2014年9月份考試房地產(chǎn)評(píng)估第三次作業(yè)

1、20142014年9月份考試房地產(chǎn)評(píng)估第三次作業(yè)月份考試房地產(chǎn)評(píng)估第三次作業(yè)一、名詞解釋題（本大題共一、名詞解釋題（本大題共3030分，共分，共5小題，每小題小題，每小題6分）分）1.房地產(chǎn)需求定義2.市場價(jià)值3.樓面地價(jià)4.路線價(jià)法適用的對(duì)象和條件5.長期趨勢法的作用二、計(jì)算題（本大題共二、計(jì)算題（本大題共3030分，共分，共5小題，每小題小題，每小題6分）分）1.某一房地產(chǎn)，土地總面積2000㎡，是6年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)費(fèi)用

2、800元／㎡，現(xiàn)時(shí)取得該類土地，每平方米需1200元，地上建筑總建筑面積6000㎡，是兩年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)800元／㎡，現(xiàn)實(shí)建造同類建筑物每平方米為1300元，估計(jì)該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2％，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。2.有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為2k㎡，適宜進(jìn)行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60％；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹拔逋ㄒ黄健笔斓氐膯蝺r(jià)為

3、800元㎡；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費(fèi)用等經(jīng)測算為2.5億元k㎡；貸款年利率為10%；投資利潤率為15％；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。試用傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)3.某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床

4、每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的30%。該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。試選用所給資料測算該旅館的價(jià)值4.某舊住宅，測算其重置價(jià)格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)拆舊為3萬元，因戶型設(shè)計(jì)不好。沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為7萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值5.某幢樓房的土地總面積500平方米，總建筑面積1500平方米，某人擁有其中15

5、0平方米的建筑面積。試按建筑面積分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算該人占有的土地份額及擁有的土地?cái)?shù)量。三、簡答題（本大題共三、簡答題（本大題共4040分，共分，共5小題，每小題小題，每小題8分）分）1.收益法適用的對(duì)象和條件2.深度價(jià)格修正率表（深度百分率表、深度指數(shù)表）概念3.房地產(chǎn)供給定義？4.估價(jià)資料歸檔的目的是什么？包括哪些東西？5.房地產(chǎn)需求定義以及影響房地產(chǎn)需求量的主要因素答案：答案：解題方案：解題方案：長期趨勢法的作用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答對(duì)一

6、句得1分二、計(jì)算題（二、計(jì)算題（3030分，共分，共5題，每小題題，每小題6分）分）1.參考答案：參考答案：1、求土地價(jià)格VL=20001200=240（萬元）2、求建筑物價(jià)格VB：（1）求建筑物重置價(jià)格C：C=60001300=780（萬元）（2）求建筑物價(jià)格VB：VB=Cq=78080%=624（萬元）（3）計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)V：V=VBVL=240624=864（萬元）（4）計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)P：P=VS=86400006000=1440

7、（元㎡）解題方案：解題方案：房地產(chǎn)估價(jià)程序評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：答對(duì)一步1分2.參考答案：參考答案：1、設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V2、該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值=800200000060％=9.6（億元）3、開發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額=2.52=5（億元）4、投資利息總額=（V＋V4％）［（1＋10％）^3－1］＋5［（1＋10％）^1.5－1］=0.344V＋0.768（億元）=（V＋V4％）0.33150.15365、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額=9.