重大2015年房地產(chǎn)評估 ( 第3次作業(yè) )

1、第3次作業(yè)次作業(yè)一、名詞解釋題（本大題共一、名詞解釋題（本大題共3030分，共分，共6小題，每小題小題，每小題5分）分）1.房地產(chǎn)需求定義2.市場價值3.樓面地價4.折現(xiàn)率5.長期趨勢法的理論依據(jù)6.移動平均法二、簡答題（本大題共二、簡答題（本大題共3030分，共分，共5小題，每小題小題，每小題6分）分）1.長期趨勢法的主要類型有哪些？2.評估價值定義？3.簡述房地產(chǎn)估價程序。4.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟是什么？5.土地價格如何計算三、計算

2、題（本大題共三、計算題（本大題共4040分，共分，共5小題，每小題小題，每小題8分）分）1.有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元平方米，后街路線價為1000元平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為多少？2.某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000㎡，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時的花費為20萬元畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要花費800元／㎡。地上建筑物總建筑面積200㎡，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為

3、800元平方米建筑面積，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為1500元平方米建筑面積，估計該建筑物有八成新。試根據(jù)所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。（本小題7分）3.某臨街深度30.48米（100英尺）、臨街寬度20米的矩形土地，總價為168萬元，試根據(jù)四三二一法則，計算其相鄰臨街深度15.24米（50英尺）、臨街寬度20米的矩形土地的總價。4.某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)拆舊為3萬元，因戶型設(shè)計不好。

4、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為7萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值5.估價對象為一出租寫字樓，土地總面積7000平方米，建筑總面積56000平方米，建筑物結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上36層，地下2層，土地使用權(quán)年限為50年，從1998年9月30日取得土地時起計，建設(shè)期3年。需要評估出該宗房地產(chǎn)2003年9月30日的買賣價格。有關(guān)資料為：該寫字樓使用面積為建筑面積的65%，月租金為

5、每平方米使用面積150元，空置率平均為15%。建筑物原值22000萬元，耐用年限60年，殘值率0；家具設(shè)備原值8000萬元，耐用年限為12年，殘值率為4%。經(jīng)常費每月100萬元，房產(chǎn)稅為租金的12%，營業(yè)稅等為6%。報酬率為8%。評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：答對一句得2分6.參考答案：參考答案：移動平均法是對原有價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期

6、波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進(jìn)行移動平均。解題方案：解題方案：移動平均法評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：答對一句得3分二、簡答題（二、簡答題（3030分，共分，共5題，每小題題，每小題6分）分）1.參考答案：參考答案：長期趨勢法的主要類型有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。解題方案：解題方案：長期趨勢法的主要類型有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平

7、均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：長期趨勢法的主要類型有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。2.參考答案：參考答案：評估價值又稱為評估價格或估計價值，是估價人員對房地產(chǎn)的某種客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定的結(jié)果。解題方案：解題方案：評估價值又稱為評估價格或估計價值，是估價人員對房地產(chǎn)的某種客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定的結(jié)果。評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：評估價值又稱為評估價格或估計價