[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際操作

1、房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 實(shí) 際 操 作,流 程 簡(jiǎn) 介,工程中心,大中華地產(chǎn)部,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)操流程提要,1.策劃與決策階段 1.1.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目信息收集2.規(guī)劃設(shè)計(jì)與拆遷融資階段 2.1選址定點(diǎn) 2.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 2.3土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù) 2.4初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 2.5規(guī)劃報(bào)建圖審查 2.6節(jié)能審查、施工圖審查 2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 2.8拆

2、遷 2.9融資,,1.1.1項(xiàng)目的分析選擇,,1.1.2項(xiàng)目的初步可行性研究,1.1.3合作方關(guān)于項(xiàng)目的初步談判,,1.1.4項(xiàng)目的詳細(xì)可行性分析報(bào)告,,2.4.1總平面審查,2.4.2管線綜合審查、排水許可證,,2.6.1節(jié)能審查,2.6.2施工圖審查,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)操流程提要,3.開(kāi)工建設(shè)與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段 3.1施工報(bào)建 3.2市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)4.房屋交付與證件辦理階段 4.1預(yù)售許可證 4.2專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案

3、4.3房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記5.售后服務(wù)物業(yè)管理階段6.結(jié)束語(yǔ),,3.1.1施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建,3.1.2施工許可證,3.1.3放線、驗(yàn)線,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際操作大致上可分為五個(gè)階段：,,策劃與決策階段,規(guī)劃設(shè)計(jì)與拆遷融資階段,開(kāi)工建設(shè)與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段,房屋交付與證件辦理階段,售后服務(wù)物業(yè)管理階段,,,,,1.策劃與決策階段,1.1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目信息收集 確定投資建設(shè)工程項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目從前期開(kāi)發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析

4、和有效測(cè)算，為公司決策提供重要依據(jù)。1.1.1項(xiàng)目的分析選擇 （區(qū)域經(jīng)濟(jì)、項(xiàng)目狀況、投資規(guī)模、預(yù)期收益、投資風(fēng)險(xiǎn)） 1.1.2項(xiàng)目的初步可行性研究 （人口、經(jīng)濟(jì)收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)狀況、購(gòu)買(mǎi)能力、 住房消費(fèi)變化趨勢(shì)、樓市走勢(shì)、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、投資規(guī)模、融資方案、投 資風(fēng)險(xiǎn)） 1.1.3合作方關(guān)于項(xiàng)目的初步談判 （合作方式、投資規(guī)模、雙方責(zé)任和權(quán)力、收益分配、項(xiàng)目進(jìn)度） 1.

5、1.4項(xiàng)目的詳細(xì)可行性分析報(bào)告 （人口、經(jīng)濟(jì)收入、城市房地產(chǎn)成熟度、樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)狀況、購(gòu)買(mǎi)能力、 物業(yè)供求 現(xiàn)狀分析及對(duì)未來(lái)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)、戶(hù)型變化趨勢(shì)分析、價(jià) 格預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶(hù)定位、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)策略規(guī)劃、投資規(guī)模、成本 測(cè)算、融資方案、收益分析、敏感性分析、投資風(fēng)險(xiǎn)分析、公司資源 分配、項(xiàng)目組合分析等綜合評(píng)價(jià)分析、投資決策）,,2.規(guī)劃設(shè)計(jì)與拆遷融資階段,2.1選址定點(diǎn) 2.2規(guī)

6、劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 2.3土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù) 2.4初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 2.5規(guī)劃報(bào)建圖審查 2.6節(jié)能審查、施工圖審查 2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督,,2.1選址定點(diǎn),此階段一般辦理以下事項(xiàng)：（1）計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)；（2）國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查； （3）建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)；（4）環(huán)保局辦理生

7、產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）；（5）文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容 和范圍進(jìn)行審查；（6）規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。,,具體辦文流程,,,2.2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,此階段一般辦理以下事項(xiàng)：（1）人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。（2）國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。（3）公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、 環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)

8、 行審查。（4）規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。（5）規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。,,,具體辦文流程,2.3土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù),建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車(chē)位配置要求等指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶(hù)型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。　

9、　一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。,,2.4初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查,此階段辦理以下一般事項(xiàng)：（1）規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。（2）公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。（3）公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)

10、行審查。（4）人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。（5）國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。（6）市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè) 計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。（7）建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要 求進(jìn)行審查。（8）建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意 見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。（9）建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工 圖設(shè)計(jì)文

