600 萬(wàn)元，該房屋為四成新，轉(zhuǎn)讓繳納的各種稅金為 22.2 萬(wàn)元。根據(jù)所給資料，回答下列問(wèn)題：（1）轉(zhuǎn)讓舊房計(jì)算

3、增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除的金額為（）。A. 200 萬(wàn)元 B. 240 萬(wàn)元 C. 262.20 萬(wàn)元 D. 222.2 萬(wàn)元答案：C（2）應(yīng)繳納的土地增值稅是（）。A. 42.01 萬(wàn)元 B. 44 萬(wàn)元 C. 70 萬(wàn)元 D. 60.41 萬(wàn)元答案：A3、某企業(yè)發(fā)生以下業(yè)務(wù)：（1）3 月 1 日以一塊土地使用權(quán)作價(jià) 1000 萬(wàn)元作為投資與另一企業(yè)建立合資企業(yè)，其取得土地使用權(quán)所支付的金額為 750 萬(wàn)元。（2）4 月 20 日購(gòu)進(jìn)一

4、處新房產(chǎn)支付價(jià)款 100 萬(wàn)元，于 4 月 23 日進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓時(shí)價(jià)格為 150 萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)各種稅金共計(jì) 8.325 萬(wàn)元。根據(jù)所給資料，回答下列問(wèn)題（以萬(wàn)元為單位，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）：（1）3 月 1 日將土地使用權(quán)作價(jià)投資的稅務(wù)處理是（）。A. 免繳土地增值稅 B. 應(yīng)繳土地增值稅 75 萬(wàn)元 C.應(yīng)繳土地增值稅 62.50 萬(wàn)元 D.應(yīng)繳土地增值稅 37.50 萬(wàn)元答案：A（2）4 月23 日轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增

5、值稅為（）。A. 15 萬(wàn)元 B. 16.67 萬(wàn)元 C. 12.50 萬(wàn)元 D.11.27 萬(wàn)元答案：C 4、某個(gè)人 1997 年 6 月因工作調(diào)動(dòng)轉(zhuǎn)讓原居住的自有住房，房產(chǎn)于 1993 年 8 月以 20 萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)入，購(gòu)入時(shí)繳納的契稅 1 萬(wàn)元，其他各種費(fèi)用 1 萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓獲得收入 40 萬(wàn)元，支付各種稅金共 2.22 萬(wàn)元（不包括個(gè)人所得稅）。現(xiàn)在重建同樣的房屋需 50 萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估房屋為六成新。根據(jù)所給資料，回答下列問(wèn)題（以

6、萬(wàn)元為單位，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）：（1）該個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房應(yīng)扣除金額是（）。A. 20 萬(wàn)元 B. 22 萬(wàn)元 C. 24.22 萬(wàn)元 D. 32.22 萬(wàn)元答案：D（2）該個(gè)人應(yīng)繳納的土地增值稅是（）。A. 3.5 萬(wàn)元 B. 6.1 萬(wàn)元 C. 1.17 萬(wàn)元 D. 4.55 萬(wàn)元答案：C5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢寫(xiě)字樓，收入總額為 3000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓的支出項(xiàng)目為：支付土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用 200 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

7、成本 1000 萬(wàn)元，管理費(fèi)用與銷(xiāo)售費(fèi)用是100 萬(wàn)元，利息支出 200 萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)支付的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)共計(jì) 166.5 萬(wàn)元（其中含印花稅 1.5 萬(wàn)元），該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為 5%.根據(jù)所給資料，回答下列問(wèn)題（以萬(wàn)元為單位，保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）：（1）允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額為（）。A. 200 萬(wàn)元 B. 300 萬(wàn)元 C. 260 萬(wàn)元 D. 360

8、 萬(wàn)元答案：C（2）允許扣除項(xiàng)目的金額是（）。A. 1865 萬(wàn)元 B. 1666.5 萬(wàn)元 C. 1665 萬(wàn)元 D. 1905萬(wàn)元答案：A（3）應(yīng)繳的土地增值稅為（）。A. 450.75 萬(wàn)元 B. 438 萬(wàn)元 C. 383.25 萬(wàn)元 D. 360.75萬(wàn)元答案：D 6、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，出售總收入為 1700 萬(wàn)元，其支出項(xiàng)目為：支付土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用 300 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 8

