基于經(jīng)濟(jì)分析的容積率指標(biāo)確立

1、<p>　　基于經(jīng)濟(jì)分析的容積率指標(biāo)確立</p><p>　　摘要：控制性詳細(xì)規(guī)劃在我國的城市規(guī)劃體系中發(fā)揮著日益重要的作用。美國區(qū)劃的經(jīng)驗表明，在控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中應(yīng)重視運(yùn)用經(jīng)濟(jì)方法進(jìn)行理性分析，通過對經(jīng)濟(jì)利益的控制來體現(xiàn)整體性原則。容積率是土地使用強(qiáng)度控制指標(biāo)中最為核心的內(nèi)容，本文試圖以經(jīng)濟(jì)分析作為確定容積率的主要途徑，并通過傳統(tǒng)計算方法予以修正，達(dá)到保證土地合理開發(fā)，維護(hù)政府、開發(fā)商、居民各方面

2、利益的目的。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：容積率；經(jīng)濟(jì)分析 </p><p>　　Abstract: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experien

3、ce shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of the economic benefits to embody the principle of entirety. Volume r

4、ate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a </p><p>　　Key words: volume rate; economic analysis </p><p>　　中圖分類號：

5、TU984.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A </p><p>　　“容積率”的概念和由來已有較多的論述，不必詳談，為本文展開的方便，首先從城市規(guī)劃師工作角度，以本人的理解總結(jié)其主要性質(zhì)，即容積率的“雙重性”。由于容積率在規(guī)劃設(shè)計文件中是以指標(biāo)形式體現(xiàn)的，因此，其主要意義首先是“定量指標(biāo)”。對城市規(guī)劃方案和成果是做為“技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價性指標(biāo)”來使用的，而對城市規(guī)劃管理則是“控制性指標(biāo)”，是“定量”的；其次，由于容積率在規(guī)劃編制和管理

6、實施中的重要性，如何確定容積率既涉及與高度控制、建筑間距等其他指標(biāo)的關(guān)系，也涉及規(guī)劃結(jié)構(gòu)、布局、形態(tài)等實體規(guī)劃，容積率的確定又是一項“定性設(shè)計”內(nèi)容。 </p><p><b>　　容積率的社會性 </b></p><p>　　如果把與人口有關(guān)的幾項指標(biāo)考慮進(jìn)去，容積率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=（P×Rp）/Sl=Dp×Rp &l

7、t;/p><p>　　式中：Sc—總建筑面積；Sl—用地總面積。P—總?cè)丝?；Rp—人均擁有建筑面積；Dp—人口密度。 </p><p>　　在人口密度一定的情況下，容積率跟人均擁有建筑面積成正比；在人均擁有建筑面積不變的情況下，容積率跟人口密度也成正比。這反映了容積率的社會性。 </p><p><b>　　容積率的經(jīng)濟(jì)性 </b></p&g

8、t;<p>　　在考慮房屋的售價時，容積率可以下公式表達(dá)： </p><p>　　FAR=Sc/Sl=Pc/（Rc×Sl） </p><p>　　式中：Pc—建筑總售價；Rc—單位建筑面積售價。 </p><p>　　對于某個具體的項目Sl不變，Sc在短期內(nèi)也不會發(fā)生變化，那么從以上公式可以清楚地看出，建筑總售價直接受容積率影響。如果假設(shè)其單

9、位造價不變的話，那么容積率的高低就直接體現(xiàn)了開發(fā)得益率的高低，反映了土地使用的經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)實條件下，由于開發(fā)商對超額利潤的追求，使容積率指標(biāo)存在著不斷提高的趨勢。 </p><p><b>　　容積率的環(huán)境性 </b></p><p>　　把反映環(huán)境質(zhì)量的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行變換，可引申出下式： </p><p>　　FAR= Sc/Sl=（Sb

10、15;N）/Sl=Dc×N=（1－Dg－Dp－Ds）×N </p><p>　　式中：Sb—建筑占地面積；N—平均層數(shù)；Dc—建筑密度；Dg—綠地率；Dp—停車場覆蓋率；Ds—空地比例。 </p><p>　　N=平均層高/高度 </p><p>　　這一公式反映了容積度跟建筑密度、平均層數(shù)、綠地率、空地比例等方面的關(guān)系，在建筑密度不變的條件下，

