房地產價格的形成及其影響因素

1、房地產價格的形成及其影響因素房地產價格的形成及其影響因素摘要摘要：房地產是現(xiàn)代經濟社會中最為發(fā)達的行業(yè)，也是一個國家經濟繁榮程度是最直接體現(xiàn)。而房地產價格是對房地產最直接的反映，通過對房地產價格的分析，有助于了解房地產變動的原因，還可以幫助預測房地產產業(yè)未來發(fā)展趨勢。房地產價格的形成主要有需求決定論、價值決定論、效用決定論和收益決定論等四種理論。每一種理論都從不同角度解釋了房地產價格的形成。關鍵字：房地產價格關鍵字：房地產價格形成理論形

2、成理論影響因素影響因素一、房地產價格的概念：房地產價格是房地產經濟中的一個核心問題，它關系到房地產所有權和使用權在經濟上的實現(xiàn)，房地產市場運行的秩序和房地產資源的優(yōu)化配置。房地產價格具有兩重性。其一，房地產價格是建筑物價格和土地價格的統(tǒng)一；其二，是房地產商品價值和地租資本化價格的貨幣表現(xiàn)。在房地產價格的構成中，有一部分來源于土地開發(fā)和房屋建造安裝所形成的價值，另一部分來源于土地租賃的資本化收入。按西方效用價格理論，房地產價格可表述為：房

3、地產的效用、房地產的相對稀少性及房地產的有效需求三者共同作用而產生的對房地產經濟價值的貨幣表現(xiàn)。二、房地產價格形成的四種理論：（一）供求決定論：這種理論是從房地產開發(fā)的角度討論價格的形成。其理論依據為，商品本身并沒有一定的價格，商品價格是由市場上的供求雙方共同決定的。因此，供求決定論學者認為供求才是房地產價格形成的最直接原因。（二）價值決定論：這種理論的依據為，決定商品價格的基礎是商品價值，即價格是價值的貨幣表現(xiàn)。而價值是凝結在商品中的

4、人類勞動，即勞動是創(chuàng)造價值的唯一源泉，商品價值量是由社會必要勞動時間決定的。也就是房地產商品的價格是由其價值決定的，本質是由社會必要勞動時間決定。（三）效用決定論：這種理論是從房地產消費角度討論價格的形成。其理論依據是，商品的價格取決于商品的效用，效用越大，價格就越高；效用越小，價格就越低。效用是商品能夠滿足人們某種需求和欲望的能力。從這種理論來考慮，由于房地產商品具有其特性，現(xiàn)實中房地產的價格取決于效用，而不是花費的成本，成本的增加一

5、定要對效用有所作用才能形成價格。（四）收益決定論：這種理論是從房地產投資的角度討論價格的形成。其理論依據為，商品之所以有價值是因為商品能夠在未來給商品擁有者帶來收益。對于房地產商品的投資需求者，最關心的就是，投資的房地產能夠在未來給他帶來的收益大小。三、房地產價格影響因素：（一）影響房地產價格的一般因素1、經濟發(fā)展形勢可用GDP來反映經濟發(fā)展形勢，經濟的高速發(fā)展必將推動房地產業(yè)的快速隊購買，原因在于消費者預期房價還會進一步上漲。同時，房

6、地產行業(yè)的景氣程度也會影響消費者的預期。在房地產行業(yè)景氣時期，消費者會預期房價會進一步上漲，為了不愿在將來支付更多的貨幣來購買同樣的商品房，那么會有更多的消費者選擇現(xiàn)期購買，這樣就使得對房地產的需求進一步擴大。在房地產行業(yè)不景氣時期，消費者則會產生相反的預期，這樣會使得對房地產的需求減少。在具體的研究中，筆者采用國家房地產景氣指數（JQC）來反映房地產行業(yè)的景氣程度與消費者對房地產的預期。另外，由于宏觀政策的變化會對整個經濟運行產生非常