11、件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件 審查批準(zhǔn)書(shū)》。,,2.4.1總平面審查,這個(gè)階段各地的叫法不一樣，聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查項(xiàng)目的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審查一個(gè)項(xiàng)目的建筑物的排列，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等。,,2.4.2管線綜合審查、

12、排水許可證,管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專(zhuān)業(yè)審查內(nèi)容之一，包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)。 排水許可證是由市政部門(mén)核發(fā)，專(zhuān)門(mén)針對(duì)項(xiàng)目排水的?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)許可核查的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后反過(guò)來(lái)又影響管線

13、綜合設(shè)計(jì)。,,辦文流程,,2.5規(guī)劃報(bào)建圖審查,此階段辦理以下一般事項(xiàng)：（1）公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。（2）人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。（3）建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相 關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。（4）規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在 建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。,,辦文流程,,2.6節(jié)能審查、施工圖審查,在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)

14、計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始節(jié)能審查、施工圖審查了。,,2.6.1節(jié)能審查,我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。不過(guò)消費(fèi)者都喜歡這種新鮮東西。在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能

15、不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天需要支付額外的取暖費(fèi)。,,2.6.2施工圖審查,施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。 施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專(zhuān)家紅包那也是不能少的。,,2.7質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督,質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)?！?/p>

16、　在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢(qián)軟。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等?！　?現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能

17、做檢測(cè)了。,,2.8拆遷,拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。 申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提交下列資料：（1）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（4）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，

18、對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。,,,,2.9融資,銀行貸款,上市發(fā)行股票募集資金,發(fā)行企業(yè)債券,夾層融資,房地產(chǎn)信托,商業(yè)信用,房地產(chǎn)基金,融資渠道,,,,,,,,3.開(kāi)工建設(shè)與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段,3.1施工報(bào)建 3.1.1施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建 3.1.2施工許可證 3.1.3放線、驗(yàn)線 3.2市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),,3.1施工報(bào)建,此階段辦理以下一般事項(xiàng)：（1）建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

19、（2）建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò) 招標(biāo)確定施工伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)包。（3）建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑 工程施工許證》。,,3.1.1施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建,按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的

20、地方。 監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致。 監(jiān)理報(bào)建是完成監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門(mén)審核，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。,,3.1.2施工許可證,施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總，缺一不可?！　　　≡诟母镩_(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了,

21、上級(jí)政府震怒?！　〉搅私駮r(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率?！　∫虼?，我們經(jīng)常可以看到，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)

22、到的平衡。,,3.1.3放線、驗(yàn)線,圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這項(xiàng)工作就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類(lèi)似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。 在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。 放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就

23、做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。,,3.2市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),,,購(gòu)買(mǎi)行為分析,市場(chǎng)調(diào)查,產(chǎn)品策略,定價(jià)策略,營(yíng)銷(xiāo)渠道策略,促銷(xiāo)組合戰(zhàn)略,項(xiàng)目前期策劃,營(yíng)銷(xiāo)策劃,,,,,,,,,市場(chǎng)定位,,,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境,4.房屋交付與證件辦理階段,4.1預(yù)售許可證 4.2專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案 4.3房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段,,4.1預(yù)售許可證,預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。在房

24、地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。 預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢(qián)也不是很能收得到，只能收到2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我

25、們對(duì)捂盤(pán)這種行為會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)。 現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰。但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。賣(mài)的時(shí)候照樣賣(mài)5000賣(mài)8000賣(mài)10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。 在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)

26、面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。,,4.2專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案,規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本

27、上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩?！　∠?、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的施工單位搞定.　　質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了?？⒐ぶ?，施工單位、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起作個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)交給質(zhì)監(jiān)站備案就行了?！　∫?guī)劃驗(yàn)收、質(zhì)量驗(yàn)收和各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收做完之后，就是到建設(shè)局去做竣工驗(yàn)收備案?！　】⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。,,4.3房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記,1、由房管局核準(zhǔn)新

28、建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請(qǐng)書(shū)； （2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗(yàn)收資料 （8）房屋測(cè)繪成果； （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。,,5.售后服務(wù)物業(yè)管理階段,物業(yè)管理概述 物業(yè)管理是對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)

29、營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并向用戶(hù)提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。 物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)與完善，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、流通、消費(fèi)使用的全過(guò)程中，起著至關(guān)重要的作用。良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的形象，加快其市場(chǎng)銷(xiāo)售的進(jìn)度，而且有利于維護(hù)房屋購(gòu)買(mǎi)者或投資者的利益，達(dá)到保值、增值的目的。,,結(jié)束語(yǔ),進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任