11、容積率跟建筑層數(shù)成正比。同樣，在建筑層數(shù)不變的條件下，容積率與建筑密度成正比，而跟綠地率、停車場覆蓋率及人地比例呈反向變化。 </p><p>　　容積率影響因素分析 </p><p>　　容積率作為一個城市規(guī)劃控制指標(biāo)，它受城市規(guī)劃的影響是顯而易見的，也是最直接的。城市規(guī)劃法規(guī)與技術(shù)規(guī)范中對環(huán)境容量、建筑間距（日照間距、安全間距等）及開放空間的地塊中所占比例的大小等等（如綠地率）的規(guī)定，

12、都會影響容積率的取值。同樣，如果容積率過高，就會導(dǎo)致人口密度增大，交通流量過高，突破城市合理的環(huán)境容量，引起環(huán)境質(zhì)量惡化。因而容積率的最高極限也不應(yīng)該超過城市合理環(huán)境容量的限制。此外，建筑高度、體量等方面的限制，也會影響容積率的變化，對土地利用的不同限制，也就造成了不同性質(zhì)土地的容積率限制的不一樣。 </p><p>　　經(jīng)濟(jì)分析下的容積率計算（投入產(chǎn)出計算方法） </p><p><

13、;b>　　5.1 計算方法 </b></p><p>　　為分析方便，各種成本以每平方米用地上投入的費用計算。土地開發(fā)成本主要由以下幾個方面構(gòu)成。 </p><p>　?。?）城市土地出讓地價P（元／平米）。包括土地出讓基準(zhǔn)地價P1。 </p><p>　　（2）建安成本P4。包括前期工程費、建筑土建費、建筑設(shè)備及安裝費、管理費等。開發(fā)的房產(chǎn)所選用

14、的結(jié)構(gòu)類型直接導(dǎo)致成本的差異：一般普通6層的多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)，其建造費用一般在1000~1200元/m&sup2;；而25層左右的高層建筑，一般選用框架—剪立墻結(jié)構(gòu)，造價在1800~2000元/m&sup2;左右。 </p><p>　?。?）基礎(chǔ)設(shè)施費P5?；A(chǔ)設(shè)施費是指供水、供電、供氣、供熱、電訊、有線電視、道路、排污、雨水、河道、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程費用。 </p><p&

15、gt;　?。?）開發(fā)費用P6。包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等。 </p><p>　　累計以上四項，得出房地產(chǎn)公司在用地上的總投入如下：（P1+P4+P5+P6）。 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)公司的總產(chǎn)出為：S×FAR×A（S為房地產(chǎn)銷售價格，F(xiàn)AR 為容積率，A為總用地面積）。 </p><p>　　由于開發(fā)總投入×利潤率=

16、總產(chǎn)出－總投入，通過公式變形，最低經(jīng)濟(jì)容積率的計算可采用如下公式： </p><p>　　FAR = (P1+P4+P5+P6)×(1+R)/ S </p><p>　　其中P1—土地出讓基準(zhǔn)地價；P4—建安成本；P5—基礎(chǔ)設(shè)施費；P6—開發(fā)費用； </p><p>　　R：法定利潤；S：銷售價格。 </p><p>　　5.2 最

17、低經(jīng)濟(jì)容積率計算 </p><p>　　土地出讓基準(zhǔn)地價居住950/m&sup2;（工業(yè)480元/m&sup2;，商業(yè)1124/m&sup2;），建安成本900元/ m&sup2;，基礎(chǔ)設(shè)施費居住160元/m&sup2;（商業(yè)服務(wù)188/m&sup2;，工業(yè)68元/m&sup2;），開發(fā)費用1000元/ m&sup2;。（部分?jǐn)?shù)據(jù)參照已建成的香樹灣居

18、住小區(qū)）。 </p><p>　　法定利潤按照沈陽市同等開發(fā)建設(shè)利潤統(tǒng)計得出，居住用地開發(fā)建設(shè)基本利潤率為30%。 </p><p>　　以沈陽市皇姑區(qū)北部經(jīng)濟(jì)區(qū)為例，參照沈陽市蒲河新城范圍內(nèi)居住開發(fā)用地售價，經(jīng)濟(jì)區(qū)居住用地售價暫定為3000元。 </p><p>　　FAR = (950+900+160+1000)×(1+0.3)/ 3300=1.30

