中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫及其影響因素研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)擁有超長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到50多個(gè)相關(guān)行業(yè)。它不僅已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，還關(guān)系到我國(guó)金融系統(tǒng)的穩(wěn)定和老百姓的生活質(zhì)量。隨著土地制度改革和商品房改革的完成，房地產(chǎn)業(yè)得到了很大的發(fā)展，并且?guī)?dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了騰飛。而近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲引起了各界的關(guān)注，房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫也成為專家學(xué)者熱議的話題。本文以此話題為出發(fā)點(diǎn)，并圍繞著如何檢驗(yàn)、度量泡沫，以及房地產(chǎn)價(jià)格泡沫影響因素等問(wèn)題展開(kāi)實(shí)證研究。
　　首先，論文對(duì)美

2、國(guó)次貸危機(jī)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行研究，認(rèn)為長(zhǎng)期的低利率政策是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)單邊上漲的主要原因，房地產(chǎn)次級(jí)貸款產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推出對(duì)危機(jī)起到了推波助瀾的作用。接著本文對(duì)日本房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)的原因進(jìn)行分析，同樣認(rèn)為寬松的財(cái)政貨幣政策是造成日本房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)的主要原因。從外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境看，我國(guó)目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)狀況與六七十年代的日本更為相似，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在慢慢積聚泡沫，政府必須時(shí)刻關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)，及時(shí)調(diào)整政策。但是考慮到我

3、國(guó)人口眾多，城市化率還比較低，在未來(lái)一段時(shí)間泡沫危機(jī)的可能性比較小。
　　其次，本文根據(jù)西方、日本和中國(guó)學(xué)者對(duì)泡沫的定義，給出了泡沫的定義:“投資者今天購(gòu)買該資產(chǎn)僅僅是因?yàn)樗J(rèn)為明天該資產(chǎn)的價(jià)格會(huì)更高，并且今天購(gòu)買資產(chǎn)明天出售可以得到額外的補(bǔ)償，而且這一高價(jià)并不能被市場(chǎng)基礎(chǔ)因素解釋，泡沫就產(chǎn)生了?！苯又疚膶?duì)泡沫進(jìn)行分類，并指出本文所指的房地產(chǎn)泡沫是基于理性預(yù)期的理性泡沫。然后對(duì)不同的泡沫檢驗(yàn)方法和測(cè)度方法進(jìn)行對(duì)比研究，并運(yùn)用中國(guó)

4、不同地區(qū)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行泡沫檢驗(yàn)和測(cè)度，得到結(jié)論:除西部地區(qū)外，中國(guó)大部分地區(qū)存在房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，泡沫有不斷上升的趨勢(shì)。其中一線城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)達(dá)到了20％左右，超過(guò)了國(guó)際上慣用的5％的警戒線。
　　第三，本文對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行定性研究，從房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成上看，建筑成本（勞動(dòng)成本）并非構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格急速上漲的主要原因，土地價(jià)格和各項(xiàng)物化成本與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著一定的聯(lián)系;從貨幣供給量及其增速變動(dòng)、廣義貨幣供給量M2/G

5、DP、貨幣資金利率偏低以及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)看，我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了流動(dòng)性過(guò)剩局面，并且已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格造成了影響;從匯率的流動(dòng)性效應(yīng)、信貸擴(kuò)張效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)以及預(yù)期效應(yīng)來(lái)看，匯率會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響，但是這與資本市場(chǎng)開(kāi)發(fā)程度相關(guān);房地產(chǎn)擁有耐用品屬性，與人民生活息息相關(guān)，由此人均可支配收入也與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在一定的聯(lián)系;房地產(chǎn)具有資本品投資屬性，與其形成替代關(guān)系的股票市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)成為分析因素之一;同樣作為資金借貸成本的利率也將看作影響房地產(chǎn)

6、價(jià)格的因素來(lái)研究。
　　第四，本文將定性分析得到的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素納入到VAR模型，并對(duì)模型進(jìn)行單位根檢驗(yàn)和JJ協(xié)整分析，從而得到四個(gè)協(xié)整關(guān)系，由此在VAR模型基礎(chǔ)上建立ECM模型，并根據(jù)AIC、SBC和極大似然函數(shù)檢驗(yàn)法得到最優(yōu)滯后階數(shù)為3。在此基礎(chǔ)上，本文創(chuàng)新性的運(yùn)用DAG技術(shù)分析變量之間的同期因果關(guān)系，然后把結(jié)果放入模型中進(jìn)行識(shí)別，最后對(duì)模型進(jìn)行脈沖響應(yīng)和方差分解，最后得到結(jié)論:房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格是兩個(gè)主要的內(nèi)生變量，人

7、均可支配收入和利率是兩個(gè)相對(duì)外生的變量，房地產(chǎn)價(jià)格主要受到人均可支配收入和貨幣供給量的影響，上證指數(shù)沖擊能部分解釋房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，土地價(jià)格和匯率沖擊對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的解釋能力非常小。
　　最后，根據(jù)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的定性和定量研究，本文提出把控制貨幣供給量過(guò)快增長(zhǎng)作為降低貨幣供給量擾動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響最主要方法。同時(shí)否定了“土地價(jià)格變動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要原因”的論斷。另外，由于人均可支配收入解釋了大部分房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，隨著