非都土地容積率規(guī)定

1、不動產(chǎn)估價,,第十二章土地使用分區(qū)管制對不動產(chǎn)價格之影響,,,第一節(jié) 土地使用分區(qū),都市土地使用分區(qū)都市計畫地區(qū)，得視地理形勢，使用現(xiàn)況或軍事安全上之需要，保留農(nóng)業(yè)地區(qū)或設(shè)置保護區(qū)，並限制其建築使用。住宅區(qū)商業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)其他行政、文教、風(fēng)景等使用區(qū)內(nèi)土地及建築物，以供其規(guī)定目的之使用為主。特定專用區(qū)內(nèi)土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。都市計畫地區(qū)範(fàn)圍內(nèi)，應(yīng)視實際情況，分別設(shè)置左列公共設(shè)施用地：道路、公園、綠地、

2、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。學(xué)校、社教機構(gòu)、體育場所、市場、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)及機關(guān)用地。上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業(yè)用地。其他。,第一節(jié) 土地使用分區(qū),非都市土地使用分區(qū)非都市土地使用分區(qū)特定農(nóng)業(yè)區(qū)一般農(nóng)業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)鄉(xiāng)村區(qū)森林區(qū)山坡地保育區(qū)風(fēng)景區(qū)國家公園區(qū)河川區(qū)其他使用區(qū)或特定專用區(qū),第一節(jié) 土地使用分區(qū),非都市土地使用編定甲種建築用地乙種建築用地丙種建築用地丁

3、種建築林業(yè)用地養(yǎng)殖用地鹽業(yè)用地礦業(yè)用地窯業(yè)用地,第一節(jié) 土地使用分區(qū),土地使用分區(qū)對價格影響不同的使用分區(qū)，將視其區(qū)位條件規(guī)定，區(qū)位條件越佳者，其土地價值將越高。不同的使用分區(qū)，因其使用規(guī)定強度的差異，造成土地價格的高低，使用強度越高者，地價將越高。區(qū)域內(nèi)土地使用分區(qū)均為相容性質(zhì)時，平均地價水準將較高。區(qū)域內(nèi)土地使用分區(qū)為不相容性質(zhì)時，平均地價水準將較低。區(qū)域內(nèi)有完善之公共設(shè)施用地時，地價反映將較高。區(qū)域內(nèi)有嫌惡

4、性設(shè)施時，其地價反映將較低。,第二節(jié) 建蔽率,都市土地建蔽率規(guī)定住宅區(qū)：十分之六商業(yè)區(qū)：十分之八工業(yè)區(qū)：十分之七行政區(qū)：十分之六文教區(qū)：十分之六風(fēng)景區(qū)：十分之二保護區(qū)：十分之二農(nóng)業(yè)區(qū)：十分之一保存區(qū)：十分之六露營區(qū)：十分之○點五青年活動中心區(qū)：十分之二出租別墅區(qū)：十分之五旅館區(qū)：十分之六再發(fā)展區(qū)：十分之六鹽田、魚塭區(qū)：十分之○點五,公園、兒童遊樂場：有訂蓋之建築物，用地面積在五公頃以下者，建蔽率不得超過百

5、分之十五；用地面積超過五公頃者，其超過部分之建蔽率不得超過百分之十二。社教機構(gòu)、體育場所、機關(guān)及醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)用地：十分之六。停車場：作為立體停車場使用時為十分之八。郵政、電信、變電所用地：十分之六。港埠用地：十分之七學(xué)校用地：十分之五市場：十分之八加油站：十分之四火葬場：十分之六鐵路用地：十分之七屠宰場：十分之六,第二節(jié) 建蔽率,非都市土地建蔽率規(guī)定甲種建築用地：建蔽率百分之六十。乙種建築用地：建蔽率百分之六十

6、。丙種建築用地：建蔽率百分之四十。丁種建築用地：建蔽率百分之七十。窯業(yè)用地：建蔽率百分之六十。交通用地：建蔽率百分之四十。遊憩用地：建蔽率百分之四十。墳?zāi)褂玫兀航ū温拾俜种氖?。特定目的事業(yè)用地：建蔽率百分之六十。,第二節(jié) 建蔽率,建蔽率對價格之影響在未實施容積率地區(qū)，在可建樓層相當(dāng)之條件下，當(dāng)建蔽率越大，其土地使用強度將越高，所反映之地價將越高。在商業(yè)繁盛之區(qū)域，規(guī)定建蔽率較大時，不動產(chǎn)總體價值反映較高；反之，規(guī)定