19、</p><p>　　針對不同地塊不同條件可得出地塊具體容積率指標(biāo)，在城市發(fā)展的不同時期和不同階段，按照通入產(chǎn)出計算法計算用地開發(fā)的容積率指標(biāo)隨市場變化呈動態(tài)變化。 </p><p><b>　　其他計算方法 </b></p><p>　　6.1形體布局模擬法 </p><p>　　通過試做形體布局的規(guī)劃設(shè)計，研究研究出

20、空間布局及容量上大體合適的方案，然后加入社會、經(jīng)濟(jì)等因素的評價，反推成明確的控制指標(biāo)。 </p><p>　　針對北部經(jīng)濟(jì)區(qū)不同地塊，進(jìn)行城市設(shè)計，進(jìn)行指標(biāo)推算。 </p><p>　　通過對于商住混合區(qū)、商業(yè)區(qū)、濱水景觀居住區(qū)、村屯安置區(qū)的形體模擬，得出各項指標(biāo)。 </p><p>　　6.2經(jīng)驗歸納統(tǒng)計法 </p><p>　　根據(jù)《城市

21、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB 50180—93）規(guī)定居住區(qū)住宅凈密度控制指標(biāo)（%）與住宅建筑面積凈密度控制指標(biāo)（萬m&sup2;/hm&sup2;）標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范規(guī)定指標(biāo)為基礎(chǔ)，根據(jù)以往舊城改建和新區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗，總結(jié)出北部經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)驗指標(biāo)數(shù)據(jù)范圍如下： </p><p>　　單位：hm&sup2;、m&sup2;、% </p><p>　　6.3調(diào)查分析對比法 &

22、lt;/p><p>　　通過對現(xiàn)狀情況作深入、廣泛的調(diào)查，以了解現(xiàn)狀中一些指標(biāo)的情況和這些指標(biāo)在不同區(qū)位的差別，得出一些可供參考的指標(biāo)數(shù)據(jù)，然后與規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行對比，依據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃條件和城市發(fā)展水平，定出比較合理的控制指標(biāo)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)區(qū)北側(cè)已出讓江南第甲居住區(qū)、萬盈小區(qū)、香樹灣居住區(qū)的情況作為參照。 </p><p>　　單位：hm&sup2;、m&sup2;、% </p&g

23、t;<p>　　根據(jù)以上指標(biāo)分析如果用地范圍較大，跨越不同道路、街區(qū)，其個地塊容積率變化較大，且容積率總指標(biāo)較小。主要原因分析為各地塊開發(fā)呈不同建設(shè)形式，且大面積開發(fā)要保證綠化、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的投入，需要考慮提升居住品味、品牌、形象等多方面因素。 </p><p><b>　　總結(jié) </b></p><p>　　根據(jù)沈北新區(qū)近年來工業(yè)區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)情況確

24、定工業(yè)用地開發(fā)建設(shè)容積率范圍在0.8—1.2。以及《沈陽市蒲河新城總體發(fā)展規(guī)劃》確定用地開發(fā)強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)，中高強(qiáng)度控制在1.2以上、中強(qiáng)度控制在0.8—1.2、中低強(qiáng)度控制在0.4—0.8、低強(qiáng)度控制在0.1—0.3。綜合以上計算方法，通過指標(biāo)修正，確立北部經(jīng)濟(jì)區(qū)用地開發(fā)容積率指標(biāo)范圍如下： </p><p>　　居住用地容積率：1.3—2.0 </p><p>　　商住混合用地容積率：1.8

25、—2.5 </p><p>　　濱水居住用地容積率：1.3—1.5 </p><p>　　公建用地容積率：3.0—5.0 </p><p>　　工業(yè)用地容積率：0.8—1.2 </p><p><b>　　【參考文獻(xiàn)】： </b></p><p>　　趙守諒、陳婷婷，《在經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上編制控制性

26、詳細(xì)規(guī)劃——從美國區(qū)劃得到的啟示》，國外城市規(guī)劃，2006年 </p><p>　　吳松濤，《容積率取值及其設(shè)計》，低溫建筑技術(shù)，2003年 </p><p>　　趙守諒，《容積率的定量經(jīng)濟(jì)分析方法研究》，2004年 </p><p>　　賈夢宇、吳松濤、盧軍，《容積率設(shè)計研究》，哈爾濱工業(yè)大學(xué)學(xué)報，2004年 </p><p>　　陳靜、楊