9、00 萬(wàn)元，利息支出為 200 萬(wàn)元，其中 50 萬(wàn)元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)支付的稅金共為 94.35 萬(wàn)元元.(二)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額⑴取得土地使用權(quán)所支付的金額為 100 萬(wàn)元.⑵房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本為 200 萬(wàn)元.⑶與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用為:(100+200)×10%=30（萬(wàn)元）⑷與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：1000×5%×(1+7%+3%)=55(萬(wàn)元)⑸從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的

10、加計(jì)扣除為:(100+200)×20%=60(萬(wàn)元)⑹扣除項(xiàng)目金額為:100+200+30+55+60=445(萬(wàn)元)(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為:1000-445=555(萬(wàn)元)(四)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為:555÷445=125%(五)應(yīng)納土地增值稅稅額為：555×50%-445×15%=210.75（萬(wàn)元）2、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于 1997 年正式簽訂一寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入

11、15000 萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅稅率 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 7%，教育費(fèi)附加征收率為 3%，印花稅稅率為 0.5‰）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家繳納的有關(guān)費(fèi)用 3000 萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 4000 萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為 1200 萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分推利息支出，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為 10%

12、。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。答案：(一) 確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 15000萬(wàn)元.(二)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額⑴取得土地使用權(quán)所支付的金額為 3000 萬(wàn)元.⑵房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本為 4000 萬(wàn)元.⑶與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用為:(3000+4000)×10%=700（萬(wàn)元）⑷與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000×5%(1+7%+3%)=825(萬(wàn)元)⑸從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為:(3000+4000)&

13、#215;20%=1400(萬(wàn)元)⑹扣除項(xiàng)目金額為:3000+4000+700+825+1400=9925(萬(wàn)元)(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為:15000-9925=5075(萬(wàn)元)(四)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為:5075÷9925=51%(五)應(yīng)納土地增值稅稅額為：5075×40%-9925×5%=1533.75（萬(wàn)元） 3、1995 年 10 月，某單位（非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位）轉(zhuǎn)讓辦公樓一幢，共取得轉(zhuǎn)讓收入

14、 10000萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（稅率分別為5%、7%、3%、0.5‰）。已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi) 2000 萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 3000 萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為 500 萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑谧C明），但其中 50 萬(wàn)元屬于加罰利息。另知該單位所在地當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為 5%

15、。該單位在申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)作如下計(jì)算：⑴扣除項(xiàng)目金額=2000+3000+500+（2000+3000）×5%+10000×5%+10000×5%×（7%+3%）+（2000+3000）×20%=7300（萬(wàn)元）⑵增值額=10000-7300=2700（萬(wàn)元）⑶增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率為:2700÷7300=37%⑷應(yīng)納土地增值稅稅額=2700×30%=810（

16、萬(wàn)元）請(qǐng)依據(jù)《土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，具體分析該單位計(jì)算繳納的土地增值稅是否正確，如不正確，請(qǐng)指出錯(cuò)誤之處，并列出步驟計(jì)算應(yīng)納的土地增值稅稅額。答案：⑴不正確⑵錯(cuò)誤之處有三個(gè)：①加罰的利息不能扣除，卻扣除。②印花稅可以扣除卻未扣除。③非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位不能加計(jì) 20%的扣除。⑶計(jì)算應(yīng)納的土地增值稅稅額：①扣除項(xiàng)目金額=2000+3000+（500-50）+（2000+3000）×5%+10000×5%+1000

17、0×5%×（7%+3%）+10000×0.5‰=6255（萬(wàn)元）②增值額=10000-6255=3745（萬(wàn)元）③增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=3745/6255=60%④應(yīng)納土地增值稅稅額=3745×40%-6255×5%=1185.25（萬(wàn)元） 4、1995 年 1 月 31 日，載房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓一幢，共取得轉(zhuǎn)讓收入 5000 萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅稅率

18、 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅等其他稅金共計(jì) 25 萬(wàn)元）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 500 萬(wàn)元；投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為 1500 萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為 120 萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑谧C明），經(jīng)按工商銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的利息多出 10 萬(wàn)元。另知公司所在地政府規(guī)定的其他心地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為 5%，計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅。答案：⑴確定轉(zhuǎn)讓