7、建蔽率較小時，不動產(chǎn)總體價值反映較低。整體開發(fā)具規(guī)模之住宅區(qū)基地，建蔽率較小時，留設(shè)法定空地面積越多，對整體居住環(huán)境品質(zhì)有利，反映於土地價值或不動產(chǎn)價值將越高。,第三節(jié) 容積率,臺灣省都市計畫容積率訂定住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)旅館區(qū)山坡地平地工業(yè)區(qū)行政區(qū)文教區(qū)風(fēng)景區(qū)保存區(qū)加油（氣）站專用區(qū),郵政、電信、變電所專用區(qū)醫(yī)療專用區(qū)漁業(yè)專用區(qū)農(nóng)會專用區(qū)倉庫區(qū)寺廟保存區(qū)其他使用分區(qū)由各縣（市）政府依實際需要訂定，並提經(jīng)縣

8、（市）政府審查通過後發(fā)布實施。,第三節(jié) 容積率,臺北市都市計畫建蔽率與容積率訂定住宅區(qū)商業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)行政區(qū)之建蔽率三五％，容積率四○○％。文教區(qū)之建蔽率三五％，容積率二四○％。倉庫區(qū)之建蔽率五五％，容積率三○○％。風(fēng)景區(qū)之建蔽率一五％，容積率六○％。,,,,,,,,,第三節(jié) 容積率,非都市土地容積率規(guī)定甲種建築用地乙種建築用地丙種建築用地丁種建築用地窯業(yè)用地交通用地遊憩用地墳?zāi)褂玫靥囟康氖聵I(yè)用地,第三

9、節(jié) 容積率,容積率對價格之影響理論上，實施容積率管制對土地使用強度有所控制，進而，土地的經(jīng)濟供給或房地產(chǎn)總樓地板供給量均受到限制，在經(jīng)濟學(xué)供需原理決定市場價格上，顯然地，此一措施會使房地產(chǎn)價格上揚。然而，臺灣地區(qū)實施容積率的前例，卻適得其反，民國七十二年臺北市土地使用分區(qū)管制公佈前後，造成申請建築執(zhí)照之面積突增，民國八十年、八十一年在臺灣省即將實施容積率地區(qū)，亦有建築執(zhí)照之申請案突增現(xiàn)象，原因無他，搶先於實施容積率之前取得建照，

10、其可建樓地板面積將較容積率實施後之面積高出數(shù)倍，也因此使得實施容積率之初期，該地區(qū)因搶建，而造成房地產(chǎn)供給量過大，在需求不變狀況下，價格不漲反跌。,第四節(jié) 容許使用項目,都市計畫規(guī)定不得使用之項目不得使用之例外項目臺北市規(guī)定允許使用附條件允許使用非都市土地,第四節(jié) 容許使用項目,容許使用項目對不動產(chǎn)價格影響雖然土地規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，但是不同的商業(yè)區(qū)仍有相異的容許使用內(nèi)容，所以臺北市土地使用分區(qū)管制規(guī)則中，將商業(yè)區(qū)再細

11、分為四種，並賦予不同範(fàn)圍的容許使用項目內(nèi)容。容許使用項目越多樣化，則房地產(chǎn)之產(chǎn)品規(guī)劃越具彈性，反映在土地或建築物之價格差異將越大。較低度利用之土地使用分區(qū)，加入較高價值之容許使用項目，將提高地價與房價之水準。,第五節(jié) 最小基地規(guī)定,一宗建築基地，依相關(guān)法規(guī)規(guī)定，須符合最小之建築規(guī)模，未能符合最小建築基地規(guī)模者，以畸零地視之?！富愕亍?，一般係指建築基地面積狹小或地界曲折者?！该娣e狹小基地」，通常指建築基地深度與寬度任一項未

12、達相關(guān)建築法規(guī)規(guī)定者。建築法規(guī)定都市計劃之規(guī)定臺北市規(guī)定最小基地規(guī)定對價格之影響,,,,第六節(jié) 建築物高度,建築技術(shù)規(guī)則之規(guī)定面前道路寬度與建築物之高度限制基地周圍臨接或面對永久性空地之規(guī)定基地臨接兩條公上道路之規(guī)定基地臨接道路盡頭之規(guī)定住宅區(qū)高度限制未實施容積管制地區(qū)高度之限制,第六節(jié) 建築物高度,都市計劃之規(guī)定都市計畫法臺灣省施行細則第三十五條規(guī)定，於擬定細部計畫時，應(yīng)於都市計畫書中訂定土地使用分區(qū)管制要點。

13、土地使用分區(qū)管制要點，應(yīng)規(guī)定區(qū)內(nèi)土地及建築物之使用、最小建築基地面積、基地內(nèi)應(yīng)保持空地之比率、容積率、基地內(nèi)前後側(cè)院深度及寬度、建築物附設(shè)停車空間、建築物高度及有關(guān)交通、景觀、防災(zāi)等事項。,第六節(jié) 建築物高度,臺北市規(guī)定建築物高度比：建築物各部分高度與自各該部分起量至面前道路對側(cè)道路境界線之最小水平距離之比。住宅區(qū)內(nèi)建築物之高度比不得超過一．五。第一種住宅區(qū)建築物高度不得超過三層樓及十．五公尺，第二種住宅區(qū)建築物高度不得超過五層

14、樓及一七．五公尺。住宅區(qū)建築基地臨接或面前道路對側(cè)有公園、綠地、廣場、河川、體育場、兒童遊樂場、綠帶、計畫水溝、平面式停車場、行水區(qū)、湖泊、水堰或其他類似空地者，其建築物高度比之計算，得將該等寬度計入。住宅區(qū)內(nèi)建築基地臨接二條以上道路,第六節(jié) 建築物高度,建築物高度對價格之影響在未實施容積率管制地區(qū)，依最高與最佳利用原則分析在已實施容積率管制地區(qū)在視野景觀良好之區(qū)域，建築物較高之樓層，其不動產(chǎn)價格將越高。,第七節(jié) 獎勵規(guī)定,獎

15、勵規(guī)定之相關(guān)法規(guī)建築基地綜合設(shè)計，並留設(shè)開放空間，得增加樓地板面積之優(yōu)惠。增設(shè)停車空間，得增加樓地板面積與樓層高度之優(yōu)惠。捐獻公益性活動之準公共設(shè)施，得增加樓地板面積之優(yōu)惠。鼓勵大街廓開發(fā)之基地合併使用，得增加樓地板面積之優(yōu)惠。鼓勵都市更新，得增加樓地板面積之優(yōu)惠。容積移轉(zhuǎn)之規(guī)定，可藉由將低價購入之容積一致較高房價地區(qū)以創(chuàng)造較高之附加價值。公共設(shè)施用地多目標(biāo)使用，可將低度利用或平面利用之公共設(shè)施用地申請轉(zhuǎn)換成高度利用之綜合

16、性建築物。,第七節(jié) 獎勵規(guī)定,獎勵規(guī)定對價格之影響凡適用之獎勵條款越多，符合最高最佳利用且皆可被市場接受時，其地價將越高。 一般估價時，應(yīng)評估正常條件下之正常價格，對於不確定且須經(jīng)相關(guān)委員會審議通過之獎勵容積，應(yīng)於估價條件詳細說明，以為正常價格或特定價格之評估。,第八節(jié) 特殊使用限制,毗鄰河川、海岸、湖泊等地區(qū)時，須留意有關(guān)行水區(qū)、堤防用地等特殊使用限制。毗鄰海岸衛(wèi)戌、軍事基地、要塞、防空壕、堡壘等地區(qū)時，須留意有關(guān)禁限建之特殊使

17、用規(guī)定。毗鄰核電廠、核能研究或核物料儲存等地區(qū)時，須留意有關(guān)禁限建之特殊使用限制。毗鄰國道、省道、縣道及鄉(xiāng)道等，須留意有關(guān)重要道路兩側(cè)禁限建之特殊使用限制。毗鄰機場、航空站等地區(qū)時，須留意有關(guān)限建之特殊使用限制。毗鄰氣象雷達站、衛(wèi)星站等地區(qū)時，須留意有關(guān)禁限建之特殊使用限制。山坡地範(fàn)圍之土地開發(fā)，為防範(fàn)水土流失、保育天然資源，均訂有較為嚴格的開發(fā)條件，須留意有關(guān)禁限建或開發(fā)許可之特殊使用限制。其他相關(guān)之風(fēng)景、重要設(shè)施等特定區(qū)